??? “現(xiàn)在房子不好賣了，老百姓觀望的心態(tài)很濃，恐怕只有降價更狠一點，才能緩解目前資金緊張的狀況。在寒冬中重要的不是賺多少錢，生存下去才是最重要的。”一家大型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士向記者坦承。
????在房地產(chǎn)商一片叫苦聲中，各大投行及證券機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的分析報告均顯示：樓市仍有較大降價空間，一線城市房價甚至有高達(dá)30％－40％的下跌空間！
????市場預(yù)期：降！繼續(xù)降！
????“天津、長沙、武漢、杭州、南京均出現(xiàn)價量齊跌的態(tài)勢，深圳雖然連續(xù)四期出現(xiàn)回暖，但是庫存數(shù)量出現(xiàn)連續(xù)攀升?！甭?lián)合證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師魚晉華在統(tǒng)計9月上半月的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，“金九”上半月，各重點城市房地產(chǎn)市場成交略有差異，但總體而言，金九一點也不金。
????一直表現(xiàn)堅挺的北京房地產(chǎn)市場，金九過半的表現(xiàn)讓開發(fā)商有點失望。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月1－15日，北京期房住宅成交繼續(xù)在低位徘徊，簽約套數(shù)和面積環(huán)比分別萎縮5％和13％，同比更是分別出現(xiàn)了58％和70％的下降。
????事實上，盡管深圳上半月新建商品房成交總套數(shù)和成交總面積環(huán)比均上升了5％和5％，但深圳房市可售套數(shù)和面積均達(dá)到了去年以來的新高，而隨著豪宅因素的減弱，深圳住宅均價出現(xiàn)大幅回落，住宅均價出現(xiàn)大幅回落，環(huán)比下跌了22％。
????即便是在均價回落的情況下，魚晉華和同事重點跟蹤的上市公司在深圳的樓盤中，除萬科第五園（八期）、萬科東海岸（三期）和金地梅隴鎮(zhèn)日均銷售突破1套外，其余樓盤銷售均比較慘淡。
????“9月以來，各地的推盤量顯著增加，開發(fā)商面臨進(jìn)一步降價銷售的壓力?！濒~晉華分析認(rèn)為，各地土地交易市場也維持冷清，開發(fā)商拿地的熱情不高，這顯示各地開發(fā)商對樓市仍維持較為悲觀的預(yù)期。
????資金鏈危機(jī)：缺口達(dá)6700多億！
????量價齊跌的一個最直接的影響是：房地產(chǎn)商資金鏈緊繃到極點。
????近期各大國際投行如大摩、高盛、瑞銀紛紛看空中國房地產(chǎn)市場，摩根士丹利中國股票研究部分析師婁岡上周在一份報告中甚至認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場存在崩潰的可能性。同時投行們紛紛下調(diào)對房地產(chǎn)上市公司的評級。
????北京師范大學(xué)金融研究中心的一份報告顯示：房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點在2008年下半年開始集中體現(xiàn)，預(yù)計資金需求與資金供給的缺口達(dá)到6730.787億元。
????這對資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)而言，無疑是一顆足以致命的定時炸彈。
????“現(xiàn)在的政策條件、市場環(huán)境、購買住房的對象等都發(fā)生根本性的變化，不少房地產(chǎn)開發(fā)商仍然抱著早幾年房地產(chǎn)市場的夢想，以為這種夢想還會持續(xù)，因此寧可把房價頂在天花板上就是不下降?！敝袊缈圃簩＜乙讘椚莺粲酰_發(fā)商們該醒醒了。
????隨著形勢的日益嚴(yán)峻，開發(fā)商們以前其樂融融、一起賺錢的好時光已經(jīng)不復(fù)存在，當(dāng)你喜滋滋地盤算著照現(xiàn)在的價格年底能賺多少錢時，對手卻悄悄地在一夜之間把價格拉下來了1000元／平方米甚至更多。無論此前松山湖會議的內(nèi)容真實與否，行業(yè)龍頭萬科的率先降價，或許會讓各大開發(fā)商開始意識到在行業(yè)不景氣的階段，把房子賣出去，回籠資金才是最主要的。
????樓價仍在高位，再降40％？
????業(yè)界認(rèn)為，中國樓市的主要矛盾是高房價與消費者收入差距過大，但問題是，究竟房價多少才合理？對于開發(fā)商而言，降價的空間有多大？
????著名地產(chǎn)評論人王永勝認(rèn)為，一線城市前兩年漲得太猛，現(xiàn)在也沒有完全調(diào)整到位，還有15％左右的空間；二線城市從年初開始一直陰跌，成交量下來了，但價格下調(diào)并不明顯，老百姓感受不深，不像深圳已是大跌，所以再跌10％是完全有可能的。
????該報告指出，房地產(chǎn)的資金支出主要包括房地產(chǎn)投資、購置土地、應(yīng)付本金和利息以及應(yīng)付稅費等幾個方面；2007年，房地產(chǎn)商的支出達(dá)到一個頂峰，從2008年上半年的情況來看，增速有所放緩，但支出還在繼續(xù)增加之中，但行業(yè)景氣下行、信貸緊縮、銷售遲緩、土地儲備規(guī)模和在建規(guī)模的龐大，都決定了房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口的逐步凸現(xiàn)。
????在招商證券房地產(chǎn)行業(yè)高級分析師賈祖國看來，總體上一線城市房價應(yīng)有30％－40％左右的下跌空間。
????事實上，房價收入比是房地產(chǎn)估值中采取的最通用、最具有說服力的指標(biāo)。而目前國內(nèi)一線城市房價收入比都約在13以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際平均水準(zhǔn)（房價收入比為2－3）。賈祖國認(rèn)為，中國一線城市房地產(chǎn)估值明顯偏高，2007年底中國一線城市家庭的可支配收入都已遠(yuǎn)超過了5000美元，按照國際經(jīng)驗，中國合理的房價收入比應(yīng)該在10以下，總體上一線城市房價應(yīng)有近4成的下跌空間。
????“雖然從全球看，房價收入比偏高，但是考慮到中國的城市化進(jìn)程尚處于加速階段，人口流動正在不斷地從小城市進(jìn)入一線城市，因此還是比較合理的?！痹谫Z祖國看來，中國的名義房價將持續(xù)下跌2年，屆時一線城市家庭居民可支配收入總體將相應(yīng)增長約3成。只有一線城市房價下跌30％－40％，這些城市的房價收入比總體才會在10左右，房地產(chǎn)估值總體才會比較合理。