??? 憑借天時(shí)地利之優(yōu)勢，從上世紀(jì)90年代中后期至今，在這方圓14平方公里的蘇州古城，逐步形成了蘇州乃至全國園林式別墅開發(fā)最正宗、最集中的板塊。而隨著近兩年來古城住宅用地的斷炊，古城別墅正在煥發(fā)出更為奪目的光彩。
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古城別墅不斷減少
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1986年，蘇州曾經(jīng)開始搞大面積拆遷。當(dāng)時(shí)南京大學(xué)校長匡亞明給中央有關(guān)部門寫了封信，要求“救救蘇州”，中央有關(guān)部門隨即批示，要求蘇州不能盲目拆遷。于是蘇州認(rèn)真做了規(guī)劃，古城內(nèi)不再大規(guī)模地搞建設(shè)，所有新建筑不得超過24米，蘇州古城也基本得到了完整地保護(hù)。
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蘇州古城區(qū)自2001年以來的土地拍賣，對出讓土地的容積率，層高都有嚴(yán)格的限制，容積率基本在1.0以下，大部分地塊的容積率僅為0.6-0.7之間，檐口高度僅為9米。如此低的容積率和層高限制，基本限定了住宅開發(fā)只能采用別墅為主的低密度住宅形式。
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根據(jù)西安交通大學(xué)蘇州研究院長三角房地產(chǎn)研究所近日發(fā)布的房地產(chǎn)藍(lán)皮書顯示，目前古城內(nèi)的別墅項(xiàng)目主要集中在人民路北端、平齊路以南的一片區(qū)域內(nèi)。而現(xiàn)階段主要的開發(fā)項(xiàng)目則主要有拙政東園、庭院、華潤平門府、桃塢才苑、觀前庭院等。雖然從項(xiàng)目個(gè)體上來看具有一定的數(shù)量，但是從每個(gè)項(xiàng)目的總量來看，古城內(nèi)的別墅已經(jīng)是相當(dāng)?shù)南∩倭恕?
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與此同時(shí)，目前在售的項(xiàng)目大多已經(jīng)進(jìn)入了銷售的尾聲，可銷售的面積和套數(shù)都嚴(yán)重不足。截至2008年5月，整個(gè)中心城區(qū)內(nèi)的別墅待售面積僅為4.8萬平方米，共138套。隨著這部分項(xiàng)目的銷售，古城內(nèi)的在售別墅還在不斷的減少之中。目前能對蘇州古城別墅的供應(yīng)和銷售起到?jīng)Q定性作用的是華潤平門府項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目還沒有領(lǐng)取預(yù)售許可證，尚不清楚其第一次推向市場的總量。但根據(jù)該項(xiàng)目的工程進(jìn)度情況，預(yù)計(jì)其第一次推向市場的供應(yīng)量不會太大，蘇州古城別墅將繼續(xù)保持嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面。
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??? 古城用地供應(yīng)斷炊
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“古城區(qū)別墅不僅供應(yīng)量日漸稀少，當(dāng)前更面臨著斷炊的狀況?！庇嘘P(guān)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，在2006年古城區(qū)兩塊住宅用地創(chuàng)造了1萬元/平方米以上的驚人樓板價(jià)后，蘇州古城的住宅用地的供應(yīng)卻悄然停止，出現(xiàn)了暫時(shí)斷流的現(xiàn)象。
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據(jù)了解，目前古城區(qū)新推住宅用地的來源主要是廠房拆遷，但隨著退二進(jìn)三工作的大部完成，拆遷后可用做住宅用地的廠房等地塊已經(jīng)屈指可數(shù)。
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蘇州從2001年至2006年推出的主要住宅用地共12宗，可建建筑面積共計(jì)約30萬平方米，而在這六年時(shí)間里，除去2003年房地產(chǎn)開發(fā)快速增長的一年外，每年古城內(nèi)推出的地塊不超過2宗。
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如果按照目前別墅的平均面積來折算，2001年至今平均年別墅供應(yīng)量不過百余套。目前古城區(qū)尚未開發(fā)的地塊還有東北街百家巷以及原鐵道師范學(xué)院兩個(gè)地塊，其開發(fā)的建筑面積分別為2萬平方米和2.5萬平方米。
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“正是基于古城區(qū)土地的寸土寸金，所以面對腳下這塊擁有2500年深厚積淀的文化厚土，我們都非常審慎地要全情全力做好項(xiàng)目，要善待這塊土地。”蘇州華潤置業(yè)的有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，在拿到平門府這塊地以后，他們做了大量的客戶訪談，反復(fù)研究了蘇州的傳統(tǒng)園林建筑以及早年開發(fā)的一些園林別墅，最終才提出了對平門府的開發(fā)理念：傳承蘇州傳統(tǒng)園林居住文化精髓，同時(shí)吸納現(xiàn)代生活流線，將國際化的居住理念貫穿于產(chǎn)品塑造中，打造真正屬于當(dāng)代中國人的古城府院生活。
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??? 古城別墅價(jià)值洼地
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房地產(chǎn)價(jià)格在近幾年快速的攀升，古城內(nèi)的住宅當(dāng)然也不例外了。從2001年至今的幾宗地塊的出讓價(jià)格來看，其增幅也非常明顯。
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而從實(shí)際的成交價(jià)格的走勢來看，這種趨勢更為明顯，2006年古城地塊成交的樓面單價(jià)是2001年地塊的8倍多，2006年最后成交的古城內(nèi)地塊相對于2005年成交地塊的價(jià)格增幅達(dá)到了202.06%。而同期2006年蘇州普通住宅的價(jià)格增幅僅為7.8%。值得注意的是，由于古城的住宅用地在2006年年底就開始停止供應(yīng)，由于沒有實(shí)際拍賣的結(jié)果可供參考，按照2007年同期蘇州土地拍賣和房價(jià)的漲幅進(jìn)行測算，古城區(qū)的住宅用地的實(shí)際價(jià)值已經(jīng)在2萬元/平方米左右。超過了目前很多項(xiàng)目的銷售價(jià)格，出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的現(xiàn)象。
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古城區(qū)別墅出現(xiàn)“面粉比面包貴”的深層次原因是古城別墅的開發(fā)水平不高所致。價(jià)值最直接的表現(xiàn)就是價(jià)格，但價(jià)格并非是價(jià)值真正的體現(xiàn)。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，目前蘇州古城區(qū)內(nèi)的聯(lián)體別墅價(jià)格基本在2萬元/平方米左右，僅有少數(shù)別墅的價(jià)格接近3萬元/平方米，這樣的價(jià)格同國內(nèi)一些大中城市的古城核心區(qū)相比可以說是非常低廉的。但是從蘇州古城內(nèi)最近土地成交的價(jià)格來看，2006年底樓面單價(jià)已經(jīng)高達(dá)14716元/平方米。
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古城內(nèi)別墅建造的成本已經(jīng)超過了目前部分在售別墅的價(jià)格。由于部分古城區(qū)內(nèi)別墅項(xiàng)目取得土地時(shí)間較早，因此隨著較早時(shí)間取得土地項(xiàng)目銷售的結(jié)束，古城內(nèi)的別墅價(jià)格將會出現(xiàn)一個(gè)快速上升的階段。這可以從古城的聯(lián)體別墅在華潤平門府項(xiàng)目拍出了樓板價(jià)11613元/平方米的天價(jià)后，快速地由13000元/平方米上升到目前的20000元/平方米的情況可以得到體現(xiàn)。
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