8月吳江土地成交情況分析
宗地號(hào)
地塊位置 宗地號(hào)
土地面積（㎡）
用途
成交單位
出讓年限
總建面積
容積率
建筑密度
起報(bào) 總價(jià) （萬元）
成交 總價(jià) （萬元）
成交樓 面價(jià) （元/㎡）
20080308
汾湖鎮(zhèn)洋砂蕩東側(cè)
3635.3
文體娛樂（體育）
吳江明樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
50
908.825
≤0.25
≤25
167.2238
1840
20080309
汾湖鎮(zhèn)新友路東側(cè)
11848.6
商業(yè)（鄰里中心）
聶艷
40
15403.18
≤1.3
≤40
1540.318
1895.776
1230.8
20080701
平望鎮(zhèn)新誠社區(qū)西側(cè)
58220
住宅
蘇州龍龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
70
98974
1.7
30
6113.1
6811.74
688.2
20080502
橫扇鎮(zhèn)菀坪創(chuàng)業(yè)路東側(cè)
61459.5
商業(yè)住宅（商業(yè)占用地7%）
周夏龍
商業(yè)40住宅70
95262.225
1.55
≤35
6145.95
645.2
20080402
盛澤鎮(zhèn)舜湖西路南側(cè)
18245.1
商業(yè)
江蘇吳江中國東方絲綢市場股份有限公司
36490.2
≤2.0
≤30
7298.04
2000
20080403
盛澤鎮(zhèn)西白漾西環(huán)路東側(cè)
10122.5
30367.5
≤3.0
7085.75
2333.3
20080404
盛澤鎮(zhèn)盛澤大道西側(cè)（原汽車站）
2987
商服
11948
4.0
1792.2
2700.248
2260
20080405
盛澤鎮(zhèn)絲綢中專南側(cè)
116938
商業(yè)、住宅 （商業(yè)占36%，位于地塊北側(cè)）
謝時(shí)順
住宅70商業(yè)40
444364.4
總≤3.8
總≤39
28532.872
32742.64
736.8
吳江8月份總共有八塊非工業(yè)用地成交，相比緊鄰的蘇州而言，土地市場要活躍許多；其中純住宅用地僅一塊，規(guī)模較小，從容積率來看，應(yīng)該為城鎮(zhèn)普通住宅用地，以高層公寓為主，樓面單價(jià)也較為低廉，相對(duì)于平望鎮(zhèn)已售均價(jià)4700元/平方米左右的水平來說，利潤空間還是比較大的，發(fā)展空間也大。其他地塊性質(zhì)基本為商業(yè)或商住結(jié)合。
從成交地塊區(qū)域來看，本次成交的地塊均為吳江鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊土地，吳江城區(qū)本月無地塊成交，吳江城區(qū)今年以來二級(jí)市場的不活躍，直接反應(yīng)到一級(jí)市場，開發(fā)商拿地壓力明顯增加。
從成交地塊規(guī)模來看，本次成交的地塊整體規(guī)模較大，以商業(yè)商住為主，小型商業(yè)地塊依然是今年吳江土地市場成交的主力；從成交單位來看，盛澤地塊的成交基本是盛澤絲綢行業(yè)的商業(yè)商服投資，而其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊拿地的也基本是本地小型房地產(chǎn)開發(fā)公司，大型房產(chǎn)公司的介入依然沒有。
從地塊的起報(bào)價(jià)和成交價(jià)來看，8月成交的地塊50%左右還是存在一定漲幅的，但漲幅不大，特別對(duì)于住宅地塊或包含住宅部分的地塊來說，盡管存在一定漲幅，但整體樓面單價(jià)還是較低的，市場空間還是巨大的。
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8月吳江樓市成交情況分析
本月住宅非住宅成交情況對(duì)照表
成交類別
住宅類成交情況
非住宅類成交情況
日期
套數(shù)（套）
成交面積（平方米）
成交均價(jià)（元/平方米）
成交總價(jià)（萬元）
8月
159
24276.6
3950.594
9590.7
61
7601.72
5935.893
4512.3
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：365地產(chǎn)家居網(wǎng)研究機(jī)構(gòu)
根據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)：吳江市8月共成交商品住宅類房源159套，成交面積為24276.6平方米，成交均價(jià)為3950.594元/平方米，成交金額9590.7萬元，日均成交5套，成交套均面積為152.7平方米。
7月非住宅類房源成交61套，成交面積為7601.72平方米，成交均價(jià)為5935.893元/平方米，成交金額4512.3萬元，日均成交2套，成交套均面積為124.6平方米。 從成交套數(shù)來看，8月無論是住宅房源還是非住宅房源，成交量均比較低，這與整個(gè)大市環(huán)境的不景氣也是息息相關(guān)的，緊鄰的蘇州樓盤在各種促銷活動(dòng)的情況下8月的銷售量依然低迷，吳江也一樣面臨著市場的巨大壓力。
從成交均價(jià)來看，住宅房源和非住宅房源8月的成交均價(jià)基本都是在整個(gè)大區(qū)范圍平均水平以下，可見本月成交的房源基本還是以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，吳江城區(qū)的銷售情況明顯不容樂觀。
從住宅成交套均面積來看，本次成交的房源套均面積均較大，住宅房源套均在150平方米左右， 基本為鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善型住房，吳江城區(qū)主力購房需求并不是很活躍，一方面是吳江城區(qū)中小戶型上市量的不足；另一方面大市環(huán)境的低迷也導(dǎo)致了觀望情緒的增多。#p#2#e#
（二）、8月吳江樓市住宅成交情況環(huán)比分析（注：由于網(wǎng)絡(luò)問題，7月數(shù)據(jù)欠缺25、26日）
?
2008年7月
2008年8月
變化量
變化幅度
成交套數(shù)
236
-77
-32.63%
成交面積
32488.2
-8211.6
-25.28%
成交均價(jià)
4227.47
3950.59
-276.88
-6.55%
成交總價(jià)
13734.3
-4143.6
-30.17%
盡管7月份的數(shù)據(jù)欠缺兩天，但還是可以明顯看出8月份的市場更為低迷。成交套數(shù)相比7月份下滑30%左右，8月基本是吳江樓市比較沉寂的一個(gè)月，再加上周邊的上海、蘇州樓市的降價(jià)風(fēng)頭，明顯來源于蘇州、上海的投資客源會(huì)有一個(gè)考慮選擇的過程，投資客的觀望增多，也降低了吳江樓市整體的活躍度。
從成交面積來看，相比成交套數(shù)的下滑幅度，成交面積的下滑幅度明顯要小，也說明了8月成交房源的套均面積明顯大于7月份，套均面積在150平方米左右，以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤成交為主，城區(qū)主力市場并不活躍。
從成交均價(jià)來看，與7月相比略有下降，主要也是因?yàn)閰墙菂^(qū)的成交量不多，依靠周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的成交支持著市場；吳江城區(qū)以運(yùn)東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主的針對(duì)主力購房人群的中小戶型在8月份上市量不多，同時(shí)，相較于周邊上海、蘇州市場火熱的促銷優(yōu)惠購房行動(dòng)，吳江的市場也表現(xiàn)比較平淡。
總述，8月的吳江市場整體表現(xiàn)比較低迷，成交以本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善型住房為主，城區(qū)主力購房及投資性購房減少，中小戶型樓盤市場供應(yīng)量不充裕；在接下來的樓市“金九銀十”階段，吳江中小戶型樓盤的上市量應(yīng)該會(huì)有所提升；同時(shí)，針對(duì)周邊上海、蘇州樓市的降價(jià)促銷策略，吳江樓市對(duì)周邊省市投資客源的宣傳力度及產(chǎn)品定位等應(yīng)該更加明確。#p#3#e#
吳江9月新盤預(yù)告
項(xiàng)目名稱
項(xiàng)目位置
產(chǎn)品形態(tài)
均價(jià) （元/平方米）
主力面積 （平方米）
備注
奧林清華三區(qū)（7期）
松陵鎮(zhèn)人民路南側(cè)中山南路西側(cè)
多層、高層、別墅
公寓4800左右
三房112-117三房/四房（方案選擇）147.8-169.8
9月3日開盤，一次性付款9.3折，銷售熱線63496222/63496555
麗灣國際
松陵鎮(zhèn)江陵西路仲英大道999號(hào)
高層、小高層、多層花園洋房
4100-5200
三房133-143四房159-166
9月13日開盤，一次性付款優(yōu)惠3萬/套，銷售熱線63133333
江南奧斯卡
單身公寓、商鋪、高層寫字樓
15000（1-2層商鋪） 7000（3層商鋪） 住宅預(yù)計(jì)4200左右
商業(yè)150單身公寓30-60
9月開盤，銷售熱線63189888/63189999
偉業(yè)新都匯
吳江市松陵鎮(zhèn)高新路與長安路交界處
多層
8000-9000左右
100左右
9月開盤，銷售熱線63163333
新城國際
松陵鎮(zhèn)永鼎醫(yī)院北、體育路南側(cè)
小高層
復(fù)式精裝公寓5800左右
公寓48、67、105
9月開盤酒店式公寓銷售熱線63875555
香都美墅
七都鎮(zhèn)人民路教師新村南側(cè)
別墅
5000-5500
450-500
9月中旬開盤，銷售熱線63828222
嘉鴻新都匯
嘉鴻國際小區(qū)北邊，中山北路與江興西路之間
第二批房源以及純一層商鋪
毛坯公寓均價(jià)6200元/平米
40-60
9月中旬開盤 銷售熱線：63020888
萬亞維多利亞
萬亞moho維多利亞公寓
精裝公寓
27萬起
50-85
9月開盤 銷售熱線：63160000/63161111
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