房?jī)r(jià)當(dāng)是討論比較熱烈的話題,直到今天,房?jī)r(jià)到底是怎樣的走勢(shì)的呢?
近兩年,關(guān)于中國(guó)是否存在房產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論此起彼伏,莫衷一是,而房地產(chǎn)價(jià)格卻持續(xù)上漲。
到底漲跌與否,首先要看是誰(shuí)說(shuō)的。如果房產(chǎn)商說(shuō)漲,那等于沒(méi)有說(shuō),因?yàn)橥跗刨u瓜不可能說(shuō)瓜要跌價(jià)。有些手里有房,甚至在炒房,或是不缺錢買房的人,不管是經(jīng)濟(jì)學(xué)家還是什么人,也不大可信,因?yàn)樗麄円床辉谝?/p>
房?jī)r(jià)漲,因?yàn)橘I房對(duì)他們不在話下,或者手中有房,好等著房?jī)r(jià)上漲后沒(méi)事偷著樂(lè),甚至有些學(xué)者說(shuō)不定捧著房地產(chǎn)商的飯碗,怎么能不唱高房?jī)r(jià)呢?其次要看說(shuō)得有沒(méi)有道理,是否有依據(jù)。不管是誰(shuí)講的,要看有無(wú)道理,而不是一看和自己想法相左就罵,因?yàn)橹已酝悄娑摹6艺胬碓绞撬ぴ侥茏C明是真實(shí)的,謊言一碰就破。本人默默無(wú)聞,也不代表誰(shuí)的利益,說(shuō)的話是否客觀,自有公論:
一、價(jià)格由價(jià)值決定,同時(shí)受供求關(guān)系影響。
二、前幾年,因?yàn)樽》糠峙湄泿呕?,原先不少人從單位以很低的價(jià)格買入產(chǎn)權(quán)房,再高價(jià)賣出,產(chǎn)生一個(gè)財(cái)富效應(yīng),這樣購(gòu)買能力增加,又有改善住房條件的需求,而這部分購(gòu)買力最近幾年正在集中釋放之中,但這種低價(jià)買入公房,高價(jià)賣出的好事已經(jīng)一去不復(fù)返了,所以這部分購(gòu)買力一旦釋放完畢,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)力就會(huì)突然消失,高高在上的房?jī)r(jià)就會(huì)失重。
三、那個(gè)中國(guó)老太太辛苦了一輩子,終于積累了足夠的錢買了一套房子,卻沒(méi)來(lái)得及享受就去世,而美國(guó)老太太早早住進(jìn)好房子,在去世前還清所有貸款的故事廣為流傳,現(xiàn)在貸款買房是比較普遍的現(xiàn)象,房貸成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)??墒亲罱鼛啄曛袊?guó)銀行房貸總額大幅上漲的幾年,正是中國(guó)連續(xù)降息,還貸壓力不斷下降的幾年?,F(xiàn)在的利率是改革開(kāi)放以來(lái)最低的,一年期存款利率只有2.25%,而貸款利率不過(guò)5%多一點(diǎn),但是20多年來(lái)中中國(guó)平均一年期存款利率是4%左右,按現(xiàn)在的利差來(lái)算,平均貸款利率為7%左右,而美國(guó)幾十年來(lái)平均的住房貸款利率為8-9%,如果貸款利率上漲到7%,還會(huì)有那么多人熱衷于貸款買房嗎?恐怕以前大量貸款買房的人倒是因?yàn)檫€貸壓力太大而陷入財(cái)務(wù)泥潭。而且在世界各國(guó),不同時(shí)期,總會(huì)是銀行存款利率高于通貨膨脹率,而現(xiàn)在的中國(guó)卻相反,這本來(lái)就是反常的,利率遲早漲到物價(jià)漲幅之上,而且中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始十年來(lái)的首次加息了。這樣,未來(lái)幾年不大可能再有持續(xù)的新的借助銀行貸款的金融杠桿的住房購(gòu)買力。1998-2002年個(gè)人住房貸款年均增長(zhǎng)率達(dá)112.8%,這種增長(zhǎng)肯定是不能持續(xù)的。
四、物業(yè)稅的推行。
五、法律限制。
六、不管是匯市,還是股市,或是期貨市場(chǎng),越是漲得最厲害的時(shí)候,就是快要見(jiàn)頂?shù)臅r(shí)候。
七、現(xiàn)在中國(guó)基本沒(méi)有什么供不應(yīng)求的,因?yàn)楝F(xiàn)在社會(huì)資金充足,一旦某個(gè)行業(yè)利潤(rùn)率高,那么資金就會(huì)涌向這個(gè)行業(yè),從而降低這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率。
八、按最近幾年房地產(chǎn)發(fā)展速度,遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于gdp的增長(zhǎng)速度,這樣下去到2020年以前,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的gdp會(huì)超過(guò)整個(gè)國(guó)家的gdp,這可能嗎?所以增長(zhǎng)速度一定會(huì)下降。
九、心理因素。
十、宣傳作用。
十一、有人說(shuō),各地方政府不希望當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)下跌,所以房?jī)r(jià)不會(huì)跌。
十二、有人以為,土地是不可再生的資源,所以從長(zhǎng)期來(lái)看,房?jī)r(jià)總是上漲的。
十三、關(guān)于收入與房?jī)r(jià)比。
十四、中國(guó)在未來(lái)幾十年內(nèi)有一件事是比較肯定的,就是中國(guó)的城市化,大量的農(nóng)民會(huì)進(jìn)城市成為市民。
十五、這兩年來(lái),因?yàn)榉績(jī)r(jià)持續(xù)上漲,所以大量資金為追求高利潤(rùn)涌入這個(gè)市場(chǎng),買入后等待升值。
十六、以租還貸已經(jīng)不可行。
十七、絕少有人對(duì)于未來(lái)有一個(gè)清晰、有根據(jù)又正確的判斷,大多人認(rèn)為原來(lái)的趨勢(shì)仍會(huì)按原來(lái)的方向和速度來(lái)發(fā)展。
十八、根據(jù)1月1日起實(shí)行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》:“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債”,也就是說(shuō),如果業(yè)主向銀行貸款買房后如果不能按時(shí)還款,銀行只能把用于抵押的房產(chǎn)查封,卻不能拍賣收回貸款?,F(xiàn)在深圳的各家銀行已經(jīng)提高了房貸的首付比例,銀行在發(fā)放房貸時(shí)不得不嚴(yán)加審查。隨著一些賴帳人的出現(xiàn),銀行的壞帳會(huì)增加,從而促進(jìn)銀行惜貸,失去了銀行的支持,對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用力會(huì)大大減小。
十九、比如效應(yīng)。
二十、最根本的,還要不要建設(shè)一個(gè)和諧社會(huì)?
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