??????? 昨日一篇《萬科松山湖會議紀要》的文章在網上瘋傳，文章以萬科高管的語氣探討目前房地產市場的形勢以及萬科下一步的對策和行動。講話強調萬科要“敢于降價，勇于降價”，并預計“半月后北京公司開始大降價”。
??????? 就此搜房網記者第一時間聯系了萬科，萬科針對上述言論做出澄清：
??????? 萬科企業(yè)股份有限公司執(zhí)行副總裁肖莉針對目前網上流傳的《萬科松山湖會議紀要》一文作出澄清，此文系偽造，萬科集團近期沒有在松山湖召開過任何會議，文中的觀點系作者臆造，與萬科無關。萬科尚不知道該文作者是誰，以及其偽造此文的動機，但萬科保留對此文作者追究相關責任的權利。
??????? 萬科是在對上海的八個盤集中優(yōu)惠促銷后，于9月初加入杭州樓市“價格戰(zhàn)”的，9月3日至14日，萬科對杭州白鷺郡南、白鷺郡東、逸品閣和魅力之城4個樓盤的剩余436套房源進行打折促銷。雖然促銷成績良好，但也引發(fā)了前期高價購房者的不滿情緒，部分購房者集聚至萬科杭州辦公場所和魅力之城銷售現場要求退房。【精彩專題：“漲降”之爭 九月樓市誰比誰狠？ 】
??????? 除了杭州，萬科在上海和南京的部分樓盤也同樣遭遇退房風波。萬科公開回應稱，市場進入調整期后，一段時間內開發(fā)商和客戶之間的關系確實容易出現緊張局面。萬科表示：“企業(yè)確實需要盡力去做工作，爭取減少雙方的損失。從萬科的歷史經驗來看，面對跟老業(yè)主之間的矛盾，關鍵在于：第一，要積極、誠懇、友善地和他們溝通；第二，要努力改善產品和服務品質，營造良好的居住氛圍和生活品質，我們相信最終能贏得絕大多數老業(yè)主的認可?！?/p>
??????? 萬科降價引發(fā)定價難 原定9月開盤樓盤將延期(中財網）
??????? 在經歷了從上周三開始的連續(xù)三天的打折熱賣后，萬科"青年置業(yè)計劃"預期中的熱賣態(tài)勢并沒有延續(xù)到周末，據悉，由于部分老業(yè)主聚集到萬科售樓部要求退房，從周六下午開始萬科關閉了兩個售樓部，正常的銷售被影響，萬科的打折房銷售也處于停滯狀態(tài)。【聲音：八成網友力挺萬科降價 對北京萬科降價抱期望】
??????? 其實，受此影響的不止是萬科在杭州的樓盤，據一些有房源在售的開發(fā)商表示，上周末看房的客戶明顯少了很多，萬科打折在一定程度上影響了購房者的心態(tài)；而不少原來準備開盤的樓盤放緩了開盤節(jié)奏，開始重新考慮定價問題。
??????? 萬科打折房銷售處于停滯狀態(tài)
??????? 周末，本該是房源銷售的好時機，特別是對于最低7.5折優(yōu)惠的萬科兩大郊區(qū)樓盤--魅力之城和良渚文化村來說，周末本該是看房銷售的好時機，然而據萬科杭州公司相關人士介紹，由于部分客戶集聚至萬科辦公場所和魅力之城、良渚文化村銷售現場，要求退房，嚴重影響到了正常的銷售，從上周六下午兩點開始，萬科就關閉了兩個售樓部，因此打折銷售也處于被迫停滯狀態(tài)，透明售房網顯示，昨天除了良渚文化村白鷺郡東和白鷺郡南各有一套成交外，包括魅力之城在內沒有其他的成交和預定量，而且從時間來看，這兩套的成交量也都是晚上七點以后才上網的。
??????? 對于部分業(yè)主的退房要求，萬科方面表示："等待市場重新活躍的過程對市場的參與各方都是一種煎熬，對客戶來說尤其如此，萬科完全能夠體諒客戶的心情。但對于沒有法律、合同依據的補償、退房要求，萬科作為上市公司不可能接受。這是一個讓我們深感遺憾、又無法回避的現實。在此問題上，我們只能懇求相關客戶的諒解。"
??????? 不少開發(fā)商重新考慮定價問題
??????? 處于停滯狀態(tài)的不僅是萬科樓盤的銷售，還影響了部分樓盤的開盤節(jié)奏，不少開發(fā)商暫緩了宣傳節(jié)奏，重新考慮定價問題。
??????? 九堡區(qū)域的某大盤三期的房源原本打算9月20日左右開盤，最近打算將開盤節(jié)奏延遲一個星期，原因是公司對定價上出現分歧。"以前我們樓盤的定價都是杭州公司自己定的，但是對這批房源的開盤特別慎重，已經寫好方案拿到總部去報批了。定價方面，主要還是要看總公司對我們銷售節(jié)奏的要求來定。"該公司相關人員表示。
??????? 不僅是相關區(qū)域的開發(fā)商出現了定價難問題，萬科的打折甚至也影響到了一些風馬牛不相及的區(qū)域的定價。"對于閑林板塊來說，我們一直很關注良渚的銷售，并把良渚板塊視為競爭板塊，對于我們接下來的項目，我們會觀望一段時間，并商量接下來的定價策略。"閑林某樓盤開發(fā)商表示。
??????? 樓市暗降風更加洶涌
??????? 雖然不少開發(fā)商表示面對萬科的降價，絕對不會跟降，但樓市的暗降風已經刮得更加洶涌。除了平常的9.5折左右的優(yōu)惠外，一些樓盤也開始考慮推出買房送抵價券、送車位、送精裝修甚至送物管費等"買就送"活動。
??????? "現在市場上打暗折的開發(fā)商是很多的，但是絕對不會撕破這個臉，但是萬科這次打折是明著來的，對市場的沖擊比暗降要激烈得多。"杭州一位不愿意透露姓名的開發(fā)商這樣說。
??????? 媒體評論
??????? 開發(fā)商：降價能否催生樓市“金九銀十”？（經濟參考報）
??????? 一舉一動都牽動業(yè)界神經的地產巨頭萬科，中秋前夕在長三角地區(qū)再度祭出降價大旗，部分樓盤單套降價幅度達到10萬元。在樓市傳統(tǒng)銷售旺季到來之時，此舉無疑是先燃戰(zhàn)火。是扭轉頹勢絕地上演“金九銀十”，還是延續(xù)地量成交、重蹈去年“銅九鐵十”的覆轍，成為此刻開發(fā)商最關心的問題。
??????? “鯰魚”萬科再掀降價風暴
??????? 元宵節(jié)率先在上海豎起“降價”大旗、攪亂樓市一池春水的業(yè)界大佬萬科，又一次吹響了打折的號角。
??????? 8月28日，萬科在上海本地媒體刊登“喜迎中秋、八盤共慶”的促銷廣告，宣稱在8月30日至9月14日期間，旗下八個樓盤限時推出特價房源，更有精彩禮包和驚喜大獎。與以往“擠牙膏”式的讓利促銷不同，此番萬科喊出“直降10萬元”的口號，令業(yè)界備受震動。
??????? 在位于浦東三林路的“金色雅筑”樓盤，聞聲而來的看房者絡繹不絕。銷售人員向記者介紹，此次共推出60套特價房源，都是90平方米的精裝小三房，原來總價在130萬元至155萬元之間，如果當天簽約并在三日內付清三成房款，那么就可以享受總價10萬元的優(yōu)惠。如果一次性付清房款，那么還可以在這個基礎上打9.9折。
??????? 另一個位于松江區(qū)的樓盤白馬花園，銷售人員常小慧介紹說，這次共有80套房源參加特惠活動，最高折扣達8.5折，50平方米左右的“螞蟻工房”原來總價最低約為60萬元，現在最低50萬元就能買到；86平方米的迷你情景花園洋房，最低價從95萬元降至88萬元。
??????? 事實上，早在8月16日，萬科金色雅筑就將兩幢靠近馬路的房源以總價降低10萬元的優(yōu)惠推出。業(yè)內人士認為，由于臨近2010年上海世博會址，三林板塊去年漲勢過猛，今年價格出現回落是理性回歸。但總價高達10萬元的降幅，即使是少量房源，對上海樓市也是一記重磅炸彈，在這個敏感的時點，必將加劇樓市分化。
??????? 無獨有偶，在長三角另一個城市杭州，萬科也啟動了為期12天的“青年置業(yè)計劃”，旗下“白鷺郡東”、“白鷺郡南”、“魅力之城”和“逸品閣”四個樓盤共226套房源價格做出下調，針對青年置業(yè)者和首次置業(yè)家庭，最低折扣達到罕見的7.5折。
??????? 試探市場 “敲打”對手
??????? 作為全國樓市風向標的長三角地區(qū)，上海樓市今年走出了異于全國的逆勢上漲、高位盤整格局，杭州房價也一直居高不下。盡管成交量不斷萎縮，但價格松動并不大。
??????? 記者走訪發(fā)現，除了少數“特價房”，上海大部分樓盤并未出現傳說中單價直跌數千元的情況。各新開樓盤盡管打出送車、送裝修等眼花繚亂的促銷手段，實質性折扣也只是在5%左右。前述萬科金色雅筑，139平方米的大三房平均單價在1.7萬元至1.9萬元之間，花園洋房每平方米價格也仍在1.7萬元至2.2萬元不等。其他著名樓盤如金地“灣流域”、大華錦繡華城、中遠兩灣城，盡管價格與前期相比有所下跌，但降幅并不明顯。一度被視為上海高檔樓盤降價標志的李嘉誠旗下“御翠豪庭”項目，在把靠近高壓線的房源降價出售、成功回籠近10億元資金后，每平方米售價重又回到4.5萬元左右。
??????? 復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任尹伯成認為，萬科拿出幾十套房源促銷并不能說明其資金鏈出現問題，“試探市場”的意味更濃一點：如果銷售良好，表明市場已能接受這個價格；如果市場仍無動于衷，則可能繼續(xù)降價。
??????? “萬科降價是順應大勢的聰明之舉，它將進一步分化市場。”尹伯成說，“實力較弱的開發(fā)商將受到較大沖擊，而實力雄厚的大開發(fā)商通過快速銷售、回籠資金，甚至可能騰出手來并購無力支撐的小開發(fā)商?！?
??????? 萬科8月5日公布的半年報顯示，去年底到今年上半年，萬科斥資超過25億元，在武漢、青島、寧波、東莞、天津、蘇州、上海等城市共收購10個地產公司部分或全部股權。其中最新的一份協(xié)議簽署于5月份，受讓深圳易理房地產開發(fā)有限公司57%的股權。
9月2日，萬科發(fā)布公告稱，公司已獲證監(jiān)會核準，將發(fā)行總額不超過59億元的公司債券，并于9月4日舉行網上路演。上海易居房地產研究院分析師楊紅旭表示，從萬科半年報披露的資金負債率和現金流狀況來看，很明顯，萬科并不缺錢。
??????? 降價得到回應 博弈仍將繼續(xù)
??????? 現階段，對現金流日益緊張的開發(fā)商來說，能否有效刺激成交、回籠資金，或許是決定他們能否安然“過冬”的關鍵。
??????? 數據顯示，上半年上海房地產銷售面積1228.91萬平方米，環(huán)比下降18.5%；其中商品房銷售面積為1070.32萬平方米，環(huán)比下降22.4%。但房價仍然維持在高位，上海市統(tǒng)計局公布的數據顯示，上半年全市商品房銷售均價環(huán)比微漲0.4%。
??????? 國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，7月份國房景氣指數為102.36，比6月份環(huán)比回落0.72點，比去年同月回落1.64點，連續(xù)8個月出現回落。全國房地產市場陷入深度博弈階段。
??????? 上海易居房地產研究院分析師楊紅旭認為，在市場普遍產生下跌預期后，所謂的促銷噱頭根本無法吸引購買力入市，除非有實質性的價格下降刺激剛性需求入市，“金九銀十”將很難上演。
??????? 事實證明，萬科降價得到了購房者響應，有效地刺激了購買力。9月1日，記者再次致電萬科位于上海外環(huán)的白馬花園售樓處，銷售人員表示，80套優(yōu)惠房源已全部賣光，現在只能享受9.5折優(yōu)惠。
??????? 上海房地局官方網站的數據顯示，自啟動促銷以來，萬科金色雅筑的銷量迅速回升，8月份簽約次數為150套(有2套撤銷），比7月份增加61套；截至9月5日晨，當月簽約次數已達54套，在一手房近七日銷售排行榜上居第六位。
??????? 而據當地媒體報道，杭州萬科促銷活動首日，就有約130套房源被認購，表明剛性需求仍然很大，關鍵在于博弈雙方能否在價格這個問題上找到一個平衡點。
??????? 隨著9、10月份的到來，各大城市新增樓盤供應量都有所增加。尹伯成說：“世界上只有賣不掉的價格，沒有賣不掉的商品。開發(fā)商只有給出實際的價格優(yōu)惠，才能真正刺激銷售。今年樓市價格的回調，是對去年過快上漲的修正，泡沫的釋放有利于房地產市場持續(xù)、健康、平穩(wěn)發(fā)展。但房子不是股票，不會出現暴跌，當價格回調到一定幅度就會得到剛性需求的有力支撐?！?/p>