??????? 房地產(chǎn)業(yè)的生存狀態(tài)越來(lái)越像一枚旋轉(zhuǎn)的硬幣，無(wú)法預(yù)測(cè)其停止的時(shí)候哪一面朝上。
?????????一個(gè)月前，很多業(yè)界人士還在呼吁地產(chǎn)商去二、三線城市“避風(fēng)”，但來(lái)自分析機(jī)構(gòu)的說(shuō)法卻警示著新的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
??????? 8月中旬，高華證券的分析師們?cè)谥貞c、武漢和天津進(jìn)行了三天的實(shí)地考察，考察的結(jié)果并不樂觀，他們依然很謹(jǐn)慎地說(shuō)，“對(duì)未來(lái)幾個(gè)月部分市場(chǎng)出現(xiàn)進(jìn)一步回調(diào)的可能性感到擔(dān)憂”。
??????? 這三個(gè)城市一向被認(rèn)為是二線城市的代表。這份報(bào)告認(rèn)為，天津、重慶、武漢三城市庫(kù)存偏高，房產(chǎn)價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)在所難免。
??????? 虎杰投資顧問首席分析師張寅也提醒，在整體形勢(shì)不佳的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在地域差異，但不應(yīng)過(guò)分夸大，消費(fèi)情緒傳導(dǎo)需要時(shí)間并呈波浪式推進(jìn)，不存在一線城市低迷，二、三線城市卻持續(xù)反向猛漲的可能性。
??????? 高華證券的分析師還認(rèn)為，由于各方面綜合因素，可能將房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇至少推遲到2009年第二季度之后。
??????? 華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也向本報(bào)表示，“如果經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)較明顯的下滑，對(duì)房地產(chǎn)的打擊將更加致命?！?/p>
??????? 擔(dān)憂
??????? 高華證券研究人員的調(diào)查顯示，武漢、天津房地產(chǎn)市場(chǎng)信心進(jìn)一步惡化，他們走訪的那些天津的開發(fā)商不得不把銷售目標(biāo)下調(diào)30%至50%。數(shù)據(jù)顯示，這三個(gè)城市的庫(kù)存需要12至27個(gè)月才能消化完畢，需要注意的是，接下來(lái)9月至11月份還會(huì)有大量新增供應(yīng)出現(xiàn)。
??????? 調(diào)查中反應(yīng)市場(chǎng)波動(dòng)一個(gè)比較明顯的例子是重慶的地價(jià)波動(dòng)巨大。2007年上半年，重慶平均地價(jià)為350元每平方米，2007年下半年升至1800元，2008年上半年又降至939元。
??????? 研究人員認(rèn)為，這些城市的價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)在所難免，黃金地段高品質(zhì)房銷售狀況可能會(huì)略好些。支持高華證券這個(gè)結(jié)論的原因還包括：下半年新增房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款可能會(huì)低于上半年水平，因?yàn)楦縻y行可能已經(jīng)在上半年用掉了全年房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度的65%左右。同時(shí)，未來(lái)幾個(gè)月投資增長(zhǎng)可能會(huì)加速下滑。
??????? 之前，對(duì)于二、三線城市的評(píng)論較多側(cè)重于二、三線城市表現(xiàn)好于一線城市，甚至中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)也建議開發(fā)商前往三、四線城市避風(fēng)。但張寅認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在純粹被割裂的地域。“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響最重要的因素是成交量，而消費(fèi)情緒是會(huì)傳遞的，雖然它會(huì)有時(shí)間上的差異?！备呷A證券分析師王逸也反對(duì)單純地將二線城市與一線城市對(duì)比，因?yàn)楦鱾€(gè)城市情況差異很大，她指出，高華證券的調(diào)查是站在全國(guó)整體市場(chǎng)考慮，并非刻意針對(duì)某些城市。
??????? 在高華證券走訪的三個(gè)城市當(dāng)中，從承受比例和目前的庫(kù)存水平來(lái)衡量，重慶的情況略好，其次是天津，最后是武漢。他們認(rèn)為，中央政府對(duì)重慶和天津的更有利政策以及重慶大規(guī)模城市改造，為長(zhǎng)期內(nèi)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和住房升級(jí)需求提供了更好的前景。
??????? 不過(guò)，高華證券依然認(rèn)為，市場(chǎng)的持續(xù)回調(diào)可能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的2009年盈利造成負(fù)面影響，引發(fā)又一輪盈利預(yù)測(cè)/估值下調(diào)。其中主要風(fēng)險(xiǎn)包括：未來(lái)幾個(gè)月房屋成交量比預(yù)期更迅速、更強(qiáng)勁地復(fù)蘇；通脹壓力緩解，使政府放松部分緊縮措施。
??????? 沈陽(yáng)例證
??????? 這份報(bào)告對(duì)未來(lái)至2009年第二季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)看法持謹(jǐn)慎觀點(diǎn)，認(rèn)為難以趨穩(wěn)，因?yàn)槲磥?lái)幾個(gè)月庫(kù)存被大量消化的可能性越來(lái)越小。由于各方面綜合因素，可能將房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇至少推遲到2009年第二季度之后。
??????? 這份報(bào)告得到很多業(yè)內(nèi)人士的贊同。作為北京地產(chǎn)聯(lián)盟的積極分子，北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)公司營(yíng)銷總監(jiān)齊志輝告訴本報(bào)，他們最近接到了來(lái)自二、三線城市數(shù)十家公司的求助電話。其要求幫助的類型種類繁多，不過(guò)比一線城市地產(chǎn)商境況稍好的是，求助的內(nèi)容多半是產(chǎn)品表現(xiàn)力不足、產(chǎn)品定位困惑、推廣技術(shù)困難等技術(shù)性問題。有豐富的二線城市操盤經(jīng)驗(yàn)的齊志輝告訴本報(bào)，“青島、威海等一些二、三線城市情況可能比北京還要糟糕?！?
??????? 事實(shí)上，在二線城市中，即便是發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的也難免受到全國(guó)大氣候影響。戴德梁行大連公司沈陽(yáng)分公司高級(jí)助理董事李成瑛在接受記者采訪時(shí)表示，沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)從全國(guó)來(lái)看明顯偏低，但上半年以來(lái)也出現(xiàn)了明顯的成交萎靡和價(jià)格增長(zhǎng)停滯現(xiàn)象。
在沈陽(yáng)風(fēng)景優(yōu)美的機(jī)場(chǎng)路邊緣，富力地產(chǎn)沈陽(yáng)分公司工作人員忙碌地準(zhǔn)備著“仙湖國(guó)際別墅”開盤工作。盡管該別墅的園林和設(shè)計(jì)至臻至善，在沈陽(yáng)首屈一指。不過(guò)，富力地產(chǎn)的忙碌在沈陽(yáng)還是顯得相當(dāng)孤獨(dú)，難得見到其他項(xiàng)目與之打拼競(jìng)爭(zhēng)的廣告，因?yàn)榇蠖囗?xiàng)目都推遲了開盤計(jì)劃。
??????? 根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)今年前兩個(gè)季度成交面積為420萬(wàn)平米，同比呈現(xiàn)明顯下滑。而成交價(jià)格官方數(shù)據(jù)顯示為同比漲幅3%。對(duì)于這個(gè)仍舊保持略微增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)，李成瑛有些猶豫，“我不是很確定，市場(chǎng)的表現(xiàn)可能沒這么好?！?
??????? 目前沈陽(yáng)的平均商品房?jī)r(jià)格為3700元/平方米，2007年底時(shí)的均價(jià)為3400元。與大部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)二線城市比起來(lái)，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)極低。甚至與河北省某些三線城市均價(jià)接近。即便有人放膽說(shuō)聲沈陽(yáng)房地產(chǎn)無(wú)泡沫，預(yù)計(jì)反對(duì)者也不會(huì)太多。在深圳、廣州低迷大半年之后，沈陽(yáng)終于感覺到了寒意，盡管這個(gè)城市一直被認(rèn)為是增長(zhǎng)潛力巨大、泡沫較小的城市。
??????? 有趣的是，泡沫成分較少的評(píng)估多少還是會(huì)給沈陽(yáng)留些好處，一個(gè)呈現(xiàn)正比的證據(jù)顯示越是發(fā)展早、價(jià)位偏高的城市受到整體形勢(shì)沖擊的越早，困難越大。
??????? 大氣候影響
??????? 高華證券報(bào)告對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期是基于宏觀經(jīng)濟(jì)政策。盡管中央政府對(duì)天津的有利政策和重慶大規(guī)模城市改造為長(zhǎng)期內(nèi)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和住房升級(jí)需求提供了更好的前景，但總體上宏觀不利因素仍然存在，如果央行不放松信貸政策，開發(fā)商從銀行獲得貸款可能會(huì)有所減少。房地產(chǎn)行業(yè)自2007年信貸緊縮以來(lái)萎縮明顯，與央行的一系列防金融風(fēng)險(xiǎn)，防通貨膨脹緊密相關(guān)。一線房地產(chǎn)城市成交量應(yīng)聲而落，這是目前全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增幅下降的主因。李成瑛也認(rèn)為，沈陽(yáng)的消費(fèi)者信心明顯受到大形勢(shì)影響，沈陽(yáng)周邊的三線城市也開始呈現(xiàn)低迷趨向，“去年底沈陽(yáng)就開始議論，北京房?jī)r(jià)跌了，沈陽(yáng)會(huì)不會(huì)跌？”
??????? 事實(shí)上，開發(fā)商對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化和政策走向非常在意。消息人士透露，6月份對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)查已經(jīng)完畢，結(jié)論是“影響投資，但不危及金融安全”，中央政府不會(huì)出臺(tái)救市政策。調(diào)查后，房地產(chǎn)救市論就此偃旗息鼓，低迷狀況繼續(xù)向全國(guó)蔓延。也正是在6月份之后，武漢、重慶等部分二線城市尾隨一線城市呈現(xiàn)價(jià)量齊跌的局面。
??????? 至少到目前為止，央行并沒有放松對(duì)房地產(chǎn)貸款的控制。在防通貨膨脹、防經(jīng)濟(jì)下滑的爭(zhēng)論中雖已傳出積極財(cái)政政策的轉(zhuǎn)型可能，但房地產(chǎn)是否會(huì)作為投資拉動(dòng)的重點(diǎn)值得懷疑。任志強(qiáng)向本報(bào)表示，還不只是信貸政策，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)是房地產(chǎn)走向的關(guān)鍵所在。他分析：“如果經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)較明顯的下滑，對(duì)房地產(chǎn)的打擊將是更加致命的?！?
??????? 齊志輝對(duì)整體形勢(shì)也試圖保持著清醒，這也成為他反駁地產(chǎn)聯(lián)盟組織“志愿者”活動(dòng)不單純，是為了去下面“拉活”的理由，“舉國(guó)都在觀望，誰(shuí)也逃不了”。而張寅則反問：“何以見得房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的時(shí)候會(huì)由一線向二、三線城市傳遞，而冷的時(shí)候它就不會(huì)傳遞？根據(jù)何在？”