??????? 和全國(guó)其他城市一樣，今年八月蘇州樓市處于傳統(tǒng)淡季。統(tǒng)計(jì)表明，盡管成交套數(shù)和成交面積相對(duì)前一個(gè)月有所下滑，但成交均價(jià)微漲，為八月這個(gè)傳統(tǒng)淡季進(jìn)行了體面“收官”。對(duì)于即將到來(lái)的傳統(tǒng)旺季，無(wú)疑也將是一大利好。
??????? 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年八月蘇州住宅市場(chǎng)共成交住宅2537套，相較上月下降487套，降幅為16.1%；八月成交總面積293681.6平方米，相較上月下降67716.62平方米，降幅為18.7%；八月成交均價(jià)6831.15元/平方米，相較上月上升293.15元/平方米，升幅為4.5%。
??????? 八月份蘇州各區(qū)住宅類(lèi)房源成交套數(shù)排名從高到低依次是：工業(yè)園區(qū)成交884套，較之上月842套上升42套，小幅微漲5%；古城區(qū)成交671套，較之上月605套上升66套，升幅為10.9%；相城區(qū)成交537套，較之上月745套下降208套，降幅為27.9%；吳中區(qū)成交286套，較之上月510套下降 224套，降幅為43.9%；高新區(qū)成交159套，較之上月322套下降163套，降幅為50.6%。
??????? 從以上數(shù)據(jù)可以看出，本月的成交套數(shù)仍是延續(xù)了一貫的低迷。同時(shí)，總成交面積上也有近兩成的下滑。由于本月開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)價(jià)格相對(duì)較之上月稍高，如中信太湖城浩閣公寓、鑫苑景園國(guó)際公寓等，在成交均價(jià)上則止住了下滑勢(shì)頭，小幅微升了4.5%。
??????? 蘇城房地產(chǎn)市場(chǎng)素有“金九銀十”的說(shuō)法，隨著9月的逐漸到來(lái)，蘇城的開(kāi)發(fā)商也逐漸活躍起來(lái)，從即將到來(lái)的“蘇州萬(wàn)人購(gòu)房節(jié)”再到傳統(tǒng)的“蘇州住宅產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)”，同時(shí)10月份也將有“吳中區(qū)房展會(huì)”和“市區(qū)房展會(huì)”2場(chǎng)展會(huì)如期舉行?？梢钥隙ǖ氖?，隨著房交會(huì)的開(kāi)展，蘇城樓市的成交量必定會(huì)有一定程度的上升，但能否完全說(shuō)樓市已經(jīng)回暖還為時(shí)尚早。
??????? 另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在9月份選擇推出的房源的樓盤(pán)共有14個(gè)樓盤(pán)，而首次公開(kāi)推出新房源的樓盤(pán)只有3個(gè)，分別為世茂運(yùn)河城、中海胥江府和三江尊園，新盤(pán)僅占推盤(pán)數(shù)量上的21%，這也從一個(gè)層面上說(shuō)明現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商對(duì)“金九”樓市似乎有點(diǎn)信心不足。
??????? 八月份，鑫苑景園國(guó)際公寓、中惠晨曦馨苑、中海國(guó)際社區(qū)、湖山新意、中信太湖城浩閣公寓等樓盤(pán)紛紛開(kāi)盤(pán)加推房源，且都取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)；吳中地產(chǎn)16周年慶典暨保值計(jì)劃推出、2008蘇州太湖高爾夫杯·女子公開(kāi)賽新聞發(fā)布會(huì)在蘇州召開(kāi)、三江尊園會(huì)所暨樣板房公開(kāi)等sp活動(dòng)也受到了購(gòu)房者的熱烈關(guān)注和追捧。同時(shí)，作為銷(xiāo)售淡季的8月，開(kāi)盤(pán)和新推房源數(shù)量有所減少，而一些樓盤(pán)回饋業(yè)主和增進(jìn)業(yè)主之間感情的sp活動(dòng)舉辦明顯增多起來(lái)。
??????? 區(qū)域分析一
??????? 園區(qū)：套數(shù)面積穩(wěn)居榜首
??????? 八月份蘇州工業(yè)園區(qū)樓市單月成交住宅類(lèi)房源884套，較上一個(gè)月增加了42套，增幅不大。而成交均價(jià)較之7月又有所下跌，從8107.08元/平方米下滑至7812.35元/平方米。
??????? 具體來(lái)看，上半個(gè)月，與奧 運(yùn)開(kāi)幕幾乎同時(shí)段開(kāi)盤(pán)的中海國(guó)際社區(qū)，其折實(shí)價(jià)4580元/平方米起的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，著實(shí)震驚了整個(gè)蘇州樓市。此次中海國(guó)際社區(qū)共推出620套房源，除去特價(jià)房源外，總體均價(jià)在6500-7000元/平方米之間，戶(hù)型從92－138平方米，其中90平方米高性?xún)r(jià)比房型備受推崇。低起價(jià)，使剛性需求得以釋放，人氣指數(shù)再次飆升，火爆了園區(qū)市場(chǎng)。當(dāng)天推出620套房源，到場(chǎng)1500余人，現(xiàn)場(chǎng)簽約400多套，在樓市處于相對(duì)冷淡的情形下，能有這樣的銷(xiāo)售成績(jī)，實(shí)屬不易。
??????? 園區(qū)的另一個(gè)項(xiàng)目，勝浦的建屋博客項(xiàng)目也瞄準(zhǔn)了奧 運(yùn)這個(gè)檔期，搶在中海國(guó)際社區(qū)前一天開(kāi)盤(pán)，表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。此外，8月中旬，雅戈?duì)栁磥?lái)城三期瀟邦傾情加推，76-115平方米，主打中小戶(hù)型，均價(jià)7900元/平方米，也為園區(qū)的成交量做出了不小的貢獻(xiàn)。緊接著，8月23日，中海御湖熙岸·華府公寓的盛情開(kāi)盤(pán)，則為園區(qū)注入了新鮮的樓盤(pán)“血液”。中海御湖熙岸·華府是集高層、小高層、多層公寓，聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅為一體的高級(jí)住宅區(qū)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日均價(jià)在8600元/平方米。這個(gè)精品樓盤(pán)熱銷(xiāo)，也帶動(dòng)了園區(qū)成就一撥銷(xiāo)售小高潮。
??????? 總的來(lái)說(shuō)，園區(qū)目前新老各盤(pán)在售房源較多，互相競(jìng)爭(zhēng)激烈，許多樓盤(pán)頻頻打出優(yōu)惠送禮的噱頭，房源供應(yīng)量也是有增無(wú)減，給購(gòu)房者以目不暇接。具體到營(yíng)銷(xiāo)策略，從鳳凰城的4999元/平方米到中海國(guó)際社區(qū)的4580元/平方米，開(kāi)發(fā)商的每一個(gè)舉動(dòng)都讓置業(yè)者心動(dòng)不已。一些剛性需求者開(kāi)始頻頻出手，成為支撐淡季樓市的一抹亮色。
??????? 區(qū)域分析二
??????? 高新區(qū)：成交均價(jià)略有回升
??????? 八月份蘇州高新區(qū)樓市單月成交住宅類(lèi)房源159套，占全市成交總量的6.3％，較之五月有大幅度的下降，減少了163套，降幅為50.6％；新區(qū)八月成交均價(jià)為6172.3元/平方米，相較七月有所回升，但升幅并不是很明顯，基本沒(méi)什么變化。
??????? 總體來(lái)說(shuō)，高新區(qū)在上個(gè)月仍然以中小戶(hù)型房源成交為主。整個(gè)八月，高新區(qū)幾乎沒(méi)什么動(dòng)態(tài)，整個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)淡季局面，上半月僅有新港名墅·庭院開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目屬于低密度住宅，68-142平方米，稀缺多層，36萬(wàn)元起，其他樓盤(pán)都未有動(dòng)作。八月份，新區(qū)成交量日益下滑，甚至在一個(gè)月中有個(gè)別交易日無(wú)房源成交。既沒(méi)有新的樓盤(pán)推出，也沒(méi)有頻頻推出吸引購(gòu)房者眼球的優(yōu)惠活動(dòng)，這是八月新區(qū)樓市萎靡不振的原因。
??????? 目前，新區(qū)域內(nèi)主要依靠新創(chuàng)理想城、鑫苑景園等少量成交維持著，后繼房源供應(yīng)有限，高新區(qū)何時(shí)才能“突圍”同樣值得期待。
??????? 區(qū)域分析三
??????? 吳中區(qū)：別墅再度異軍突起
??????? 八月份蘇州吳中區(qū)樓市單月成交住宅類(lèi)房源286套，占全市總成交量的11.3％，較之七月有明顯的下滑，比七月份的成交住宅類(lèi)房源510套減少了224套，降幅為44％。同樣的，成交面積也受到了影響，較之前一個(gè)月下降了近30000平方米，降幅也是在50％左右。而另一方面，成交均價(jià)比上月有了明顯的回升，從6298.1元/平方米到7748.72元/平方米，每平方米上漲了1450.62元，漲幅為23％，暫時(shí)性地回歸到上半年的價(jià)格水平。
??????? 整體分析來(lái)看，吳中區(qū)在8月份不管是成交套數(shù)還是成交面積都有不小的下滑，而成交均價(jià)卻逆向而行，回升到上半年的水平。隨著石湖華城、越湖名邸等項(xiàng)目簽售的告一段落，吳中區(qū)的普通住宅公寓呈現(xiàn)出青黃不接的局面，隨著奧 運(yùn)盛事的臨近，區(qū)域內(nèi)許多樓盤(pán)目前選擇觀(guān)望，避開(kāi)相對(duì)冷淡的淡季，積蓄力量，所以吳中區(qū)沒(méi)有新的房源推出，導(dǎo)致了成交量的回落，整個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)出“膠著”的狀態(tài)。同時(shí)，八月份吳中區(qū)的別墅樓盤(pán)再次異軍突起，吳中地產(chǎn)的“澄湖水岸”、“石湖華城”等別墅項(xiàng)目起了關(guān)鍵性的支撐作用，對(duì)于推動(dòng)吳中區(qū)樓盤(pán)均價(jià)意義不小。
??????? 總的來(lái)說(shuō)，吳中區(qū)的普通商品房滯銷(xiāo)，并且罕有新推樓盤(pán)，公寓市場(chǎng)處于膠著狀態(tài)。與此相反的是，吳中區(qū)的別墅市場(chǎng)異?；钴S，不同風(fēng)格、各有特色的別墅項(xiàng)目，滿(mǎn)足了高端消費(fèi)群的需求。太湖高爾夫山莊、石湖華城湖郡、現(xiàn)代園墅、越湖名邸等成為了市場(chǎng)強(qiáng)有力的支柱，同時(shí)這些樓盤(pán)也拉高了本區(qū)域的成交均價(jià)。但因?yàn)楦叨丝蛻?hù)畢竟有限，這些樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況似乎不甚理想。
??????? 區(qū)域分析四
??????? 相城：個(gè)案撐起成交量
??????? 8月份相城區(qū)樓市住宅成交537套，較之上個(gè)月745套下降208套，降幅為27.9%；8月份成交總面積61788.39平方米，較之上個(gè)月份成交總面積 80677.81平方米下降18889.42平方米，降幅為23.4%；8月份成交均價(jià)為5433.94元/平方米，較之上個(gè)月成交均價(jià)5661.5元/平方米下降了227.56元/平方米，降幅為4%。
??????? 從以上數(shù)據(jù)可以看出：由于本月相城區(qū)缺少重量級(jí)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)放量的支撐，其成交套數(shù)、成交總面積、成交都有不同程度的下跌，但是在8月2日，中惠·晨曦馨苑闊景高層一組團(tuán)卻取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)，當(dāng)天開(kāi)盤(pán)地點(diǎn)定在南亞賓館2樓，共推出高層、小高層房源近百套，面積為91-130平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為6200元/平方米左右?！耙恢Κ?dú)秀不是春”，當(dāng)然該區(qū)域的樓盤(pán)放量還要依賴(lài)于招商·依云水岸、中惠·愛(ài)丁堡、康橋麗都、華城國(guó)際、合景·朗悅灣等樓盤(pán)在支撐。
??????? 區(qū)域分析五
??????? 古城區(qū)：平江區(qū)成交領(lǐng)先
??????? 8月份市區(qū)成交671套，較之上月605套上升66套，升幅為10.9%；其中金閶區(qū)成交住宅179套，滄浪區(qū)成交住宅136套，平江區(qū)成交住宅356套。8月份成交總面積66488.29平方米，較之上月份成交總面積61508.82平方米上升4979.47平方米，升幅為8.1%；8月份成交均價(jià)為5670.54元/平方米，較之上月成交均價(jià)5637.2元/平方米上升了33.34元/平方米，小幅微漲0.6%。
??????? 從以上數(shù)據(jù)可以看出，由于7、8月份本來(lái)就是蘇城房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，雖然本月區(qū)域內(nèi)又較少有新推房源面世，但是由于有湖山新意、大觀(guān)名園、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)等樓盤(pán)房源的放量“力挺”，故成交套數(shù)、總成交面積和成交均價(jià)三指標(biāo)均有小幅上漲。但現(xiàn)在看來(lái)，該區(qū)域內(nèi)中、高檔房源仍然尚未大量面世。隨著華潤(rùn)·平門(mén)府時(shí)裝秀活動(dòng)、中?！ゑ憬a(chǎn)品說(shuō)明會(huì)的揭幕，可以預(yù)計(jì)，在不久的將來(lái)，該區(qū)域內(nèi)將會(huì)有一個(gè)中、高檔房源推盤(pán)的小高潮。
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