??????? 舉世矚目的北京奧運會落幕，奧運會后中國樓市的走向再次成為人們關(guān)注的焦點。今年以來，盡管房地產(chǎn)１月至７月投資增幅超過３０％，但樓盤銷量增長下降，市場觀望氣氛濃厚。
有著銷售旺季之稱的“金九銀十”臨近，這是觀察未來樓市走向的重要“時間窗”。當(dāng)前，樓市出現(xiàn)了一些值得引起關(guān)注的新動向。
外資“抄底”拿地?zé)崆橛性鰺o減
全國地價監(jiān)測中心的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年二季度全國主要城市地價總體水平環(huán)比增長１．５９％，較去年同期大幅度下降，其中長三角、珠三角地區(qū)漲幅低于全國水平。一些地區(qū)土地流標(biāo)、流拍達(dá)１０％以上。
鄭州市統(tǒng)計局對全市５０家重點房地產(chǎn)企業(yè)的專項調(diào)查表明，受資金緊張、市場前景預(yù)期影響，這些企業(yè)上半年新購置土地面積減少的有２３家，占４６％，而僅有１２％的企業(yè)新購置土地面積有所增加。
盡管各個城市地價和交易量表現(xiàn)不一，但外資熱情卻有增無減。中國未來的經(jīng)濟(jì)成長性，是眾多外資基金投資的實質(zhì)所在。
?。对?，南京掛牌出讓的２塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，分別被韓國ｓｋ集團(tuán)和香港恒基地產(chǎn)駐內(nèi)地分支機構(gòu)摘牌，成交總價６．５億元人民幣。一位業(yè)內(nèi)人士透露，一家具有英國基金背景的公司正準(zhǔn)備接手南京中心城區(qū)某大宗地塊，土地價格達(dá)４０多億元。
美國凱雷集團(tuán)上海代表處副總裁康明訓(xùn)表示：“中國二線城市的投資前景很不錯。目前公司在中國投資的地產(chǎn)項目已達(dá)１０個?！?/p>
?。玻埃埃赌辏瑒P雷曾以１．２億美元的總價購進(jìn)上海中房森林別墅１１０套高級獨棟別墅；２００７年７月，凱雷出資１０億元，介入青島ｃｂｄ核心的凱悅中心，占約７０％股份；今年４月，凱雷又以近２０億元的價格購得上海濟(jì)南路８號西苑項目……
日前，由德國ｌｔｋ設(shè)計事務(wù)所、五合國際建筑設(shè)計集團(tuán)、上海五合智庫等六大機構(gòu)共同組成的合資跨國機構(gòu)洲聯(lián)集團(tuán)正式亮相。此次重組被業(yè)界認(rèn)為，境外投資機構(gòu)對中國房地產(chǎn)市場的介入越來越深。
以上海五合智庫統(tǒng)計，僅２００８年一季度，上海房地產(chǎn)企業(yè)獲得的外資投資金額就達(dá)到４．４億美元，占一季度外資投資總額的３２．６％。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，２００７年中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資高達(dá)６５０億元，增長６４．８％，整體高出其他渠道資金增長２６．２％。這顯示出，在去年從緊的貨幣政策下，仍有大量的外資涌入中國樓市。
成交量萎縮開發(fā)商“死扛”難改調(diào)整大勢
?。吩路荩本﹥H銷售商品住宅４１９４套，銷售套數(shù)降至近兩年來最低。北京房價的漲幅同比也回落０．２個百分點，為今年以來最低漲幅。
有專家認(rèn)為，目前不少具有真實購房需求的消費者仍在觀望，奧運會后隨著房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季的來臨，成交量有望得到一定改善。樓市短期走勢趨于明朗，成交量可能出現(xiàn)小幅反彈。但如果在“金九銀十”仍無起色，這將對一度緊繃的開發(fā)商資金鏈構(gòu)成威脅。
數(shù)據(jù)已經(jīng)印證了這一點。北京市地稅局７月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，欠稅榜單上２００余家企業(yè)中房地產(chǎn)公司占了四分之一，其中欠稅超過千萬元以上的地產(chǎn)企業(yè)就達(dá)２０余家，最高的欠稅達(dá)３５５９萬元。
無獨有偶，５月份，上海財稅網(wǎng)上刊登了一季度欠稅公告，在百萬元級以上欠稅大戶中，房地產(chǎn)公司占約４０％。
人們不禁疑惑，一向以進(jìn)富豪排行榜為榮的房地產(chǎn)企業(yè)，為何也會頻現(xiàn)欠稅榜呢？
開發(fā)商欠稅的一個重要理由是資金緊張。當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性，按照有關(guān)規(guī)定，企業(yè)所得稅一般是預(yù)收２５％，到年底再結(jié)算。近來樓盤交易量下降，現(xiàn)金回流有限，開發(fā)商資金鏈繃得較緊，這也是客觀原因。
然而究其根源，還在近幾年樓市的非理性上漲時，開發(fā)商瘋狂拿地。業(yè)內(nèi)人士反映，前兩年不少開發(fā)商在暴利驅(qū)使下爭相貸款、高價拿地，巨量資金被積壓在土地上。
?
２００４年、２００５年以來，上海、北京等地的房價幾乎是“一飛沖天”，一些樓盤售價動輒翻２００％、３００％，如今，這些城市一些樓盤的價格也就是調(diào)整了百分之幾，房地產(chǎn)企業(yè)到底是賺是虧，消費者心中也自有一本賬。
“房價前期持續(xù)大幅上漲，超過了大多數(shù)購房者的承受能力，供需矛盾越發(fā)突出，目前價格漲幅出現(xiàn)回落是市場調(diào)整之必然。”中大恒基等一些中介公司認(rèn)為，當(dāng)前開發(fā)商與其死扛高房價，還不如“隨行就市”，加快資金回籠。
“鏈家地產(chǎn)”市場部研發(fā)主任王志偉認(rèn)為，“金九銀十”期間的樓市成交量有可能環(huán)比小幅反彈，也有可能繼續(xù)維持不活躍狀態(tài)，但不管哪種情況都不會改變市場的調(diào)整大勢。
剛性需求仍然旺盛房價理性回歸可期
國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長王一鳴說，奧運會和房地產(chǎn)市場之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系從各國表現(xiàn)看不盡相同，很難得出一般規(guī)律。但無可否認(rèn)的是，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整，從長遠(yuǎn)發(fā)展來看是積極的，某種意義上講有擠壓泡沫的作用。
中國的房價在連續(xù)１０年保持上漲態(tài)勢的情況下，開始改變原有運行軌跡進(jìn)行調(diào)整并不值得大驚小怪。對于少數(shù)房價較高的地區(qū)，專家認(rèn)為：“房價的適當(dāng)回落是正常的。”樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的總體走勢。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運行依然總體向好，無疑為房地產(chǎn)市場逐步走向理性回歸創(chuàng)造了良好的環(huán)境。
從今年上半年的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資仍然保持較快增長，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理。其中房地產(chǎn)開發(fā)完成投資１３１９６億元，同比增長３３．５％，這一增速比去年同期還高出５個百分點。
“經(jīng)濟(jì)發(fā)展有其自身規(guī)律，在城市化高速發(fā)展時期房地產(chǎn)重要性不言自明。但房地產(chǎn)過度依賴銀行資金，一個地區(qū)的房地產(chǎn)總量過大，會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲，內(nèi)生動力不足。面對市場出現(xiàn)的一些新變化，地方政府也要適時調(diào)整發(fā)展策略，矯正以往只靠投資拉動地方經(jīng)濟(jì)的行為?！苯K常州市鐘樓區(qū)委副書記張曉平說。
今年上半年，這個區(qū)財政收入主要依靠先進(jìn)制造業(yè)和消費拉動，地方一般預(yù)算性收入增幅達(dá)到２８％，而房地產(chǎn)在財政收入中的比重由去年的４０％降低到了２０％。在今年初制定的發(fā)展規(guī)劃中，房地產(chǎn)業(yè)由支柱產(chǎn)業(yè)降格為補充產(chǎn)業(yè)。在他們看來，房地產(chǎn)消耗大量土地，產(chǎn)出卻是一次性的，需求不可能始終旺盛，追求單位面積可持續(xù)產(chǎn)出更符合科學(xué)發(fā)展觀。
純粹由投資拉動的發(fā)展不具有可持續(xù)性，需求才是市場的根本動力。一些專家提出，中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整階段也是一個理性回歸階段，其“后勢”如何，應(yīng)該由市場的需求來決定，由整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面來決定。
王一鳴認(rèn)為，我國城市化率還達(dá)不到全球平均水平，在未來十幾年，城市化率每年大概還會增長一個百分點。房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例接近五分之一，維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非常重要。