湖東樓盤(pán)成倒掛集中區(qū)
在今年準(zhǔn)備買(mǎi)房置業(yè)的小傅最近經(jīng)常去售樓出轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，回來(lái)還特別留意了報(bào)紙上的二手中介信息。在比較了幾處樓盤(pán)以后，小傅吃驚的發(fā)現(xiàn) 二手房的掛牌價(jià)要明顯高出售樓處給的價(jià)格。
以現(xiàn)代大道以北的星湖國(guó)際為例，93平方米的毛坯小高層二手房掛牌價(jià)格總價(jià)為81萬(wàn)，加上各種稅費(fèi)單價(jià)就超過(guò)9000元/平方米。而星湖國(guó)際現(xiàn)在正在銷(xiāo)售的精裝修小高層價(jià)格也不過(guò)9千多元/平方米，而且裝修標(biāo)準(zhǔn)將近2000元/平方米。這樣算下來(lái)，同樣一個(gè)小區(qū)，現(xiàn)在買(mǎi)精裝修一手房的價(jià)格和在中介買(mǎi)二手毛坯房的價(jià)格幾乎相同，如果剔除裝修款，也就是說(shuō)一手單價(jià)和二手掛牌價(jià)要相差2000元/平方米左右。而讓小傅心動(dòng)的同樣處在現(xiàn)代大道以北星灣學(xué)區(qū)的雅戈?duì)栁磥?lái)城也出現(xiàn)同樣的情況，在中介掛牌信息上，86平方米的未來(lái)城毛坯房掛牌總價(jià)在70萬(wàn)，如果算上二手稅費(fèi)單價(jià)要超過(guò)8200元/平方米。而未來(lái)城現(xiàn)在在售的房源均價(jià)在8000元/平方米以下，樓層戶(hù)型挑選余地很大。這樣一手樓盤(pán)價(jià)格要明顯底于二手樓盤(pán)掛牌價(jià)格的事情小傅還是第一次遇到，覺(jué)得有點(diǎn)困惑。
那么出現(xiàn)這樣的一二手樓盤(pán)價(jià)格倒掛現(xiàn)象究竟是個(gè)別的現(xiàn)象還是普遍現(xiàn)象呢？蘇州信義房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司張經(jīng)理分析了最近成交的一連串?dāng)?shù)據(jù)單，給了記者一個(gè)肯定的回答，“一二手樓盤(pán)出現(xiàn)價(jià)格倒掛現(xiàn)象主要集中在去年價(jià)格快速上漲的園區(qū)湖東小高層和吳中區(qū)越湖路部分樓盤(pán)，應(yīng)該說(shuō)，從整個(gè)二手市場(chǎng)來(lái)看這種價(jià)格倒掛的現(xiàn)象只是的少數(shù)樓盤(pán)才出現(xiàn)的，這種倒掛只是局部現(xiàn)象。二手樓盤(pán)價(jià)格和一手樓盤(pán)出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象主要集中在園區(qū)湖東的樓盤(pán)。去年湖東如雅戈?duì)?、第五元素這些樓盤(pán)價(jià)格竄的比較快，而一手市場(chǎng)不太好的情況下開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始在價(jià)格上松動(dòng)促銷(xiāo)，這樣就出現(xiàn)了價(jià)格倒掛的現(xiàn)象其實(shí)從成交價(jià)格來(lái)看，二手房成交的價(jià)格比去年沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的下降，有很多小業(yè)主在高位買(mǎi)了房子后，雖然經(jīng)歷了今年的樓市波動(dòng)階段，但依然堅(jiān)持以高位價(jià)格掛牌，特別一些樓盤(pán)品牌比較好的小區(qū)，比如中海半島華府的小高層在去年的銷(xiāo)售均價(jià)不過(guò)7500元左右，而今年在我們這里中介市場(chǎng)的單價(jià)都超過(guò)了萬(wàn)元?！?
二手市場(chǎng)呈現(xiàn)“兩頭大” 特征
從名都房產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)提供的二手房成交量統(tǒng)計(jì)來(lái)看，進(jìn)入8月份二手房成交有繼續(xù)走低的趨勢(shì)。名都房產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)王俊清分析到，“5月份園區(qū)二手房每周成交數(shù)量還在300套以上，而到八月中旬每周成交數(shù)量已經(jīng)跌破200套了，跌幅還是蠻大的。也就是說(shuō)，園區(qū)的二手房市場(chǎng)還在整理。而其他區(qū)域中心城區(qū)、吳中區(qū)的二手房成交數(shù)量也有說(shuō)下降，但是幅度沒(méi)有園區(qū)那么大。但有一點(diǎn)，目前來(lái)看，二手房的成交價(jià)格還是比較穩(wěn)定的?！?/font>
人民路上房管局二手交易處一位陳姓工作人員也證實(shí)了名都機(jī)構(gòu)的分析，這位陳姓工作人員告訴記者：“現(xiàn)在我們二手房每天的成交量我們?cè)诰W(wǎng)上都公布了，市民都可以查到。但是說(shuō)實(shí)在的，公布的二手房?jī)r(jià)格還是有一定水分的，因?yàn)殡娔X里錄入的合同成交價(jià)和市場(chǎng)認(rèn)可的成交價(jià)還是有定距離的。但可以肯定的是，目前蘇州二手市場(chǎng)的成交價(jià)格還是穩(wěn)定的，沒(méi)有出現(xiàn)大的起伏?！?/font>
一線中介我愛(ài)我家連鎖運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理徐敏則用最近門(mén)店的成交數(shù)據(jù)向記者分析了目前二手市場(chǎng)的情況，徐敏認(rèn)為：“目前二手房市場(chǎng)的交易特征呈現(xiàn)“兩頭大”的情況。從中介一線反饋的情況來(lái)看，單價(jià)在4000元左右的中低端樓盤(pán)和總價(jià)兩三萬(wàn)以上的別墅反而比較好賣(mài)。如一些市區(qū)的老新村和吳中山水印象、桃花源之類(lèi)的別墅在中介上就賣(mài)的很好。普通公寓樓盤(pán)的成交反而有點(diǎn)溫。預(yù)計(jì)如果沒(méi)有大的政策變化，這種現(xiàn)象在二手成交上會(huì)持續(xù)到年內(nèi)。而從租賃市場(chǎng)上來(lái)看，今年的租賃情況反而比去年要更好，我愛(ài)我家的客戶(hù)平均租賃月單價(jià)從去年同期的1800元/月提高到了現(xiàn)在的2000元/月。換句話(huà)說(shuō)，現(xiàn)在很多業(yè)主已經(jīng)看中良好的租賃市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)換思路，改售為租來(lái)降低養(yǎng)房成本了?！?
現(xiàn)在是淘二手房的好時(shí)機(jī)
在大部分業(yè)主依然高位挺住二手房?jī)r(jià)格的同時(shí)，已經(jīng)有少部分承受不住房貸壓力的業(yè)主開(kāi)始“割肉拋售”了。蘇州仲聯(lián)經(jīng)紀(jì)公司園區(qū)部經(jīng)紀(jì)人小孫在前段時(shí)間就做了一個(gè)割肉單?！坝幸粋€(gè)中海半島華府的業(yè)主，他在前年去年房產(chǎn)市場(chǎng)好的時(shí)候買(mǎi)了好幾套房子，由于股票市場(chǎng)賠了不少錢(qián)，貸款還不出來(lái)，就“割肉”拋了。所以當(dāng)時(shí)163的小高層成交價(jià)格大概在150萬(wàn)左右，比市場(chǎng)掛牌價(jià)低了好幾十萬(wàn)。但是沒(méi)辦法，房主著急著賣(mài)，也就只好忍痛出手了?！币呀?jīng)從業(yè)四年的經(jīng)紀(jì)人小孫表示，象這樣割肉的情況其實(shí)在每個(gè)中介都有這樣的房源，房主在高位的時(shí)候追漲買(mǎi)了超過(guò)自己支付能力的樓盤(pán)，在現(xiàn)在市場(chǎng)成交不好的情況下只好降低利潤(rùn)空間，甚至低于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格拋售。這樣的現(xiàn)象不僅在小高層公寓樓盤(pán)出現(xiàn)，部分聯(lián)別也出現(xiàn)了這樣的情況，如德邑聯(lián)別有的房主甚至掛牌單價(jià)萬(wàn)把塊錢(qián)就肯賣(mài)了，比周邊的別墅價(jià)格要起碼低三到四千。
因此，業(yè)界認(rèn)為現(xiàn)在也是淘二手房的好時(shí)機(jī)。蘇州信義不動(dòng)產(chǎn)有限公司張經(jīng)理建議，在現(xiàn)階段的二手市場(chǎng)各房主由于資金壓力的不同確實(shí)出現(xiàn)了拋售和惜售的分化，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)是一個(gè)吸納性?xún)r(jià)比高的二手樓盤(pán)的好時(shí)機(jī)。當(dāng)然，二手房的購(gòu)買(mǎi)者在逢低吸納的同時(shí)，也要注意樓盤(pán)所處的地段、配套要求是否能滿(mǎn)足日常生活的需要，特別建議可以參考一下中介的同樓盤(pán)租賃行情，因?yàn)樽饨鸶叩妥邉?shì)對(duì)房?jī)r(jià)也有著舉足輕重的影響，樓盤(pán)本身內(nèi)在位置、以及戶(hù)型優(yōu)秀的產(chǎn)品即使在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)候，也會(huì)表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。
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