“還以為對房地產(chǎn)的‘救市’已經(jīng)啟動,誰知道反而對行業(yè)的調(diào)控更緊了!”一位機(jī)構(gòu)分析人士向記者如此表示。
????日前,央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(下稱《通知》）,要求嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。昨天,滬深股市對此作出了直接的反應(yīng):地產(chǎn)指數(shù)領(lǐng)跌大盤,當(dāng)天滬指上漲0.34%,深成指跌0.13%,然而房地產(chǎn)板塊卻整體下挫1.54%。
????綜合多位分析人士對《通知》的解讀是,房地產(chǎn)行業(yè)還沒到“救市”的時候,而且政策的調(diào)控還有可能繼續(xù)進(jìn)一步收緊。如此一來,本來備受資金緊張煎熬的房地產(chǎn)商,還得依然“勒緊褲頭”過日子。因此,不僅房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整尚未結(jié)束,房地產(chǎn)板塊股票表現(xiàn)也可能繼續(xù)承受壓力,還需要更多時日才能“撥開云霧”。
????收緊信貸令地產(chǎn)商資金更緊
????今年7月,中國銀監(jiān)會主席劉明康指出,要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求,科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。自從去年下半年實施從緊的貨幣政策至今,這是首次出自監(jiān)管層有關(guān)改善房地產(chǎn)信貸需求的表態(tài)。
????不過,盡管銀監(jiān)會領(lǐng)導(dǎo)作出這樣的充滿“暖意”的表態(tài),但是,從近日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的《通知》精神來看,對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策方向并沒有明顯改變,尤其提出“禁止金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款”。最近鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的蘇寧環(huán)球退地事件,還有其他的一些“退地”的消息表明,隨著開發(fā)商退地潮涌現(xiàn),業(yè)內(nèi)人士紛紛看跌房地產(chǎn)后市。
????事實上,在信貸緊縮環(huán)境下,商品房銷售下滑使企業(yè)資金壓力進(jìn)一步加大,土地購置和開發(fā)面積增速明顯放慢。今年1-7月,全國土地購置面積近2.2億平方米,同比增長5.24%,增速較去年同期下降7.51個百分點；完成土地開發(fā)面積近1.5億平方米,同比增長4.18%,增速較去年同期減少7.15個百分點。
????同時,今年1-7月,房屋銷售價格漲幅出現(xiàn)明顯回落,房屋銷售面積出現(xiàn)萎縮,景氣度出現(xiàn)持續(xù)回落。1-7月,全國商品房銷售均價為4013元/平方米,同比上漲4.24%,與今年上半年同比漲幅相比下降0.31個百分點,和去年同期11.37%的漲幅相比出現(xiàn)明顯回落；今年前7個月,我國商品房累計銷售面積30453.96萬平米,同比減少10.8%,與去年同期25.1%的增速相比明顯下降。
????與此同時,投機(jī)資金在大舉流出房市。
????從2004年開始,國外的熱錢借著人民幣升值的預(yù)期大規(guī)模進(jìn)入我國的房地產(chǎn),使得房價猶如脫韁的野馬一個勁往上漲。美國次貸危機(jī)加速了流入我國房市的大部分投機(jī)資金在高位套現(xiàn),今年我國股市60%的跌幅嚴(yán)重削弱了國內(nèi)的投機(jī)力量,沒有資金持續(xù)流入的房市注定終結(jié)上漲勢頭。
????即便信貸放松亦非拯救開發(fā)商
????雖然cpi增幅持續(xù)回落,但是通脹壓力仍然不容小覷。因此,市場普遍認(rèn)為,在通脹環(huán)境下,房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策放松的可能性不大,房地產(chǎn)市場走出觀望缺乏足夠的外部推動條件,交易量的低迷可能仍會持續(xù),房屋價格漲幅面臨下行壓力。
????長城證券分析師也認(rèn)為,地產(chǎn)行業(yè)的信貸緊縮政策并未危及銀行體系,而是成功促進(jìn)了整個行業(yè)的良性調(diào)整,此時放松信貸緊縮可能會造成嚴(yán)重的后果,但不排除對個別調(diào)整過度的城市區(qū)別對待的現(xiàn)象發(fā)生。
????不過,如果下半年政策有所松動,其目的應(yīng)該是刺激有效需求,而非拯救開發(fā)商。天相投顧認(rèn)為,政策調(diào)整的著力點將是刺激有效供給和有效需求,而并非前一陣市場爭論激烈的拯救開發(fā)商。因此,提升保障性、自主性和改善性等剛性需求以及購房者購買力,從而刺激有效需求的財稅、信貸政策無疑有較大空間,此外,繼續(xù)支持、加大保障性住房供給力度從而提升有效供給也將是中長期的政策方向。