隨著房地產(chǎn)投資的明顯降溫，各大銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸質(zhì)量的憂(yōu)慮，尤其對(duì)新增房貸風(fēng)險(xiǎn)的警惕，已經(jīng)比以往任何時(shí)候都要關(guān)注。盡管目前上海樓市的走勢(shì)依然平穩(wěn)，但滬上銀行日前已接到監(jiān)管部門(mén)的告知：務(wù)必在內(nèi)部進(jìn)行房貸壓力測(cè)試，預(yù)估房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的信貸壞賬金額。多位從事信貸業(yè)務(wù)的銀行管理人士透露，“壓力測(cè)試”的結(jié)果并不樂(lè)觀(guān)，各銀行正按監(jiān)管部門(mén)的要求，主動(dòng)調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，希望能提前化解房貸可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
銀行關(guān)注樓市潛在風(fēng)險(xiǎn)
在多項(xiàng)調(diào)控政策的作用下，今年上半年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量趨于萎縮，而整體房?jī)r(jià)仍維持高位運(yùn)行。在此背景下，滬上銀行的房地產(chǎn)信貸投放增速同期并未減少。數(shù)據(jù)顯示，今年前6個(gè)月，個(gè)人房貸月度間貸款增量波動(dòng)非常明顯。
據(jù)銀行人士反映，第二季度貸款投放量的突然上升與前期積累的信貸需求集中投放有關(guān)。盡管樓市成交量持續(xù)低迷，廣東部分地區(qū)甚至出現(xiàn)“斷供”風(fēng)波，但各銀行仍看好未來(lái)的上海市場(chǎng)，這主要是基于上海龐大的潛在實(shí)際需求。銀行認(rèn)為，不斷增長(zhǎng)的改善性住房需求，以及上海的城市經(jīng)濟(jì)地位所拉動(dòng)的外來(lái)購(gòu)房需求，都是支撐樓市長(zhǎng)期健康發(fā)展及價(jià)格穩(wěn)步上升的基礎(chǔ)。正是基于這樣的基本判斷，滬上銀行房地產(chǎn)信貸投放比例在“弱市”中仍不見(jiàn)調(diào)低，對(duì)信貸投放風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)略顯不足。
不過(guò)，在樓市一片低迷的景象日漸凸顯后，銀行對(duì)樓市的前景預(yù)估也發(fā)生了變化。一位銀行房貸部門(mén)的負(fù)責(zé)人透露，最近兩個(gè)月，房地產(chǎn)貸款增速相對(duì)趨緩，各銀行明顯關(guān)注起高價(jià)房、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及個(gè)人的資金狀況，審慎投向新項(xiàng)目，房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)一步趨緊。銀行已注意到，當(dāng)前上海已出現(xiàn)土地“流拍”現(xiàn)象，甚至有開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意在損失上億資金的情況下將已拍土地退回。而住房成交量的急劇萎縮，使部分樓盤(pán)出現(xiàn)或明或暗的降價(jià)促銷(xiāo)，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛愈加濃厚。
受訪(fǎng)的銀行人士表示，監(jiān)管部門(mén)最近一再?gòu)?qiáng)調(diào)美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，銀行開(kāi)始認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)高盈利背后潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
銀行內(nèi)部進(jìn)行房?jī)r(jià)抗跌測(cè)試
采訪(fǎng)中，部分銀行人士認(rèn)為，上海樓市目前正處于“有價(jià)無(wú)市”的微妙階段，如果市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整并導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下滑，必將影響銀行信貸資金安全，并可能引發(fā)購(gòu)房人“斷供”以及房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)等。
在銀監(jiān)會(huì)的要求下，最近滬上銀行正在內(nèi)部進(jìn)行“壓力測(cè)試”，即假設(shè)房?jī)r(jià)下跌至一定幅度，看看對(duì)個(gè)人住房貸款不良率的影響。結(jié)果顯示，測(cè)試結(jié)果并不令人樂(lè)觀(guān)。有銀行測(cè)試結(jié)果顯示，如果房?jī)r(jià)下跌20%，個(gè)人房貸不良率將大幅上升；如果房?jī)r(jià)下跌超過(guò)40%，個(gè)人房貸不良率將上升約40%。
自去年二季度起，上海房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)就未見(jiàn)逆轉(zhuǎn)，今年以來(lái)，上漲幅度已明顯趨緩。權(quán)威部門(mén)最新撰寫(xiě)的一份內(nèi)部報(bào)告稱(chēng)：無(wú)論漲幅還是絕對(duì)水平，上海目前的房?jī)r(jià)都是偏高的，存在向下調(diào)整的空間。
目前，滬上銀行開(kāi)始主動(dòng)布防樓市下跌風(fēng)險(xiǎn)。部分銀行透露，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)下半年可能存在的變數(shù)，銀行內(nèi)部正在積極采取主動(dòng)防控的風(fēng)險(xiǎn)措施，適當(dāng)降低對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放比例，嚴(yán)格按照監(jiān)管部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)，防范新增房貸風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，部分銀行已開(kāi)始采取措施，收縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模，降低信貸增速，并有意識(shí)地從較高貸款風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域退出。對(duì)新增貸款客戶(hù)，銀行要求趨于嚴(yán)格，如果是二次購(gòu)房者，不但要滿(mǎn)足首付比至少4成、利率上調(diào)等要求，而且房?jī)r(jià)不得超過(guò)第三方評(píng)估價(jià)范疇，放貸按實(shí)際成交價(jià)和評(píng)估價(jià)中的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。