編者按：房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，大蘇州地區(qū)的各板塊的房價(jià)不斷爆出新低，也使部分項(xiàng)目和產(chǎn)品漸漸凸現(xiàn)出了擁有價(jià)值?！稉P(yáng)子樓市》為了給大蘇州地區(qū)的購房者提供有價(jià)值的資訊，本報(bào)將陸續(xù)推出蘇州下轄五縣市系列房地產(chǎn)報(bào)道，幫助投資置業(yè)者尋找到自己的“最愛”。本期選擇距離蘇州最近的縣級市——
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吳江：蘇州的后花園
吳江印象
8月7日，奧運(yùn)會開幕前夕，專題小組一行帶著采訪任務(wù)驅(qū)車前往吳江，上了蘇震桃高速公路后10余分鐘便進(jìn)入?yún)墙硟?nèi)。
灰蒙蒙、老城區(qū)格局不大氣是吳江給記者的第一印象。在人來人往的道路上，寶馬、奔馳、雷克薩斯等掛有當(dāng)?shù)嘏普盏拿破嚥粫r(shí)闖入眼簾，這在一個(gè)縣級市里不多見，加上略顯破舊街道的反襯，讓人不由得感嘆，這里的有錢人真不少！
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概況（貼士）
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吳江位于中國江蘇省的最南端，地處江蘇、浙江、上海兩省一市交會的金三角地區(qū)。東鄰上海，西瀕太湖，南連浙江，北依蘇州，全市面積1176平方公里，總?cè)丝?02萬(據(jù)家樂福聘請專業(yè)調(diào)查公司調(diào)查數(shù)據(jù)），下轄9個(gè)鎮(zhèn)和2個(gè)省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是太湖之濱著名的“魚米之鄉(xiāng)”、“絲綢之府”。吳江自古以來就為江南富庶之地，不僅有著悠久的歷史、燦爛的文化，商業(yè)上更是富甲一方，下轄的同里、盛澤、平望等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，個(gè)個(gè)名聲在外。
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目前，全市有300多家臺灣乃至世界知名電子企業(yè)，總投資20億美元。其中臺灣上市上柜公司中40家已經(jīng)落戶吳江。這些公司規(guī)模較大，每年產(chǎn)彩色顯示器1000萬臺、掃描儀360萬臺、電腦主機(jī)300萬臺、筆記本電腦500萬臺、微型電機(jī)2.2億只、手機(jī)1200萬臺以及大量的電腦周邊產(chǎn)品，年出口總額50億美元。
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便捷交通推進(jìn)吳江發(fā)展
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作為江蘇省南大門的吳江，緊鄰中國最具實(shí)力的上海市和最具活力的浙江省，區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特。境內(nèi)“四縱三橫”的干線公路網(wǎng)架和京杭大運(yùn)河、太浦河兩條黃金水道，構(gòu)筑了吳江與周邊大中城市的疊“a”字形快捷交通網(wǎng)絡(luò)，基本實(shí)現(xiàn)“各鎮(zhèn)車輛20分鐘上高速、30分鐘入市區(qū)及40分鐘車輛過境”的“234”目標(biāo)。
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吳江境內(nèi)的蘇嘉杭高速公路、227省道、京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳保?18國道、太浦河、滬蘇浙高速公路（吳江段）橫穿東西。從吳江通過高速公路到上海只需45分鐘，到杭州只需60分鐘。吳江離上海虹橋機(jī)場80公里，距京滬鐵路蘇州站22公里，與上海洋山港和蘇州太倉港的距離分別為190公里和105公里。四通八達(dá)的水陸交通網(wǎng)把吳江與上海、杭州、蘇州等大中城市聯(lián)成一體，人流、貨流信息流快捷方便。
雖然吳江離蘇州的距離比較短，但兩者以前的聯(lián)系并不緊密。隨著2005年10月蘇震桃一級公路吳江市區(qū)至蘇州段的全線貫通，吳江松陵到吳中、滄浪新城等地只有10余分鐘的車程，到蘇州市中心也就20分鐘的車程。
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投資底蘊(yùn)濃郁
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吳江自古商業(yè)氛圍濃厚，唐宋時(shí)期，就有絲織品進(jìn)貢朝廷；明朝嘉靖年間，盛澤就已“錦綾為市”；清代有“日出萬綢、衣被天下”的美稱。改革開放30年來，吳江在經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展方面更是闊步前行，連續(xù)多年雄踞全國“百強(qiáng)縣”前列，在今年的非官方評選中，又名列第二（江陰、昆山等四縣并列第一）。經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，助推了吳江商業(yè)的快速前行，同時(shí)也加速了商業(yè)地產(chǎn)的繁盛。
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濃厚的商業(yè)氛圍加上快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，使得許多投資者紛紛把目光投向吳江，除了吳江本地的投資者，還有來自蘇州、上海、浙江甚至臺灣的投資者。
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兩城市助力南蘇州板塊崛起
蘇州與吳江兩個(gè)城市中心的距離在蘇州與其他縣級市中是最近的。西安交大蘇州研究院長三角地產(chǎn)研究所常務(wù)副所長王俊清的研究表明，隨著交通的發(fā)展，蘇州與吳江兩個(gè)城區(qū)的影響范圍不斷擴(kuò)大并逐步融匯相交。這就為兩者之間城市化發(fā)展提供有效的支持，特別是蘇震桃一級公路的貫通，以及吳江龐金路北延和蘇州人民路南拓工程的逐步推進(jìn)。從蘇州直達(dá)吳江城區(qū)的時(shí)間就更短了，再加上先有的幾條連接兩個(gè)城市的道路，吳江逐漸成為蘇州城市的一個(gè)延伸。
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南蘇州板塊正是蘇州與吳江兩個(gè)城區(qū)之間的一個(gè)交會地帶。王俊清表示，在未來的城市建設(shè)計(jì)劃中，南蘇州將迎來新一輪的發(fā)展高潮?！皷|進(jìn)西穩(wěn)南優(yōu)北擴(kuò)”成為城市發(fā)展的大方向，其中“南優(yōu)”即針對南蘇州板塊而言。
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商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速
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吳江歷來重視商業(yè)的發(fā)展，改革開放30年來，吳江在經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展方面闊步前行，連續(xù)多年雄踞全國“百強(qiáng)縣”前列，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，助推了吳江商業(yè)的快速前行，同時(shí)也加速了商業(yè)地產(chǎn)的繁盛。
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再者，由于近一兩年受人民幣升值、國家宏觀調(diào)控政策的影響，吳江原有的一些傳統(tǒng)行業(yè)紛紛轉(zhuǎn)行至房地產(chǎn)特別是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)?，F(xiàn)在的吳江呈現(xiàn)出老城新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目遍地開花的繁盛態(tài)勢。
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采訪中記者了解到，近一兩年，僅吳江縣城（老城區(qū)、開發(fā)區(qū)、新城區(qū)）就有近70萬平方米的商業(yè)放量。其中老城區(qū)的萬亞廣場、開發(fā)區(qū)的匯金中央廣場和江南奧斯卡、新城區(qū)的偉業(yè)·新都會等商業(yè)項(xiàng)目，單個(gè)體量均在10萬平方米左右。現(xiàn)在在吳江，無論是老城區(qū)還是新城區(qū)，商業(yè)項(xiàng)目比比皆是，這也給眾多投資者帶來了無限的掙錢機(jī)會。
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萬亞廣場——老城區(qū)的“帶頭大哥”
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萬亞廣場位于永康路步行街核心區(qū)域，總建筑面積近9萬平方米，樓高28層，1——5層為購物、休閑、娛樂場所，6層以上規(guī)劃為精裝修公寓。商鋪已基本售完，均價(jià)在60000元/平方米。裙樓已于6月中旬封頂，目前酒店公寓以每周一層的速度推進(jìn)，將于9月份推出。
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作為在吳江的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，香港萬亞集團(tuán)可謂卯足了勁，拿下了據(jù)說在吳江有“地王”之稱的萬亞廣場項(xiàng)目。項(xiàng)目所在的區(qū)位優(yōu)勢無出其右。適合資金實(shí)力較雄厚、將投資商鋪?zhàn)鳛槔碡?cái)手段的投資者。
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匯金中央廣場——開發(fā)區(qū)的商業(yè)核心
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匯金中央廣場位于吳江市運(yùn)東開發(fā)區(qū)，地處城市核心大道云梨路與龐金路的交會處。占地70000平方米，是集購物休閑、餐飲娛樂、商務(wù)酒店、商務(wù)辦公等多功能為一體的綜合性商業(yè)中心。30——300平方米不等的商鋪分布在廣場沿街或內(nèi)街，可供挑選的余地很大。已售商鋪均價(jià)在16000元/平方米。目前尚有少量面積在300平方米左右的商鋪待售。
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一個(gè)新興區(qū)域不能缺少標(biāo)桿性業(yè)態(tài)。匯金中央廣場作為運(yùn)東開發(fā)區(qū)首個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，也是政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域的項(xiàng)目之一。10000平方米超大停車場，600余車位為來往顧客消除停車之困。由于地處新興開發(fā)區(qū)，周邊的人流、物流等尚未形成氣候，但投資商鋪與投資住宅不同，投資商鋪更應(yīng)著眼于長遠(yuǎn)利益。開發(fā)區(qū)的企業(yè)職工、周邊城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)的提升以及吳江旅游業(yè)的發(fā)展，將帶來數(shù)百萬人次的消費(fèi)規(guī)模。
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江南奧斯卡——開發(fā)區(qū)又一商業(yè)霸主
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江南奧斯卡位于三里橋東部，運(yùn)東大道東三興路南，總建筑面積近10萬平方米，業(yè)態(tài)分布為酒店、寫字樓、商業(yè)、會所、公寓等。周圍小區(qū)、酒店等配套設(shè)施較成熟。6月7日開盤共推出272套，當(dāng)天售出161套，均價(jià)8000元/平方米。三樓去化率90﹪。
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與匯金中央廣場同處運(yùn)東開發(fā)區(qū)，難免存在著競爭。但其低廉的價(jià)格著實(shí)吸引著不少投資客。
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偉業(yè)·新都匯——新城區(qū)的商業(yè)航母
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偉業(yè)·新都匯位于高新路與長安路交界處，占地48萬平方米，總的建筑面積近10平方米。業(yè)態(tài)分布為商務(wù)辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂等 hopsca國際一站式商業(yè)模式，整個(gè)項(xiàng)目開放式經(jīng)營，8個(gè)出口，進(jìn)出自如。該樓盤規(guī)劃有5000——6000平方米的餐飲區(qū)和2000平方米的家居區(qū)，還規(guī)劃時(shí)尚購物區(qū)。一期、二期推出的商鋪均價(jià)在8500元∕平方米，總價(jià)在40——200萬元不等。未來三期將推出2萬平方米的沿街商鋪，一共有150套左右，分割成50——100平方米，總價(jià)在35——100萬元。
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吳江的規(guī)劃顯示，包括市政府行政中心以及公、檢、法、司等要害部門在內(nèi)的吳江65﹪政府職能部門將南遷，再加上奧林清華等小區(qū)的漸趨成熟，更值得一提的是老的永康路副食品市場將搬遷至此，這是唯一一個(gè)與政府合作開發(fā)的項(xiàng)目。假以時(shí)日，偉業(yè)·新都會必成為城南商業(yè)新中心。在這里投資的人要做好3—5年“養(yǎng)鋪”的打算。
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松陵板塊——南蘇州板塊核心地位初顯端倪
松陵鎮(zhèn)位于吳江的核心地區(qū)，吳江城區(qū)北延很大程度上就是松陵地區(qū)的擴(kuò)展。蘇震桃一級公路貫通后，松陵地區(qū)與蘇州吳中區(qū)的越溪板塊將連成一片，松陵鎮(zhèn)在南蘇州板塊的核心地位已初顯端倪。目前，主要在售樓盤有新湖?明珠城、亨通?吳越尚院和麗灣國際，最低價(jià)在4200元/平方米。采訪中記者發(fā)現(xiàn)，來這里買房的不僅有吳江本地人，還有相當(dāng)一部分人來自蘇州和周邊其他城市。他們普遍認(rèn)為這里的房子性價(jià)比高、投資環(huán)境好、升值空間大。
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坊間流傳著這樣的說法：蘇州是上海的后花園，吳江是蘇州的后花園。
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據(jù)了解，有相當(dāng)多的上海人到蘇州買房或自住或投資，同樣也有相當(dāng)多的蘇州人到吳江買房子。在相關(guān)的政府規(guī)劃中，吳江中心鎮(zhèn)——松陵鎮(zhèn)將劃歸蘇州管轄，這一方面表明，南蘇州板塊越發(fā)明顯；另一方面表明，蘇州樓市將直接影響到吳江樓市。蘇州許多市民把投資和居住的發(fā)展方向定在吳江的北面，特別是松陵鎮(zhèn)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2007年下半年，松陵鎮(zhèn)樓盤非本地客戶已超過70℅（2006年只有10℅），其中絕大部分來自蘇州，這也從側(cè)面印證了吳江和蘇州的聯(lián)系更加緊密，南蘇州板塊正發(fā)生巨變。
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住宅類可關(guān)注樓盤：
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新湖?明珠城
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即將推出空中別墅
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9月份，新湖?明珠城將推出一期六組團(tuán)空中別墅。據(jù)記者了解，空中別墅是帶電梯的六層疊加別墅，1—2層為一戶、3—4層為一戶、5—6層為一戶，面積為190—210平方米，價(jià)格未定，預(yù)計(jì)在6000—7000元/平方米。
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新湖?明珠城占地1600余畝，總建筑面積約165萬平方米，規(guī)劃為南蘇州高檔國際居住社區(qū)。項(xiàng)目產(chǎn)品以別墅、情景洋房和少量小高層為主，中心規(guī)劃萬余平方米的人工湖。據(jù)悉，一期推出的部分別墅已于今年4月份交房，正在裝修之中。四組團(tuán)地中海純手感別墅，外墻采用很有藝術(shù)氛圍的文化石，呈自然石砌狀態(tài)。125平方米的公寓樣板房空間開闊，色彩明快，功能區(qū)分明顯。寬大的陽臺十分愜意，視野開闊，不過靠在一起的兩堵承重墻破壞了一些美感。
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新湖?明珠城位于南蘇州蘇震桃公路吳江出口，距離蘇州市中心僅10余分鐘車程，項(xiàng)目西北面由太湖環(huán)抱，擁有2.3公里原生態(tài)太湖水岸線，與蘇州石湖風(fēng)景區(qū)隔湖相望。項(xiàng)目自身配有近2000平方米的文化和體育兩大主題會所、人工內(nèi)湖、雙語幼兒園等生活配套。
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亨通?吳越尚院 主推大戶型
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亨通?吳越尚院在售樓盤位于整個(gè)項(xiàng)目北部，緊鄰牛腰涇河、蘇州河的二期的五幢樓——兩幢11層的小高層和三幢16層的高層，面積為140—150平方米的大面積房源，得房率達(dá)86%。小高層均價(jià)為5800元/平方米左右；高層起價(jià)為4800元/平方米左右，均價(jià)為5200元/平方米。從5月份開盤至今，這五幢樓已售出70%。
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亨通?吳越尚院西依蘇州河，北臨牛腰涇河，東鄰仲英大道。該項(xiàng)目建筑面積為15萬平方米，可容納1000多戶，規(guī)劃有多層、小高層、高層和花園洋房等建筑形態(tài)。項(xiàng)目周邊有近13萬平方米的城市生態(tài)公園，仲英大道—蘇震桃高速連通蘇州市區(qū)。
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麗灣國際
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報(bào)價(jià)比較便宜
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8月份，麗灣國際將推出13號樓，共78套房源，面積為130平方米以上的三房和四房。據(jù)置業(yè)顧問徐小姐介紹，吳江人比較富裕，住慣了大房子，所以喜歡房源面積偏大的房子。據(jù)悉，13號樓的均價(jià)4900元/平方米左右，起價(jià)4188元/平方米，購房還將享受“四重大禮”。
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麗灣國際位于吳江市松陵鎮(zhèn)仲英大道、蘇震桃公路入口處，毗鄰東太湖，遙望七子山。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)35萬平方米，包括2.2萬平方米的太湖右岸國際休閑區(qū)、3萬平方米的五星級酒店以及26萬平方米的住宅等。目前，該項(xiàng)目已推出200套左右的房源，開發(fā)面積近一半左右。
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采訪手記
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曾經(jīng)有人戲謔：昆山是蘇州的大兒子，太倉是小兒子，常熟是大女兒，吳江是小女兒。作為小女兒，難免會受到寵愛。隨著規(guī)劃的漸漸明朗，吳江將真正融進(jìn)蘇州的懷抱。
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就蘇州所轄的五縣市而言，目前吳江的房價(jià)不算太高，吳江城區(qū)的房產(chǎn)走勢基本是由位于城南的奧林清華和城北的新湖·明珠城決定的，奧林清華三期的最低價(jià)維持在5000元/平方米左右，最高價(jià)在5600元/平方米。而在昆山，普通住宅已經(jīng)沖到7000元/平方米，即使在太倉，普通住宅也有5000多元/平方米。
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而對于商業(yè)地產(chǎn)這一塊，無論是商業(yè)放量還是消費(fèi)能力，吳江都領(lǐng)先于周邊其他幾個(gè)縣市，特別是最近近70萬平方米的商業(yè)放量，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也繁多。這是一個(gè)好現(xiàn)象。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度時(shí)，居民的購買力達(dá)到一定高度，觀念和品位得到不斷提升時(shí)，當(dāng)?shù)氐牧闶蹣I(yè)才會越來越發(fā)達(dá)，各種各樣的商業(yè)項(xiàng)目才會如雨后春筍層出不窮。
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“從西環(huán)高架開車到松陵，每隔一分鐘，房價(jià)下跌500元/平方米。”采訪中，新湖·明珠城營銷總監(jiān)程亮跟記者開了一個(gè)玩笑。但是，隨著松陵鎮(zhèn)劃歸給蘇州和龐金路北延、人民路南伸工程的不斷推進(jìn)，吳江住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該還有不小的提升空間。
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