??? 2008年，中國樓市面臨生死考驗。房地產(chǎn)市場波動調(diào)整導(dǎo)致市場持續(xù)低迷、部分地區(qū)房價漲幅回落甚至大幅下跌、房市觀望氣氛濃厚，一些房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈r趨緊張；房地產(chǎn)市場已經(jīng)由年初時的"價漲量跌"演變?yōu)槟壳暗?價滯量跌"；區(qū)域分化明顯，深圳、廣州、成都、東莞、南京、重慶等城市甚至出現(xiàn)"價量齊跌"。種種跡象表明，樓市在降溫，銀行房貸風險在加大，開發(fā)商企業(yè)前景堪憂。正因為如此，有了開放商先死還是銀行先死的口水大戰(zhàn)。曾經(jīng)穿一條褲子的合作伙伴，面對生死考驗，過河拆橋，各奔東西。
??? 面對資金困難的大山，開發(fā)商企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如履薄冰。有實力的開發(fā)商紛紛上市套現(xiàn)，爭取海外強勢資本；沒實力上不了市，紛紛降價促銷，快速拋售，回籠資金；好死不如賴活著，可憐的小地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如臨深淵，地下錢莊可謂生意火爆啊！
??? 美國的次級債危機為我國銀行敲響了警鐘，面臨巨大房貸風險，面臨不良資產(chǎn)反彈的壓力，銀行怎么辦了？緊縮地產(chǎn)貸款，不管是個人貸款還是企業(yè)貸款，遠離地產(chǎn)樓市，分離金融風險。
??? 緊縮個人銀行房貸 提高貸款門檻
??? 去年的"9·27房貸政策"，通知明確，商業(yè)銀行應(yīng)重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。
??? 目前，銀行發(fā)放的個人住房貸款中90%以上是抵押貸款，首付比例以20%居多，一旦樓市崩盤，房價下跌超過20%，按揭買房者就可能失去還貸的動力而選擇違約，這就意味著銀行不得不收回房屋進行拍賣，像去年美國的次級抵押貸款危機，就有"150萬戶美國房貸戶的房子可能遭沒收"。銀行收回房屋拍賣有兩個難以克服的弊端：
??? 一，中國人自古有買漲不買跌的傳統(tǒng)，在房價明顯下跌的過程中，銀行即使通過拍賣也難以將房屋變現(xiàn)，銀行的資金鏈條可能斷裂。
??? 二，當銀行收回房屋拍賣時，意味著更大的供應(yīng)量投向市場，房價可能進一步下跌，而下跌必然導(dǎo)致銀行掌握的房屋資產(chǎn)縮水，給銀行造成難以估量的損失和難以預(yù)料的嚴重后果。至于那些價值被高估的住房情況可能更糟，銀行將不得不為此付出更大代價。
??? 緊縮房企銀行房貸 釜底抽薪“屠”開發(fā)商
??? 去年的"9·27房貸政策"，嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理。商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。
??? 近期據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》援引未具名消息人士的話報導(dǎo)，中國央行和銀行業(yè)監(jiān)管部門最近在調(diào)查房地產(chǎn)信貸風險。中國央行已經(jīng)要求各地分行密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款品質(zhì)變化可能引發(fā)的風險；自去年以來，信貸政策的緊縮對中國地產(chǎn)開發(fā)商造成了負面影響。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會也在對商業(yè)銀行承受房地產(chǎn)信貸違約風險的能力進行測試。
??? 近r，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》（下稱"通知"）。通知中嚴格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，成為通知中著墨最多的部分。
??? 與"9·27房貸政策"（2007年9月27r，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》）的規(guī)定類似，通知要求金融機構(gòu)，禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款；土地儲備貸款采取抵押方式的，應(yīng)具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70％，貸款期限原則上不超過2年。
??? 而對國土資源部門認定的房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)r期滿一年、完成該宗土地開發(fā)面積不足三分之一或投資不足四分之一的企業(yè)，應(yīng)審慎發(fā)放貸款，并從嚴控制展期貸款或滾動授信；同時，對國土資源部門認定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款（包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù)）。
??? 此外，通知還要求各金融機構(gòu)應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身信用記錄，還款能力和還款意愿的調(diào)查與評估；審核確認房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押物，不得接受重復(fù)抵押；在預(yù)購商品房抵押貸款發(fā)放前，應(yīng)審核確認房地產(chǎn)企業(yè)已解除該項目土地抵押及在建工程抵押中所售房屋對應(yīng)部分的抵押物。
??? 種種政策措施表明，國家對地產(chǎn)調(diào)控的死水已經(jīng)忍無可忍，不整"死"你太沒面子了，而銀行正是執(zhí)行的"屠夫"。當前房價回落是國家多年房地產(chǎn)調(diào)控政策累積效應(yīng)的體現(xiàn)，但實際上，房價周期性的調(diào)整才剛剛開始，開發(fā)商可謂是"走投無路"了！