??????? 受新房打折降價(jià)的影響，上海不少區(qū)域出現(xiàn)明顯的一二手房房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，三林、寶山、新江灣城、九亭等前兩年供應(yīng)量較大的中外環(huán)區(qū)域這種現(xiàn)象愈發(fā)明顯。分析人士指出，一方面開發(fā)商受資金壓力所迫頻頻對(duì)新房打折促銷，另一方面由于前兩年高位入市的投資者各項(xiàng)稅費(fèi)成本較高，因而不愿降低二手房?jī)r(jià)格，于是造成如今價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象。如果一手房持續(xù)大范圍促銷，將難免波及二手房，其降價(jià)也將蔓延。
中外環(huán)區(qū)域倒掛嚴(yán)重
????????早報(bào)記者昨天了解到，前兩年新房供應(yīng)量爆增的浦東三林地區(qū)一二手房房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象非常明顯。
??????? 據(jù)漢宇地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，一向被視為同區(qū)域新房?jī)r(jià)格標(biāo)桿的萬科系樓盤降價(jià)后，萬科金色雅筑售價(jià)已從18000-20000元/平方米降至15400元/平方米。而與緊鄰該盤的次新房中方櫻桃苑目前價(jià)格卻仍在17000-18000元/平方米左右。社區(qū)品質(zhì)、開發(fā)商知名度等被普遍認(rèn)為稍遜于萬科和中方的“環(huán)球翡翠灣”次新房小區(qū)，目前二手房報(bào)價(jià)也在17000元/平方米左右。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年5月推出的位于海陽路上的吉利名苑新房售價(jià)在15000元/平方米左右，至今該盤仍有50套房源可售。與之同處一個(gè)區(qū)域內(nèi)的次新房申江豪城二手房叫價(jià)仍在17000元/平方米左右，翰城國際二期二手房報(bào)價(jià)更高達(dá)18000元/平方米，一二手房?jī)r(jià)格倒掛最高達(dá)3000元/平方米。
?????? 另外，在2006年、2007年新房集中上市的區(qū)域，一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象也已顯現(xiàn)。寶山月浦嘉誠國際花園7月28日開盤，以8800元/平方米低價(jià)入市，實(shí)際成交均價(jià)僅8729元/平方米，低價(jià)策略使周邊次新盤價(jià)格優(yōu)勢(shì)頓失。在莘莊上海康城、松江樂莫苑等一批促銷新盤周圍，一二手房?jī)r(jià)格倒掛也很普遍。
市中心部分樓盤受波及
?????? 信義房屋分析人士指出，這種一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象大多出現(xiàn)在寶山、浦東三林、閔行七寶等“外圍”區(qū)域，這些地區(qū)在2007年供應(yīng)量過大，價(jià)格漲幅在30%-50%左右，有的甚至更高，目前出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格回調(diào)屬理性回歸。相比這些區(qū)域，滬上傳統(tǒng)中高檔房集中區(qū)域暫無一二手房?jī)r(jià)“倒掛”現(xiàn)象。
?????? 據(jù)信義房屋徐匯店店長(zhǎng)張力介紹，目前徐家匯中心區(qū)域僅有電影華苑還有部分樓盤在售，價(jià)格在3萬元/平方米以上，而其周邊的匯翠花園均價(jià)為2.5萬元/平方米，亞都國際名苑均價(jià)為2.8萬-3萬元/平方米。同樣位于徐匯區(qū)的海上名邸自6月推出該案的第二批房源，目前售價(jià)在2.3萬-2.6萬元/平方米，遠(yuǎn)高于周邊二手樓盤，該地區(qū)周邊居民改善型購房需求占了較大比例，也維持了其堅(jiān)挺的價(jià)格。
?????? 靜安區(qū)目前在售的樓盤君御豪廷售價(jià)在3.8萬-4萬元/平方米，而據(jù)信義房屋西康店介紹，與其地理位置相當(dāng)?shù)亩謽潜P中，東海園2期和達(dá)安錦園目前售價(jià)在3-3.2萬元/平方米。而該區(qū)域品質(zhì)更好、位置更佳的靜安楓景二手房?jī)r(jià)格也不過為3.8萬元/平方米，靜安豪景二手房?jī)r(jià)格為4萬元/平方米左右。
??????? 不過，也有些分批推出的市中心大型樓盤，后續(xù)房源已頂不住市場(chǎng)壓力開始降價(jià)。中遠(yuǎn)兩灣城降價(jià)推出“樓王”房源，預(yù)售報(bào)價(jià)從之前的從23000元/平方米降至如今的19000元/平方米，對(duì)原本價(jià)差較大的二手房源形成一定沖擊。據(jù)當(dāng)?shù)刂薪槿藛T介紹，之前中遠(yuǎn)兩灣城二手房中樓層好的物業(yè)單價(jià)能達(dá)到2.4萬元/平方米，如今這一價(jià)格比新房高出5000元/平方米，一二手房?jī)r(jià)倒掛苗頭使二手房業(yè)主開始降價(jià)，個(gè)別資金實(shí)力差的溫州投資客也不得不加入降價(jià)隊(duì)伍。新盤降價(jià)甚至還影響到附近泰欣嘉園和新湖明珠城小部分業(yè)主心態(tài)。
二手房降價(jià)或?qū)⒙?/font>
??????? 中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示，一手房曾一直充當(dāng)二手房的價(jià)格標(biāo)桿，一手樓盤的每次提價(jià)，都成為周邊二手房升值的機(jī)會(huì)。不過受市場(chǎng)大環(huán)境影響，新開樓盤定價(jià)過高就賣不動(dòng)，會(huì)直接影響開發(fā)商的現(xiàn)金流，因此就普遍情況來說，2008年3月以后新開的樓盤，絕大多數(shù)比前期樓盤定價(jià)要低10%至40%。而前期高位進(jìn)入市場(chǎng)的投資者不斷拋盤進(jìn)入二手市場(chǎng)，有兩個(gè)因素決定其掛牌價(jià)下不來：一是交易稅費(fèi)成本高達(dá)總價(jià)的9-10%，房東必將這些成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上；另一方面許多持房者對(duì)后市看法不一，認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，因此不情愿降價(jià)出手。
?????? 但是，如果一手房持續(xù)大范圍降價(jià)促銷，一兩個(gè)月后，二手房降價(jià)現(xiàn)象也將會(huì)蔓延。二手房分散在小業(yè)主手中，降價(jià)過程通常由個(gè)別轉(zhuǎn)為部分，最后擴(kuò)散，期間需要一個(gè)過程。從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，目前上海二手房成交量維持在三四百套/天，相比前兩個(gè)月高峰時(shí)期的四五百套/天，回落速度較快。而今年開發(fā)商的普遍降價(jià)，也搶了部分二手房交易份額，導(dǎo)致二手房與一手房成交面積比由今年1月的1.09∶1跌至6月的1∶1，7月估計(jì)更少。
?????? 漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部也認(rèn)為，如果一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象呈現(xiàn)出中長(zhǎng)期趨勢(shì)，必將極大的傷害投資性購房者甚至是自住性購房者的信心，持幣觀望氣氛將更加濃厚。