?????????又一次不歡而散。7月31日下午，深圳市寶安區(qū)碧水龍庭的會(huì)議室里，業(yè)主代表們與開(kāi)發(fā)商的談判，最終還是無(wú)疾而終。
“我們?nèi)ツ?月底買(mǎi)房時(shí)每平方米要16000元，現(xiàn)在一平方米連8000元都不到，已經(jīng)成為名副其實(shí)的‘負(fù)資產(chǎn)’了?！瘪R小姐在電話(huà)中告訴記者。她是碧水龍庭二期68戶(hù)斷供業(yè)主的代表之一，7月20日，她連同其他67戶(hù)業(yè)主已正式致函其按揭銀行，表示將于20日(月結(jié)日）起正式斷供。
盡管房?jī)r(jià)讓她“心里很不舒服”，但她強(qiáng)調(diào)，此次集體斷供，并非真的不要房子了，而是為了“維權(quán)”，因?yàn)閾?jù)她說(shuō)開(kāi)發(fā)商在未經(jīng)業(yè)主同意下單方面變更了小區(qū)的大門(mén)設(shè)計(jì)以及幼兒園的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)等。
今年上半年，深圳多個(gè)樓盤(pán)由于后期新樓較去年下半年高位時(shí)出現(xiàn)大幅度下跌，導(dǎo)致部分業(yè)主出現(xiàn)群體性斷供的意向。
而自從6月份網(wǎng)名“風(fēng)語(yǔ)”的一位自稱(chēng)是地產(chǎn)研究員的一篇《斷供已過(guò)千億、次貸危機(jī)浮現(xiàn)》網(wǎng)絡(luò)博文開(kāi)始，有關(guān)深圳樓市可能出現(xiàn)大規(guī)模“斷供”的話(huà)題，更是成為媒體廣泛關(guān)注的風(fēng)暴焦點(diǎn)。
業(yè)主“斷供”施壓
在沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“斷供潮”中，頻頻上鏡的是龍崗區(qū)的英郡年華、南山區(qū)的半島城邦及澳城、寶安區(qū)的泰華陽(yáng)光海及碧水龍庭等項(xiàng)目，曝光的已斷供或宣布即將要斷供的業(yè)主約為140多名。
作為目前已浮現(xiàn)的最大斷供案例，碧水龍庭二期68戶(hù)斷供業(yè)主與開(kāi)發(fā)商———深圳市榕江實(shí)業(yè)有限公司（下稱(chēng)“榕江實(shí)業(yè)”）之間的問(wèn)題仍看不到解決的跡象。?
不過(guò)，榕江實(shí)業(yè)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，碧水龍庭所有規(guī)劃設(shè)計(jì)均已通過(guò)了政府相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收，根本不存在業(yè)主所指的“問(wèn)題”，更不能以此為借口作為解除合同的原因。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，像碧水龍庭68戶(hù)斷供業(yè)主一樣，一些已經(jīng)斷供或者將要斷供的業(yè)主并非真的不要房子，而是把斷供作為與開(kāi)發(fā)商談判的手段。不過(guò)，也有一部分業(yè)主，在房?jī)r(jià)飆升的2007年高位買(mǎi)入多套房產(chǎn)，在目前房?jī)r(jià)大幅縮水的情況下，這些人由于資金緊張無(wú)法償還房貸。
對(duì)于深圳出現(xiàn)的“斷供”現(xiàn)象，中山大學(xué)嶺南學(xué)院金融系系主任陸軍在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前斷供僅是部分城市面臨的個(gè)別現(xiàn)象，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比仍然上漲了8.2%，因此現(xiàn)在判斷“斷供潮”為時(shí)尚早。如果房?jī)r(jià)下跌超過(guò)50%，斷供數(shù)量會(huì)增加，但大面積斷供則未必。
而根據(jù)深圳市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告》，6月份深圳新建商品住宅均價(jià)每平方米11159元/平方米，比去年10月份的高峰下跌了36%，已跌回一年前的水平。?
“斷供現(xiàn)象只出現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌幅度超過(guò)30%的部分樓盤(pán)，深圳市區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)下跌幅度大部分在20%以?xún)?nèi)，業(yè)主并不會(huì)輕易選擇斷供?！备Ｌ飬^(qū)某房地產(chǎn)中介相關(guān)人士對(duì)記者說(shuō)到。
#p#1#e#
銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制
7月25日，深圳銀監(jiān)局就喧囂的“斷供潮”作出回應(yīng)，表示目前深圳個(gè)人住房貸款違約率有所上升，但未出現(xiàn)大面積斷供現(xiàn)象。
深圳銀監(jiān)局披露的數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，按五級(jí)分類(lèi)口徑統(tǒng)計(jì)，深圳個(gè)人住房貸款不良余額為13.85億元，比年初減少0.73億元，不良貸款率為0.63%，比年初下降0.02個(gè)百分點(diǎn)。按更審慎的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)，不良貸款(逾期90天以上列為不良貸款）余額為17.35億元，比年初增加2.11億元，不良貸款率為0.79%，比年初上升0.11個(gè)百分點(diǎn)。?
值得關(guān)注的是，若按五級(jí)分類(lèi)口徑統(tǒng)計(jì)，深圳個(gè)人住房貸款不良余額、不良率與年初相比均實(shí)現(xiàn)“雙下降”，但逾期90天以上的個(gè)人住房貸款卻呈現(xiàn)“雙上升”趨勢(shì)。同時(shí)，兩組數(shù)據(jù)之間仍有3.5億元的風(fēng)險(xiǎn)敞口。
一位不愿透露姓名的銀行業(yè)人士告訴記者，銀行將貸款的信用評(píng)級(jí)分為五級(jí)：正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑、損失。一般情況下，逾期3個(gè)月以上不還款，就會(huì)被歸為不良貸款。
?
“不過(guò)，如果客戶(hù)不是惡意欠款，銀行不會(huì)輕易劃入不良，有時(shí)候四五個(gè)月不還款才劃入不良?！鄙鲜鋈耸勘硎?，供款人只要超過(guò)供款日期一周，就會(huì)接到銀行的催款電話(huà)，連續(xù)3個(gè)月斷供，銀行就會(huì)向業(yè)主發(fā)放催收通知書(shū)，并有專(zhuān)員上門(mén)調(diào)查。若供款人仍然沒(méi)有交款，銀行才會(huì)啟動(dòng)司法程序，通過(guò)訴訟來(lái)收房。
除了銀行本身的努力外，供款人面臨的斷供風(fēng)險(xiǎn)也讓供斷人不敢輕易斷供。記者了解到，如果供款人選擇斷供，不僅已付房貸將會(huì)“打水漂”，還將面臨長(zhǎng)期的信用問(wèn)題。更重要的是，如果銀行拍賣(mài)業(yè)主抵押的房產(chǎn)無(wú)法償還剩余房貸，銀行可以在任何時(shí)候催討，直到還清欠款。
按照上述人士的說(shuō)法，在銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制及斷供風(fēng)險(xiǎn)壓力下，除非萬(wàn)不得已，供款人不會(huì)輕易斷供，即使資金緊張的時(shí)候也會(huì)采取斷續(xù)還貸的方式保住物業(yè)。因此，才造成不同標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)之間留有3.5億元的風(fēng)險(xiǎn)敞口。
上述風(fēng)險(xiǎn)敞口會(huì)不會(huì)影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量？深圳大學(xué)金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，個(gè)人按揭貸款占銀行貸款總額的比例非常低，即使0.79%的不良率，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)也沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。但他認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，斷供的概率會(huì)加大，預(yù)計(jì)斷供可能在今年年底或明年年初進(jìn)一步擴(kuò)大。
深圳銀監(jiān)局早前在回應(yīng)“千億斷供”說(shuō)法時(shí)表示，該局已幾度向商業(yè)銀行發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，責(zé)成商業(yè)銀行作出風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試，未雨綢繆。
開(kāi)發(fā)商的困局
相比于銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商在此次“斷供”事件中再次被推到風(fēng)口浪尖上。不少業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來(lái)一直處于“缺錢(qián)”狀態(tài)的開(kāi)發(fā)商資金鏈或許可能產(chǎn)生更大危機(jī)。
國(guó)泰君安6月的一份研究報(bào)告指出，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長(zhǎng)期貸款的2倍。由于去年高價(jià)拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，7~9月將是開(kāi)發(fā)商資金鏈最緊張的時(shí)候。
北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任鐘偉在“2008博鰲房地產(chǎn)論壇”上也預(yù)測(cè)，在目前的需求狀況下，維持現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)4000億元~5000億元的年度資金缺口。
今年以來(lái)，市場(chǎng)上針對(duì)地產(chǎn)企業(yè)可能遭遇的“資金缺口”的預(yù)估不絕于耳，但由于缺乏公開(kāi)數(shù)據(jù)的支持，對(duì)開(kāi)發(fā)商“資金缺口”之爭(zhēng)出現(xiàn)了較高的數(shù)字偏差。
但記者從銀行方面獲取的信息顯示，開(kāi)發(fā)商依然面臨著信貸壓力?！敖衲暌詠?lái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款沒(méi)有絲毫放松的跡象?！睆V東發(fā)展銀行信貸部人士對(duì)記者表示，該行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款一直就相當(dāng)謹(jǐn)慎，特別對(duì)業(yè)務(wù)占比較小的支行來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商貸款幾乎為零。
深圳發(fā)展銀行相關(guān)人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，自2007年下半年以來(lái)，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，該行嚴(yán)格了個(gè)人貸款政策，按揭貸款增幅隨即放緩。至于開(kāi)發(fā)貸款，深發(fā)展的量更少，許多分行連一筆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也沒(méi)有。
不過(guò)據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，即使斷供，比起斷供者，開(kāi)發(fā)商面臨的風(fēng)險(xiǎn)仍然小很多。銀行可以通過(guò)拍賣(mài)抵押物業(yè)抵償剩余貸款，如果仍有缺口，銀行還可以通過(guò)追查斷供者其他財(cái)產(chǎn)進(jìn)行回補(bǔ)，最后的資金缺口才需要開(kāi)發(fā)商補(bǔ)足.
#p#2#e#