2月18日起，南京市公積金貸款上限將從15萬元/人上調(diào)到20萬元/人。而目前，還貸能力系數(shù)已從0.2調(diào)高至0.45，“萬元”樓盤、“二次貸款”也已解禁。昨天下午，晨報(bào)邀請了南京市住房公積金管理中心貸款處專家王健先生，回答讀者關(guān)心的公積金新政的疑問。從上午起熱線就開始響起，短短一個(gè)小時(shí)內(nèi)，電話不斷，專家也一一進(jìn)行了耐心解答。熱線結(jié)束后，仍有不少讀者打進(jìn)電話。
商業(yè)貸款可否轉(zhuǎn)公積金？
不少市民去年因受到“二次貸款”限制，買房時(shí)就使用了商業(yè)貸款。也有的因?yàn)楫?dāng)時(shí)最高額度為15萬，貸了部分商業(yè)貸款。如今新政不僅允許再貸第二次，額度也上調(diào)了。讀者就此詢問，現(xiàn)在是不是可以把商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款？
王健表示，去年已簽過商業(yè)貸款合同并拿到款項(xiàng)的貸款者，是不能轉(zhuǎn)成公積金貸款的。其實(shí)，不僅是公積金，銀行間轉(zhuǎn)(加）按揭也已在2007年相繼叫停。因此在不同銀行間轉(zhuǎn)商業(yè)貸款也行不通。不過，市民可以一年一次提取賬戶中的公積金歸還商業(yè)貸款，時(shí)間為每年1-6月的上半月。要注意的是，提取后賬戶中應(yīng)保留10元以上余額，以防被銷戶。委托逐月、逐年提取還貸則不能用于歸還商業(yè)貸款，因?yàn)槲秀y行支取還貸方式只適用于公積金貸款。
能否把住房抵押后再貸公積金？
“如果買房時(shí)貸過一次公積金，并且已經(jīng)還清了，能不能把住房抵押給銀行，再把公積金貸回來？”有市民來電詢問。
王健表示，這屬于抵押消費(fèi)貸款，不能貸公積金。“公積金貸款是解決住房問題、改善住房條件，因此前提是繳存者買入自住房?！彼赋?，上述情況中的貸款者可能用公積金買車、其他消費(fèi)，并非解決住房問題，因此難以判定公積金是否用得其所。
此外，有的市民買的是房屋的居住權(quán)，而沒有產(chǎn)權(quán)，這種情況也不能貸公積金。
信用污點(diǎn)是否會(huì)影響貸公積金？
據(jù)悉，南京市公積金貸款的逾期率已降到0.22‰，為近幾年來的最低點(diǎn)。貸款逾期不還，以及其他情況下產(chǎn)生的信用污點(diǎn)，對公積金貸款是否會(huì)造成影響呢？昨天就有市民打入電話，詢問自己曾經(jīng)遲繳一個(gè)月的住房貸款，會(huì)不會(huì)因此貸不到公積金。
王健表示，公積金已納入人行的個(gè)人征信系統(tǒng)，所以信用污點(diǎn)對將來公積金貸款的影響肯定是有的，但影響大小視信用程度而定。例如，有的市民使用信用卡后忘記及時(shí)還款，欠賬超過了規(guī)定時(shí)間，這類情況影響不大。但若換成曾經(jīng)貸款100多萬，拖欠好幾個(gè)月不還，就屬于失信比較嚴(yán)重的了，難以通過公積金貸款審批。
公式到底怎么算？
貸款額度的計(jì)算公式為：貸款職工公積金月繳存額/繳存比例×個(gè)人還貸能力系數(shù)×12個(gè)月×實(shí)際可貸年限。市民能貸多少，取決于三個(gè)因素。首先是公積金月繳存額，根據(jù)單位效益不同、工資收入高低有所差別。其次是繳存比例，機(jī)關(guān)、事業(yè)(不含企業(yè)化管理的自收自支的事業(yè)）單位和個(gè)人分別為10%；外商和港澳臺商投資企業(yè)的單位和個(gè)人分別為10%-12%；其他企業(yè)(含企業(yè)化管理的自收自支的事業(yè)）單位和個(gè)人分別為8%-12%。最后是實(shí)際可貸年限，即距離法定退休的年齡，不超過30年。
這樣一來，除了繳存金額的多少和占工資比例，可貸年限長短也決定了能貸到多少公積金，市民可將個(gè)人情況帶入公式中計(jì)算。
單用公積金能買什么房？
南京市公積金管理?xiàng)l例規(guī)定，貸南京市公積金購買商品房的，首付款比例不少于購房總價(jià)的30%。購買二手房的首付款比例不少于購房總價(jià)的40%，還清后二次貸款首付不少于40%。這意味著，如果夫妻雙方能貸到40萬元上限，那么一套57萬元的新房，只須辦理公積金貸款就足夠了。
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用公積金能省多少錢？
現(xiàn)行的5年以下(含5年）商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為7.74%，下浮15%后為6.579%，而同期限公積金貸款利率為4.77%。5年以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為7.83%，下浮15%后為6.66%，同期限公積金貸款利率則為5.22%。
以貸款5年期15萬元、等額本息還款為例。如果是公積金貸款，則還款總額為168894.38元，共支付利息18894.38元，月供2814.91元。換成商業(yè)貸款，新銀行貸款基準(zhǔn)利率為7.74%，優(yōu)惠利率為6.579%，那么，總還款額為176428.56元，共支付利息26428.56元，月供2940.48元。公積金貸款的優(yōu)勢顯現(xiàn)———月供比商業(yè)貸款少125.57元，一共節(jié)省利息7534.18元。
貸款還沒放，能按新政調(diào)整嗎？
有讀者詢問，他2008年2月初剛到銀行辦理公積金貸款，依據(jù)的是2007年四季度的限制政策，但現(xiàn)在尚未放款，不知能不能按照新政策多貸點(diǎn)？
記者就此咨詢了部分銀行。銀行表示，如果市民是在此次新政出臺前不久到銀行辦理的，且合同尚未送往南京市公積金管理中心審批，可以到銀行來協(xié)商。在條件允許的情況下，銀行會(huì)盡量為市民作出有利調(diào)整。
公積金中心人士也指出，已完成終審的合同不能改變，未經(jīng)中心審批的合同則視具體情況，可由市民和銀行協(xié)調(diào)。
開發(fā)商還會(huì)拒貸公積金嗎？
記者從南京市公積金管理中心了解到，中心今年明確要求，開發(fā)企業(yè)與中心簽訂的住房公積金貸款按揭協(xié)議將在七個(gè)工作日內(nèi)完成，最快可在一個(gè)工作日內(nèi)上門完成。此外，市民辦理公積金貸款的流程中，3個(gè)工作日交由銀行審核，15-20天內(nèi)辦完審批，3天后銀行放款。因此，樓盤再以公積金辦理復(fù)雜、緩慢為由拒貸公積金，事實(shí)上是站不住腳的。中心相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)今年樓盤拒貸公積金的幾率將大大減少，因?yàn)殚_發(fā)商為了吸引更多買房者，很可能把“能使用公積金貸款”作為促銷法寶。在今年主動(dòng)找公積金中心審查樓盤條件，與中心簽訂或補(bǔ)簽協(xié)議的開發(fā)商將明顯增多。
提取公積金所需材料
申請?zhí)崛∽》抗e金時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供身份證原件及復(fù)印件、相關(guān)證明材料原件及復(fù)印件和住房公積金卡。其配偶同時(shí)提取還應(yīng)當(dāng)提供《結(jié)婚證》原件及復(fù)印件。
商品房(含經(jīng)適房）:應(yīng)當(dāng)提供《商品房買賣契約》正本和首付款收據(jù)。
二手房(含開發(fā)單位轉(zhuǎn)為自管產(chǎn)的商品房）:《房屋所有權(quán)證》、《中華人民共和國契稅完稅證》、《房地產(chǎn)買賣契約》。
商品房公積金貸款所需材料
1、本人、配偶身份證原件，戶口簿(外地戶口還需暫住證原件）。
2、《住房公積金卡》；結(jié)婚證(或婚姻狀況證明）。
3、經(jīng)鑒證的《商品房買賣契約》正本原件。
4、不少于購房總價(jià)30%的首付款證明和房款差額付款證明。
5、借款人親筆簽字的《自行安置承諾書》，同意貸款行通過人行查詢并打印《個(gè)人信用報(bào)告》的承諾書。
二手房公積金貸款所需材料
1、本人、配偶身份證原件，戶口簿、暫住證原件。
2、《住房公積金卡》，結(jié)婚證(或婚姻狀況證明）。
3、《房地產(chǎn)買賣契約》正本原件、《房屋所有權(quán)證》原件、《國有土地使用證》原件、《中華人民共和國契稅完稅證》原件。
4、售房人(單位）出具的不少于購房總價(jià)40%的首付款證明和房款差額付款證明。
5、借款人親筆簽字的《自行安置承諾書》，同意受委托銀行通過人行查詢并打印《個(gè)人信用報(bào)告》的承諾書。
6、由公積金中心委托的人才服務(wù)中心代為扣繳住房公積金的職工，還須提供人才服務(wù)中心出具的連續(xù)繳存半年以上的繳存證明。
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有問有答
2006年軍轉(zhuǎn)干部公積金正常使用
問：我是軍轉(zhuǎn)干部，之前因?yàn)楣e金沒有開戶，買房時(shí)就全部使用商業(yè)貸款，現(xiàn)在已補(bǔ)繳了1年的公積金，請問可以提取公積金還貸嗎？
答：可以。此前，由于軍轉(zhuǎn)干部工資核定的規(guī)定和文件未到，所以這部分市民尚未開戶。目前，中心已和軍轉(zhuǎn)辦共同發(fā)文，對2006年度機(jī)關(guān)單位軍轉(zhuǎn)干部住房公積金繳存問題作出了具體規(guī)定，繳存和使用正常。也就是說，只要開戶了就視為正常繳存，可使用公積金提取還貸、辦理公積金貸款。
獨(dú)立車庫、商用房不能貸公積金
問：聽說三米以上的房也可以貸公積金了，是這樣嗎？
答：不包括商用房，應(yīng)為自住性樓盤。獨(dú)立車庫、別墅、聯(lián)排別墅也不能貸公積金。
自由職業(yè)者可否貸公積金
問：我是自由職業(yè)者，能不能貸公積金？
答：自由職業(yè)者可以繳存、貸公積金，但首先要到中心出示證明和簽訂協(xié)議。例如，個(gè)體行醫(yī)者應(yīng)持工商部門執(zhí)照、醫(yī)學(xué)執(zhí)業(yè)證明等材料，證明自己的執(zhí)業(yè)身份。目前，南京沒有自由職業(yè)者來辦理，主要是因?yàn)樗麄兺鳛橐粋€(gè)組織來辦理。比如幾個(gè)個(gè)體行醫(yī)者組成了診所，就會(huì)作為非企業(yè)團(tuán)體來繳公積金。
婚后能用公積金為愛人還房貸嗎
問：女友在結(jié)婚前商業(yè)貸款買房，婚后我能否用自己的公積金幫她還貸？
答：家庭成立后，公積金針對的不是個(gè)人，而是夫妻雙方。因此，可以提取自己的公積金為愛人還貸。此外，只要你以前的公積金貸款已經(jīng)還清，也可以再貸公積金買房。
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