當(dāng)前的樓市局面，實(shí)可謂“亂花漸欲迷人眼”：驚呼房?jī)r(jià)暴跌者有之，戲謔做“俯臥撐”者有之，悚言“斷供潮”者亦有之……究竟應(yīng)如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)？需要以怎樣的視角看待目前房?jī)r(jià)的波動(dòng)？
各地房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)局面
從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看，除了深圳、東莞等少數(shù)城市房?jī)r(jià)與去年高峰時(shí)期相比出現(xiàn)了３０％左右的較深跌幅之外，尚難找到全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌的數(shù)據(jù)支撐。盡管市場(chǎng)觀望氣氛濃重，成交量幾近“腰斬”，但各地仍呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的局面。
國(guó)家發(fā)展改革委公布的最新數(shù)據(jù)顯示，上半年我國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲了１０．２％，漲幅比上年同期高出４．２個(gè)百分點(diǎn)，但漲幅連續(xù)數(shù)月回落，二季度房屋售價(jià)漲幅比一季度降低了１．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。
分地區(qū)看，６月份新建住房銷售價(jià)格同比漲幅較大的城市包括：烏魯木齊２０．２％、?？冢保福保?、寧波１４．７％、北京１４．３％和杭州１３．３％；另有蘭州、濟(jì)寧、溫州等７個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)１％；有１４個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下降，但降幅也在１％以內(nèi)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入溫和發(fā)展的態(tài)勢(shì)，是宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著陸”的正常體現(xiàn)，也是調(diào)控的目標(biāo)所在?？梢岳硇缘仡A(yù)期，未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控還將著力于繼續(xù)有效熨平房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度，避免出現(xiàn)房?jī)r(jià)大起大落的局面。
基本面找不出房?jī)r(jià)暴跌的理由
不少人表示擔(dān)心：深圳樓市的降價(jià)風(fēng)潮會(huì)擴(kuò)展嗎？記者通過(guò)采訪認(rèn)為，目前，基本面也找不出房地產(chǎn)市場(chǎng)暴跌的理由。
應(yīng)該說(shuō)，深圳的樓市有其特殊性。作為全國(guó)最早開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，深圳吸引了大量的外來(lái)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)人群。在此輪美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)衰退中，經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度高的深圳、東莞等地首當(dāng)其沖，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩導(dǎo)致就業(yè)機(jī)會(huì)減少，居住需求減少帶動(dòng)房?jī)r(jià)下行。加上去年漲幅過(guò)猛、投資投機(jī)比例偏高，深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)先全國(guó)出現(xiàn)較大幅度下跌，也就不難理解。
在其他城市，目前樓市成交低迷正是前幾年房?jī)r(jià)漲到市場(chǎng)難以接受的程度因而需要適度下調(diào)并恢復(fù)市場(chǎng)均衡的一種信號(hào)。但我國(guó)仍將持續(xù)數(shù)十年的城市化進(jìn)程，以及百姓改善居住條件的剛性需求，將支撐樓市穩(wěn)定。
央行上海總部日前發(fā)布的上半年上海市貨幣信貸運(yùn)行情況顯示：上半年上海個(gè)人住房貸款呈“ｖ”形走勢(shì)。由于部分商業(yè)銀行加大個(gè)人住房貸款營(yíng)銷力度，６月份中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款增加２７．１億元（其中新建房和二手房貸款分別增加１３．２億元和１３．９億元），是今年繼１月份后第二大月度增量。房貸是反映交易情況的直接有效數(shù)據(jù)，這表明市場(chǎng)剛性需求仍然旺盛。只要房?jī)r(jià)一有適度調(diào)整，需求就自然會(huì)上升，使房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠也預(yù)測(cè)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，北京、上海這兩個(gè)城市的人口將會(huì)突破３０００萬(wàn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求使得房?jī)r(jià)下跌的空間不大。
需要注意的是，在通貨膨脹的背景下，貨幣貶值會(huì)使房產(chǎn)成為規(guī)避通脹風(fēng)險(xiǎn)的較好投資工具，可以有效地消化、分解泡沫。
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市場(chǎng)的歸市場(chǎng) 保障的歸保障
必須承認(rèn)，目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的平均水平相對(duì)于國(guó)民收入水平的確不低。但是，對(duì)中國(guó)這樣人口眾多、可供建設(shè)用地有限的發(fā)展中大國(guó)，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)的“居者有其屋”難題，關(guān)鍵在于進(jìn)一步落實(shí)政府已經(jīng)確立的政策，即“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障”。
當(dāng)前，對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)恐懼的一大原因是害怕房?jī)r(jià)下跌會(huì)增加銀行壞賬、威脅金融系統(tǒng)安全，進(jìn)而傷及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
我國(guó)個(gè)人住房按揭占信貸總額的比例已達(dá)２０％左右，如果加上大量的房產(chǎn)作抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)將影響到銀行一半左右信貸資產(chǎn)的安全。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大面積的大幅度下跌，確實(shí)會(huì)對(duì)金融、經(jīng)濟(jì)秩序產(chǎn)生較大沖擊。但目前深圳出現(xiàn)的所謂“斷供潮”，地產(chǎn)商、炒房客“撒嬌”的成分居多，尚未見(jiàn)大面積蔓延的苗頭。
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鑒于此，還是要強(qiáng)調(diào)“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”。房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自然調(diào)整規(guī)律，人為地去強(qiáng)行破壞樓市周期，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫始終無(wú)法消化，乃至最終出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴跌、銀行壞賬、金融崩潰的全面經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
“保障的歸保障”也很重要。應(yīng)該看到，即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度下跌，部分群眾特別是低收入群體的住房需求仍然不可能全部通過(guò)商品房解決。因此，解決住房問(wèn)題，與其寄望于房?jī)r(jià)下跌，不如加快保障性住房建設(shè)，使支付能力差的群體住房得到切實(shí)保障，不必再苦苦地?fù)頂D在市場(chǎng)之門(mén)外企盼。
日前，上海市宣布首批１６０萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房將在今年第三季度全面開(kāi)工，全年開(kāi)工建設(shè)面積將達(dá)４００萬(wàn)平方米；今后５年，上海市還將新建經(jīng)濟(jì)適用住房約３０萬(wàn)套、２０００萬(wàn)平方米，占同期新建住宅規(guī)模的２０％左右。此前，上海市已通過(guò)房地產(chǎn)資源局網(wǎng)站公布未來(lái)５年住房建設(shè)規(guī)劃，以廣泛征求民意。
當(dāng)市場(chǎng)和保障都能夠理性地各就其位時(shí)，人們對(duì)商品房?jī)r(jià)格的漲跌波動(dòng)就不會(huì)如此大驚小怪了。
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