文前提要：在二手房市場(chǎng)上有諸多帶租約的房產(chǎn)，由于涉及到租客而顯得手續(xù)復(fù)雜一些。購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí)，需要圍繞優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和買賣不破租賃兩大原則處理好購(gòu)房過程中的各種細(xì)節(jié)問題。 購(gòu)買帶租約的房產(chǎn)手續(xù)要復(fù)雜一些，因?yàn)樵谫I賣過程中要牽扯到租客。 專家表示，對(duì)于帶租約的房子而言，買賣過程中最為關(guān)鍵的因素是處理好與租客之間的關(guān)系，如租客是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，妥善處理提前解除租賃合同等。此外，還需要根據(jù)購(gòu)房者的購(gòu)房目的來進(jìn)行具體分析，是用于自住還是投資，需要考察以及處理的內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所不同。 那么，帶租約的房子到底該如何買賣呢？ 處理好與租客的關(guān)系 如果不是親身經(jīng)歷，鄭信旻還真的不知道購(gòu)買帶租約的房產(chǎn)會(huì)如此麻煩。 去年底，鄭先生在上海市普陀區(qū)曹楊新村內(nèi)看中一套小面積二手房。在看房時(shí)，他發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)住著一對(duì)小夫妻，中介解釋說，租客將在月底搬走。鄭先生也從這對(duì)小夫妻那里得到了同樣的說法。同時(shí)鄭先生也看到了租客放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明，他以為這應(yīng)該是不會(huì)有什么意外發(fā)生了。 而后是商談房?jī)r(jià)、簽買賣合同、辦理按揭貸款等，進(jìn)展得都很順利，在房產(chǎn)交易中心辦完過戶手續(xù)之后，便只等賣家收到銀行放款之后收房入住。眼見收房日期臨近，鄭先生自己也在籌劃著如何裝修自己的“小窩”，他突然接到賣家的電話稱，要晚交房四個(gè)多月。此時(shí)他才知道，原來賣家與租客簽訂的租賃合同還有四個(gè)月才到期。 鄭先生找到中介，中介解釋說當(dāng)初租客的確曾答應(yīng)提前解除租賃合同，但由于沒有找到合適的房子而反悔了。鄭先生要求賣家妥善解決此事，剛開始時(shí)賣家還曾努力勸說租客盡早搬出，但收效不大，最后只好放棄了，并同意支付延期交房違約金。雖然鄭先生心里一百二十個(gè)不愿意，但卻毫無辦法。
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業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)買帶租約的房產(chǎn)，關(guān)鍵是要處理好與租客之間的關(guān)系，如是否已放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，租賃合同到期的日期等。同時(shí)還要針對(duì)具體情況采取不同的措施，比如自住與投資，因?yàn)槠涑霭l(fā)點(diǎn)不一樣，所以要采用不同的應(yīng)對(duì)策略。 兩大原則重點(diǎn)關(guān)注 購(gòu)買帶租約的房產(chǎn)，有兩大原則不能忽略，在此特地做重點(diǎn)介紹。 上海君悅律師事務(wù)所律師許海波表示，購(gòu)買此類房產(chǎn)，首先要注意的是租客享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)原則，其次是買賣不破租賃原則。 據(jù)介紹，所謂優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在我國(guó)目前的法律法規(guī)以及司法解釋中對(duì)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)已有明確規(guī)定。根據(jù)我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”；以及《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。對(duì)此許海波表示，購(gòu)買帶租約的房產(chǎn)，較為安全的做法就是要賣家出示租客放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，該聲明必須作為合同附件。 而對(duì)于買賣不破租賃原則，這也有明確規(guī)定。《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”；《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”。當(dāng)然，這也并非意味著就不能解除租約，這需賣家主動(dòng)出面妥善解決，如取得租客諒解，并賠償違約金讓租客提前解除租約等。 對(duì)此，許海波表示，購(gòu)房者不能忽略優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和買賣不破租賃兩大原則。他說：“只有處理好了這兩個(gè)問題，才有后續(xù)的步驟，如果忽略這兩大原則，將會(huì)給購(gòu)房者帶來不必要的麻煩。
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自住、投資各有側(cè)重點(diǎn) 目前購(gòu)買帶租約的房產(chǎn)，可能有兩種目的，其一是自住，另外一種則是用于投資，對(duì)于這兩種不同的需求，在實(shí)際操作過程中所面臨的問題各有不同。 專家表示，不管是出于自住還是投資的目的，購(gòu)房者需要共同遵循租客優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和買賣不破租賃兩大原則。在此基礎(chǔ)上，針對(duì)具體的情況來具體分析。對(duì)自住需求而言，購(gòu)房者需要注意的主要有如何解決租賃合同；而如果是出于投資需求目的，購(gòu)買帶租約的房產(chǎn)一定要注意租約的真實(shí)性，因?yàn)檫@涉及到投資回報(bào)的高低；此外還需要注意的有租金收益劃分等問題。下面結(jié)合具體案例進(jìn)行分析。 自?。鹤赓U合同期限要注意 對(duì)于自住型購(gòu)房者來說，能否按時(shí)收房可能是他們比較關(guān)心的核心問題，因此這要求賣家提前解決。 【案例一】解除租約需提前 張先生在浦東金橋(600639）購(gòu)買了一套二手次新房，看房時(shí)發(fā)現(xiàn)已有人租住，不過賣家承諾提前解除租賃合同。順利辦理完各項(xiàng)購(gòu)房手續(xù)之后，租客因房租未到期而拒絕搬出，張先生要求賣家解決此問題，但賣家此時(shí)已愛理不理。 專家解析：金誠(chéng)同達(dá)律師事務(wù)所律師龔勝利表示，對(duì)于自住型購(gòu)房者來說，購(gòu)買帶租約的房產(chǎn)，如果租約未到期，而購(gòu)房者不想等待，那么在簽訂房屋買賣合同之前一定要將此做個(gè)了結(jié)，而不能聽信賣家的口頭承諾。至于如何操作，龔勝利建議提高延期交房的賠償額度，一般情況下日賠償金為合同金額的萬分之一，也可自行約定，購(gòu)房者可提高到萬分之五，這樣會(huì)促使賣家想辦法盡早解除租約，為按時(shí)交房掃除障礙。
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投資：租約真?zhèn)涡枵鐒e 而對(duì)于投資型需求，購(gòu)房者需要當(dāng)心的是租約的真實(shí)性。因?yàn)橛行┵u家為了能變相抬高房?jī)r(jià)，或者盡快出手，會(huì)在租約上造假，通常是簽訂一份高額的租約，讓投資者上當(dāng)。 【案例二】租約水分要當(dāng)心 鄒先生在閔行區(qū)某別墅區(qū)內(nèi)看中一套別墅，中介聲稱已簽下兩年高額合約，投資回報(bào)率超過6%，而針對(duì)目前市場(chǎng)投資回報(bào)率普遍低于5%的現(xiàn)狀，這樣的投資回報(bào)無疑是很有吸引力的。但鄒先生通過實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)，所謂的長(zhǎng)期高額合約存在諸多疑點(diǎn)，如租客拒絕透露任何關(guān)于租金的信息，周邊同樣的別墅租金也要低三成左右，鄒先生最后選擇了放棄。 專家解析：許海波表示，二手房市場(chǎng)上的確存在租約上造假的行為，主要是為了吸引購(gòu)房者的注意，尤其是對(duì)于投資者這類看重投資回報(bào)的人來說，更能吸引他們的眼球。而當(dāng)交易完成之后，租客立即終止租約，這會(huì)讓購(gòu)房者措手不及。因此一定要當(dāng)心租約中的水分，以免讓自己處于被動(dòng)境地。最簡(jiǎn)單的辦法是比較法，將租約的租金水平與市場(chǎng)水平進(jìn)行對(duì)比，如果高得離譜，則可能有假。 【案例三】收益收取期限需分清 阮先生在徐家匯附近購(gòu)買了一套小面積老工房用于投資。這套房子剛剛租出，房東急需資金而無奈轉(zhuǎn)讓。在商量租賃關(guān)系轉(zhuǎn)移問題時(shí)，賣家認(rèn)為應(yīng)該等到交房之日起，但考慮到自己是全額付款，他提出應(yīng)該在付清房款時(shí)為自己的“收租”之日。 專家解析：龔勝利表示，租金收益如何劃分，這也需要在簽訂買賣合同之前預(yù)先討論清楚，一般情況下，買賣雙方會(huì)選擇在交房之日為轉(zhuǎn)移時(shí)間，但是考慮到有不少購(gòu)房者為全額付款，所以可以考慮適當(dāng)提前。
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