????? 資金鏈的緊張，不僅引起了上市公司或大型房企的重視，更讓多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)困惑不已。房地產(chǎn)企業(yè)融資已經(jīng)成為學(xué)界、政界以及資本市場(chǎng)的熱點(diǎn)話題。昨日證券業(yè)、地產(chǎn)界多方人士接受記者采訪時(shí)普遍認(rèn)為，大開(kāi)發(fā)商融資渠道多、本身資金狀況還較充裕，而中小開(kāi)發(fā)商尤其是非上市公司的“日子難過(guò)”，但由于經(jīng)歷過(guò)幾次市場(chǎng)調(diào)整洗牌，“現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)倒閉的機(jī)會(huì)比較小，將以退出為主”。
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????? 資金狀況：
????? 不少房企資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80％
????? “現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商資金普遍緊張”，廣州知名地產(chǎn)專家、同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文說(shuō)道，根據(jù)去年房地產(chǎn)上市公司年報(bào)，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不少高達(dá)80％以上，此外，還有多家年報(bào)顯示，其經(jīng)營(yíng)期末現(xiàn)金流只有負(fù)債額的10%左右。?
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????? 對(duì)此，趙卓文認(rèn)為，目前開(kāi)發(fā)商資金緊張是必然的，與其開(kāi)發(fā)規(guī)模太大、擴(kuò)張?zhí)煊嘘P(guān)系。比如，碧桂園年初號(hào)稱今年要開(kāi)發(fā)1000萬(wàn)平方米，“保利、萬(wàn)科等上市公司年初制定的目標(biāo)也很大，基本完成不了”。此外，一位香港房地產(chǎn)上市公司項(xiàng)目投資負(fù)責(zé)人告訴記者，宏調(diào)中嚴(yán)格控制外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)也讓他們頭痛不已，“我們有大把錢(qián)進(jìn)不來(lái)，商務(wù)部有關(guān)審批的辦公室里堆滿了投資申報(bào)表，自己不去找，可能就石沉大?！?。
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????? 不過(guò)，今年一季報(bào)和中報(bào)中，各家大開(kāi)發(fā)商仍在力爭(zhēng)給出“好看”的數(shù)據(jù)。近日，不僅越秀城建董事長(zhǎng)明確表示，“我們的現(xiàn)金還有好幾個(gè)億，在資金周轉(zhuǎn)方面沒(méi)什么問(wèn)題”；萬(wàn)科在其一季報(bào)中也表示，截至今年3月底，公司持有現(xiàn)金156.3億元，流動(dòng)性仍然充裕。對(duì)此，合富輝煌首席分析師黎文江表示，上市公司的數(shù)據(jù)應(yīng)該是準(zhǔn)確的，是有嚴(yán)格監(jiān)管的，所謂資金緊張，還未到無(wú)路可走、拋售產(chǎn)品的地步。趙卓文也認(rèn)為，大開(kāi)發(fā)商支撐下去的可能性很大。
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????? 而相比大開(kāi)發(fā)商，專家們認(rèn)為，中小開(kāi)發(fā)商的日子很難過(guò)?！按溯喺{(diào)整中90％以上的中小開(kāi)發(fā)商會(huì)被淘汰，在新一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中將幾乎沒(méi)有生存空間”。目前在廣州只開(kāi)發(fā)有一個(gè)住宅項(xiàng)目的粵沛地產(chǎn)副總經(jīng)理黃春也告訴記者，廣州小開(kāi)發(fā)商不多了，今年年審又取消了幾十家資質(zhì)，剩下100家左右的中小開(kāi)發(fā)商中有項(xiàng)目業(yè)務(wù)的也就幾十家，“廣州郊區(qū)地塊已被大開(kāi)發(fā)商吞噬，小開(kāi)發(fā)商只能在市區(qū)找些地”。
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????? 融資渠道：
????? 上市房企競(jìng)相發(fā)行公司債券
????? 記者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金鏈問(wèn)題各施招數(shù)，上市房企競(jìng)相發(fā)行公司債券，非上市公司的融資途徑更是五花八門(mén)。
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????? 上市房企蜂擁發(fā)行公司債在資本市場(chǎng)競(jìng)相獲取資金。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自5月份以來(lái)，保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬(wàn)科a、北辰實(shí)業(yè)、中糧地產(chǎn)和招商地產(chǎn)等房地產(chǎn)上市公司分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元、12億元和80億元的債券融資申請(qǐng)相繼獲得管理層的批準(zhǔn)。出售公司部分股權(quán)也成為部分上市公司獲取資金的另一種選擇。7月1日，深振業(yè)公告稱，為解決公司自身資金需要，轉(zhuǎn)讓特皓、建業(yè)公司股權(quán)，以獲取相應(yīng)的資金支持。此外，棲霞建設(shè)(600533）也擬公開(kāi)增發(fā)不超過(guò)1.2億股，預(yù)計(jì)募集資金凈額為99676.8萬(wàn)元。
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????? 非上市房企為緩解資金緊張狀況，其招數(shù)更是五花八門(mén)?！半S著房地產(chǎn)市場(chǎng)以及資本市場(chǎng)的一系列變化，信托可能會(huì)在房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大的吸引力。”某業(yè)內(nèi)人士昨日對(duì)記者表示。而日前也有媒體報(bào)道，在江浙一帶，專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)的信托產(chǎn)品異?；鸨Ｆ渲?，杭州某信托投資公司目前正在推介一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的50個(gè)自然人名額在3天內(nèi)就一搶而空。
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????? 同時(shí)，隨著銀行和資本市場(chǎng)融資渠道的縮小，戴著“合法與非法”、“收益和風(fēng)險(xiǎn)”帽子的民間借貸也悄然興起。記者發(fā)現(xiàn)，最近廣州不少民間融資機(jī)構(gòu)已經(jīng)從“羞羞答答”轉(zhuǎn)向“光明正大”。今年以來(lái)，各種以“借貸”為業(yè)的“投資咨詢”占據(jù)了不少媒體“分類廣告”的半壁江山?！懊耖g的這些借貸雖然利息很高，但可以讓部分企業(yè)緩解燃眉之急?！币晃涣私鈨?nèi)情的人士如是說(shuō)。
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????? 不過(guò)，面對(duì)資金難題，更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇“聯(lián)合開(kāi)發(fā)”。據(jù)悉，目前山東、四川、廣東、大連、江西、廣西等地不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在尋求合作，對(duì)目前擁有的土地和在建項(xiàng)目實(shí)施聯(lián)合開(kāi)發(fā)，以緩解資金壓力。當(dāng)然，聯(lián)合開(kāi)發(fā)的觸角不僅局限在國(guó)內(nèi)，在香港上市的雅居樂(lè)地產(chǎn)7月3日晚宣布，已經(jīng)與摩根士丹利達(dá)成協(xié)議，將向后者出售海南清水灣綜合度假區(qū)發(fā)展項(xiàng)目30％的股權(quán)，涉及合作資金為人民幣53億元。有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，這實(shí)際上就是引入外資對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目實(shí)施聯(lián)合開(kāi)發(fā)。
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????? 另外，私募資金也成為部分房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金支持的一種途徑。
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????? 融資招數(shù)
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????? 上市房企
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????? ——發(fā)行公司債、出售股權(quán)
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????? 非上市房企
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????? ——信托融資、民間借貸、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、私募資金
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????? 樓價(jià)下跌空間有限
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????? 針對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)，韓世同表示，整體上房?jī)r(jià)壓力仍然很大，目前還沒(méi)有看到房?jī)r(jià)有回調(diào)的跡象。某證券分析人士丘文章在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也指出，房?jī)r(jià)下跌空間有限，可能不會(huì)超過(guò)20%。丘文章分析指出，從公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，此前部分城市的房?jī)r(jià)下跌幅度已經(jīng)比較大，同時(shí)，由于建材、人力成本以及企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的大幅增加，使得房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅下跌受限。
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