????? 近期房產(chǎn)市場行情平淡，明折暗降的樓盤此起彼伏。記者日前實地走訪了一些近期成交均價出現(xiàn)下降的樓盤，發(fā)現(xiàn)這些樓價中，有些是真跌，有些則是因為新房源位置不如前一批，或者樓盤本身不同房源價格相差很大所致，并非真正意義上的“降價”。
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新盤“全方位”打折
????? 中遠(yuǎn)兩灣城作為市中心區(qū)域的超級大盤一向備受關(guān)注，其在中內(nèi)環(huán)區(qū)域也具有風(fēng)向標(biāo)般的影響力。記者日前前往該盤第四期“璀璨天成”探房時發(fā)現(xiàn)，7月優(yōu)惠活動正在開展，其優(yōu)惠設(shè)計之“復(fù)雜”，為今年來新盤促銷活動所少見。
????? 銷售人員告訴記者，優(yōu)惠房源中4層以下的，一次性付款打9折、就算有貸款，總價也可以打9.2折，4層以上則一次性付款總價打9.2折，貸款總價打9.4折。凡在2008年的新婚、新育客戶，憑相關(guān)證明，可在享受上述優(yōu)惠的基礎(chǔ)之上，再給予一定優(yōu)惠。此外，樓盤還提供了樣板房，買樣板房，無論付款方式，都是9折出售。
????? 中遠(yuǎn)兩灣城四期“璀璨天成”今年1月開盤后，均價一直保持在2.2萬元/平方米左右，好的房源售價更是在2.3萬元/平方米以上?？赡壳皹潜P的房源銷售單價在1.9萬－2.2萬元左右。1月份的均價，已經(jīng)是現(xiàn)在的最高價了。
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售價降低與位置有關(guān)
????? 浦東金橋板塊的綠地崴廉二期6月底剛推出了一批新房源，市場傳言價格相比上批房源下降了1500元左右。記者昨天實地前往探訪，銷售人員顯得很熱情，一上來就如同連珠炮般地發(fā)問?！跋壬且I房嗎？”、“要什么房型？”、“是自己住嗎？”“您在哪里上班？小區(qū)有班車可以把您送到二號線科技館站的……”在得知記者想看兩房的房型后，售樓人員馬上說，90平方米的話不到120萬元就可以搞定了。記者了解到，剛推出的98、99、100號樓的住宅報價在1.2萬元/平方米到1.5萬元/平方米左右。這一價格，比起該樓盤5月初推出的價格，單價要便宜千元左右。
????? 售樓處人員的解釋是，6月底推出的房源相對而言，離馬路比較近。這是報價下調(diào)的一個原因。
同一小區(qū)，房價最高差5倍
????? 相比新房，二手房的變數(shù)更多。曾以12.6萬元掛牌單價創(chuàng)滬上二手房掛牌價之最的新外灘花苑近期的成交均價卻只有2.5萬元左右。新外灘花苑地處北外灘，它在開盤時最大的賣點(diǎn)就是一覽無余的江景。合富置業(yè)臨平路店負(fù)責(zé)人介紹說，現(xiàn)在新外灘花苑的掛牌價最高的是均價11.7萬元/平方米，最低的則是2.2萬元/平方米，造成掛牌價如此懸殊差距的原因主要是景觀，其次是房型。掛牌價在均價2萬元左右的房源全部集中在三四層樓，那里的視線正好被前面一排小高層擋住。而掛牌價在均價6萬－11萬元的房源才是標(biāo)準(zhǔn)的“江景房”，主要集中在8層以上。而近期出售的基本上都是均價2萬元左右的房型。
投資客拋盤，二手房價格松動
????? 經(jīng)緯城市綠洲位于寶山。因其地處中外環(huán)間，價格也比同樣位于中環(huán)附近的樓盤低一些，因此吸引了不少首次置業(yè)的購房者。近期市場有傳言稱其降價。記者到售樓處及附近中介采訪后發(fā)現(xiàn)，三期房源還沒有開盤，價格也沒有確定，所謂的降價，是由于該樓盤體量大，投資客多，二手房源十分充足，受成交低迷影響，大戶型、低樓層及業(yè)主急售的樓盤價格開始松動。一期的不少房源要比二期便宜了不少。
????? 去年10月，該盤二期開盤，均價7800元，定價仍然低于同類中環(huán)附近的樓盤。目前該盤2期已全部售完，最后一批均價在9700元左右。
????? 但由于購買該盤的較多都是投資客，據(jù)附近中介介紹，最近來掛牌的投資客明顯增多。而且房東也愿意再談?wù)剝r格?，F(xiàn)在該樓盤一期底樓和二樓的房屋單價在8300元左右，相比2期新房要便宜不少，比較受歡迎的兩房均價在9000元左右。但近期受樓市大環(huán)境影響，成交冷淡，不少房源掛出“急售”字樣，還有議價空間。
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