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專家稱樓市恢復(fù)至少需要8個(gè)月 可能將反彈
2009/2/24 10:18:03    http://www.18kuo.com

????? 今年上半年,中國整個(gè)房地產(chǎn)市場首次出現(xiàn)了自1998年以來銷售面積和銷售額雙下降的局面,近年持續(xù)火爆的樓市大幅降溫,而在中國樓市中舉足輕重的廣東房地產(chǎn)市場也面臨著挑戰(zhàn)。樓市走向?qū)⑷绾??樓市變局又有何深層原因?

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????? 昨日,在廣州日?qǐng)?bào)社、廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合主辦的“房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展高峰論壇”上,顧云昌、董藩、蔡穗聲等知名專家學(xué)者作出了深刻闡述,普遍從宏觀經(jīng)濟(jì)、金融安全等深層次分析樓市局面并提出解決之道。其中,董藩認(rèn)為:“估計(jì)調(diào)整要持續(xù)8個(gè)月以上市場才能逐漸恢復(fù)。”

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???????顧云昌???? 中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長


????? “目前樓市情形有人說是俯臥撐,但我認(rèn)為是柔道?!?


?????? 董藩???? 北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、博士生導(dǎo)師


????? “需求受抑制,供應(yīng)在增加,土地價(jià)格上漲,房地產(chǎn)業(yè)最好的日子結(jié)束了?!?


?????? 房價(jià)反彈的可能性是存在的,但是反彈力度不會(huì)太大。


????? 蔡穗聲???? 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長


????? “房價(jià)反彈的可能性是存在的,但是反彈力度不會(huì)太大?!?


????? 董藩:


????? 深圳最困難日子已過


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????? “目前全國住房供應(yīng)量不到7000萬平方米,相當(dāng)于不到70萬套房子,按地級(jí)市300個(gè)計(jì)算,每個(gè)城市只有2000套房子,現(xiàn)在是賣房賣不動(dòng),但當(dāng)市場反過來時(shí),馬上又會(huì)出現(xiàn)買不到房子的情況”。

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????? 董藩繼續(xù)說:“未來兩年住房供應(yīng)量將會(huì)明顯增加,因?yàn)楝F(xiàn)在控制中小戶型,而且施工面積很大,加上保障房供應(yīng)量明顯增加以及目前購買能力和欲望都下降、各項(xiàng)調(diào)控措施的后續(xù)影響等”,“此前對(duì)樓市調(diào)整的預(yù)期變化明顯,恢復(fù)需要較長時(shí)間,汶川大地震令樓市雪上加霜,估計(jì)調(diào)整要持續(xù)8個(gè)月以上市場才能逐漸恢復(fù)”。

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????? 董藩出示的5月份全國8個(gè)典型城市數(shù)據(jù)顯示,全國的樓價(jià)均值還沒有下跌,都在上漲,但是增長幅度明顯受到抑制,其中,“深圳從交易量來看有好轉(zhuǎn)的跡象,深圳最困難的日子可能過去了”。

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????? 董藩認(rèn)為,“房地產(chǎn)業(yè)仍然有發(fā)展空間,大家要堅(jiān)定信心”,“但是房地產(chǎn)業(yè)最好的日子結(jié)束了,因?yàn)樾枨笫艿揭种?,供?yīng)正在增加,土地價(jià)格漲幅比較大,建材成本在不斷增加,利潤空間大大削減,同時(shí),增值稅嚴(yán)格征收,稅收壓力大大增加,輿論壓力大大增加”。

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????? 董藩建議,當(dāng)前形勢(shì)下中小開發(fā)商的戰(zhàn)略調(diào)整,是高度關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì),“工業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷市場化的過程,未來一段時(shí)間工業(yè)地產(chǎn)將會(huì)上漲”,工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格有回報(bào),要選好位置,研究好模式,“在未來60年當(dāng)中,你能獲得上百倍的回報(bào),研究不好的話,就是十幾倍的回報(bào)”。董藩推薦了4個(gè)區(qū)域:天津?yàn)I海新區(qū)、長興島、北部灣、曹妃甸,“長興島是最值得去的,因?yàn)檫@個(gè)地方將來很可能變成自由港”。

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????? “還有一個(gè)對(duì)策是到北方沿海發(fā)展,重點(diǎn)是遼寧半島、環(huán)渤海、膠東半島和江蘇區(qū)域,北方城市受調(diào)控政策影響較小,有的地方還上漲得比較厲害”。?


????? 顧云昌:樓市平穩(wěn)關(guān)鍵在土地供應(yīng)?


????? “有人認(rèn)為下一步可能會(huì)跳水,但我不希望跳水,希望柔道繼續(xù)下去?!?


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????? 顧云昌從分析近兩年房地產(chǎn)市場走勢(shì)背后的原因說起:“去年房價(jià)、地價(jià)之所以出現(xiàn)大幅上漲,與金融環(huán)境有關(guān),金融是決定樓市冷熱的主要因素”,“因?yàn)?006年金融改革取得了突破,銀行股份制改革后上市要提高效率,他們認(rèn)準(zhǔn)在個(gè)人住房貸款是很好的產(chǎn)品,所以據(jù)我所知去年各家商業(yè)銀行拼命增加個(gè)貸、發(fā)行個(gè)貸,去年個(gè)人住房抵押貸款新增額度同比增加了88.4%,而去年以前每年增加10%、最多20%”,“而且去年出現(xiàn)大牛市,開發(fā)商在樓市、股市當(dāng)中大量融資,有大量資金可以囤地,必然導(dǎo)致地價(jià)上升,所以去年出現(xiàn)天價(jià)地是必然的”。

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????? 銷量明顯下降應(yīng)引起警醒


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????? 顧云昌指出,樓市平穩(wěn)關(guān)鍵還在于土地供應(yīng),“相對(duì)于土地緊張情況下,如何保持有節(jié)奏供應(yīng)土地,對(duì)于每個(gè)城市來講是非常重要的”,“需要滾動(dòng)性的土地供應(yīng)計(jì)劃,通過預(yù)計(jì)需要多少樓盤量來推地,保持相對(duì)穩(wěn)定的供應(yīng)節(jié)奏,而有的時(shí)候城市沒有掌握好供應(yīng)的節(jié)奏,比如說廣州在2003年、2004年以前土地供應(yīng)量大,華南板塊便是案例,但是之后一兩年土地供應(yīng)少了,到2007年顯得不夠了,上海也是這樣的情況”。

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????? 顧云昌認(rèn)為,自去年下半年以來,政府調(diào)控有效,現(xiàn)在像是400米沖刺后的階段,中國樓市正處于供求關(guān)系重要調(diào)整期和房價(jià)高位盤整期,今天上半年房地產(chǎn)價(jià)格是理性的回歸。但“現(xiàn)在有許多不確定性,正處在一個(gè)重要的關(guān)頭,硬著陸還是軟著陸”,因?yàn)橐呀?jīng)出現(xiàn)了1998年以來的首次銷售面積和銷售額雙下降,“預(yù)計(jì)6月份的情況會(huì)更加嚴(yán)重”,尤其是銷量明顯下降應(yīng)該引起警醒。

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????? 房地產(chǎn)大波動(dòng)影響就業(yè)?


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????? 對(duì)此,顧云昌提出,實(shí)現(xiàn)軟著陸有兩個(gè)方法:第一,中央政府通過預(yù)見性、準(zhǔn)確性和靈活性的調(diào)控求平穩(wěn);第二,地方因地制宜找平穩(wěn),比如深圳和廣州的樓市是有差別的,廣州的樓市和梅州樓市也是兩個(gè)概念,梅州現(xiàn)在的房價(jià)1700元/平方米左右。同時(shí),顧云昌強(qiáng)調(diào),樓市穩(wěn)定首先要各方面努力保證交易量沒有大起大落,“如果銷售量明顯下降,必然會(huì)影響供應(yīng)量的下降,會(huì)影響整個(gè)開發(fā)投資的規(guī)模,會(huì)影響整個(gè)投資規(guī)模,房地產(chǎn)是重要支柱產(chǎn)業(yè),影響幾十個(gè)行業(yè),產(chǎn)業(yè)鏈很長,如果房地產(chǎn)出現(xiàn)大的波動(dòng),對(duì)就業(yè)首先產(chǎn)生影響”;其次,政府控制土地供應(yīng)節(jié)奏,開發(fā)商通過調(diào)整價(jià)格保持銷售量,媒體則要唱穩(wěn)。

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?????? 蔡穗聲:房價(jià)回調(diào)已懲罰投機(jī)者?


????? 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲認(rèn)為,眼下討論房地產(chǎn)市場,不是單純地看一個(gè)行業(yè),而是要考慮整個(gè)國家的金融安危,國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展。

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????? 蔡穗聲指出,最近房地產(chǎn)銷售額不高,必然影響資金回籠,加上銀行嚴(yán)格限制放貸,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)放貸少了,一旦開發(fā)商企業(yè)資金鏈條斷裂,上世紀(jì)90年代中期爛尾樓的歷史就會(huì)重演,“所以我認(rèn)為當(dāng)前重要的不是懲罰投機(jī)者,現(xiàn)在市場房價(jià)回調(diào),已經(jīng)對(duì)投機(jī)者有所懲罰了”。

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????? 保持銷量最值得關(guān)注?


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????? 蔡穗聲披露,今年1~5月份廣東商品房銷售面積同比下降23.4%,其中廣州商品房銷售面積同比下降29.3%,深圳商品房銷售面積下降了55.6%,下降了一半多,“確實(shí)是因?yàn)槿ツ晟蠞q太快了,賣得太多了,有所回調(diào),但是市場連續(xù)大量的下跌就會(huì)破壞整個(gè)市場的穩(wěn)定性,也危及金融安全”。

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????? 他認(rèn)為,當(dāng)前更應(yīng)該關(guān)心怎么樣保持銷售量的穩(wěn)定,這對(duì)避免對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì),對(duì)銀行金融的危害,避免出現(xiàn)爛尾樓、空置房有利。?


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????? 蔡穗聲認(rèn)為,房價(jià)反彈的可能性是存在的,但是反彈力度不會(huì)太大,“可以說這一輪房地產(chǎn)高潮也接近尾聲了”,資金的流動(dòng)性大量減少,股市大挫又蒸發(fā)大量民間資本,今年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和前兩年不可同日而語。

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