開發(fā)樓盤年利潤(rùn)率曾達(dá)50%以上
眼下，開發(fā)商連嘆：好日子一去不復(fù)返了
開發(fā)商造一套住房究竟成本是多少，銷售以后又能獲得多少利潤(rùn)？一位業(yè)內(nèi)人士李明(李明博客,李明新聞,李明說(shuō)吧）(化名）給記者列出了一個(gè)詳單。另外，在房?jī)r(jià)平穩(wěn)甚至向下的時(shí)候，買房出租究竟合不合算？我們也來(lái)幫你算一筆賬。
業(yè)內(nèi)人士詳解房產(chǎn)開發(fā)成本
年收益超50%
土地價(jià)格是最大的成本
“開發(fā)一個(gè)樓盤的費(fèi)用主要分為地價(jià)、土建和安裝成本、配套建設(shè)費(fèi)用、銷售運(yùn)營(yíng)費(fèi)等成本，其中費(fèi)用最大的應(yīng)該算是土地成本了?！崩蠲髡f(shuō)。他舉了去年一個(gè)樓盤做例子。開發(fā)商在前兩年通過(guò)競(jìng)拍以每畝200萬(wàn)元購(gòu)得這一地塊，面積100余畝(考慮到隱私問(wèn)題，舉例樓盤的面積與實(shí)際面積有一定差距），總面積在6.6萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)總價(jià)在20000萬(wàn)元，契稅600萬(wàn)元左右，總計(jì)20600萬(wàn)元成本，這里面已經(jīng)包括了土地征用費(fèi)、耕地占用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等所有款項(xiàng)。小區(qū)規(guī)劃建筑容積率為2，總建筑面積為13.2萬(wàn)多平方米，平均每平方米成本在1538元。
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建筑成本不超1000元/平方
李明告訴記者，開發(fā)商拿到土地以后，就開始建設(shè)房子，在建筑安裝工程費(fèi)中，包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)、公建用房建設(shè)費(fèi)分?jǐn)?、水電線路安裝成本等。由于多層、小高層、高層等商品房類型不同，開發(fā)成本有差異。多層土建和安裝成本一般都在800元以下，近兩年建筑材料大幅上漲，但一般多層的建筑安裝成本不會(huì)超過(guò)1000元每平方米，而小高層、高層就要相應(yīng)高30%-50%。李明給記者提供的這個(gè)樓盤建設(shè)安裝成本大概是1000元每平方米，總費(fèi)用是13200萬(wàn)元。
“配套建設(shè)費(fèi)用，也是開發(fā)成本的一部分，其中的收費(fèi)項(xiàng)目有一兩百項(xiàng)之多?！崩蠲髡f(shuō)，這項(xiàng)費(fèi)用項(xiàng)目較多，主要包括勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)兩大項(xiàng)。這些費(fèi)用大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。配套建設(shè)費(fèi)用大概需要6600萬(wàn)元，平攤到每平方米面積估計(jì)在500元左右。
據(jù)李明介紹，最后一大塊費(fèi)用就是開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本，這項(xiàng)費(fèi)用主要包括開發(fā)商的管理費(fèi)用、人頭費(fèi)用、廣告投入、納稅等。雖然每個(gè)樓盤的運(yùn)營(yíng)成本有差異，但按照常理，一般不會(huì)超過(guò)商品房銷售價(jià)格的10%。李明列舉的這個(gè)樓盤運(yùn)營(yíng)成本按照6600萬(wàn)元計(jì)算，平攤到每平方米大概在500元左右。
開發(fā)樓盤年收益在50%以上
李明說(shuō)，這樣，地價(jià)、土建和安裝成本、配套建設(shè)費(fèi)用、銷售運(yùn)營(yíng)一共是47000萬(wàn)元，平均每平方米費(fèi)用在3500元左右。而該樓盤去年銷售的單價(jià)在7000元每平方米，利潤(rùn)達(dá)到了47000萬(wàn)元，其中利潤(rùn)的30%要交稅，最后到手的利潤(rùn)大概在32900萬(wàn)元。如果開發(fā)商按照35%的貸款計(jì)算，開發(fā)商前期投入只要16450萬(wàn)元，就有32900萬(wàn)元的回報(bào)，3年獲益200%，除掉貸款利息(銀行和民間貸款利率相差比較大），開發(fā)商每年收益應(yīng)該是50%-60%，這也是為什么許多小開發(fā)商在短短幾年時(shí)間內(nèi)能夠資產(chǎn)翻幾倍甚至十幾倍的原因。
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開發(fā)商：房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)太大
但也有開發(fā)商向記者表示，房地產(chǎn)行情的暴利時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，這些看過(guò)去利潤(rùn)50%以上的銷售數(shù)據(jù)只是針對(duì)那些拿地非常便宜的公司，近兩年土地價(jià)格上漲了不少，現(xiàn)在開發(fā)商普遍的利潤(rùn)率大概在20%-30%，以前的好日子將一去不再來(lái)。“房地產(chǎn)是一種長(zhǎng)周期產(chǎn)業(yè)，由于開發(fā)周期長(zhǎng)，行業(yè)景氣節(jié)拍難以踩準(zhǔn)，萬(wàn)一踩錯(cuò)后的風(fēng)險(xiǎn)極大，所以一般沒有20%以上的利潤(rùn)還不如不做，因?yàn)檫@里面的風(fēng)險(xiǎn)太大了?！蹦抽_發(fā)商向記者表示。
租金不抵利息
房?jī)r(jià)不上漲，靠租房收租是賠本買賣
租房的租金不抵銀行存款收益
“一套80平方米10年房齡的房子，現(xiàn)在可以賣64萬(wàn)元，而出租房子時(shí)每月只能收取1800元的租金。”市民張女士在出租聯(lián)豐一套住房時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然近幾年寧波房?jī)r(jià)一直保持較快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但住房租賃市場(chǎng)價(jià)格并沒有同比增長(zhǎng)，租賃收入還趕不上儲(chǔ)蓄的收益。
根據(jù)張女士這套房子，記者算了一筆賬，每月1800元的租金，一年是21600元，按照64萬(wàn)元的總價(jià)計(jì)算，一年的回報(bào)率在3.375%，而銀行一年期的存款利率是4.14%。這么算下來(lái)，現(xiàn)在租房的租金還不抵銀行存款利率。
市中心的房屋回報(bào)率都不足5%，那鄞州區(qū)的大戶型就更慘了。一套春江花城的房子，面積為184平方米，掛在甬旺房產(chǎn)的價(jià)格是210萬(wàn)元，同樣樓盤的一套180平方米的房子租金只有1800元每月?！耙?yàn)榉繓|打算賣掉，所以就沒有裝修，能租到1800元已經(jīng)算是高價(jià)了?！别慨a(chǎn)一位工作人員告訴記者。按照這樣的價(jià)格，記者計(jì)算了一下該房子的年回報(bào)率只有1%。
單身公寓是租賃市場(chǎng)中最受歡迎的房子，其租賃價(jià)格與大戶型相比，顯得非常堅(jiān)挺。記者從中介公司了解到，以寧波最早的單身公寓生活大師為例，一套32平方米的房子，能租到1500元，而市場(chǎng)上掛的價(jià)格一般是在36萬(wàn)元。一年的租金算下來(lái)是1.8萬(wàn)元，除掉半個(gè)月空置期，年收益率大概在4.8%。正好比一年的存款利率高一點(diǎn)，但如果是貸款來(lái)投資，一到三年期的貸款利率是7.56%，那就十分不劃算。
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房屋租售比超國(guó)際警戒線
記者了解到，在國(guó)際上房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。租售比是衡量一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱的重要標(biāo)準(zhǔn)。目前通常用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1：200至1：300。如果租售比小于1：300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小。租售比過(guò)低則表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。
仍以張女士那套聯(lián)豐的房子計(jì)算，張女士一年收益是21600元，一年的回報(bào)率是3.375%，租售比為1：355。生活大師的單身公寓一年收益是1.8萬(wàn)元，一年的回報(bào)率是4.8%，租售比為1：240，不考慮以后能否脫手的情況，光從租金收益來(lái)看，勉強(qiáng)還有投資價(jià)值。而春江花城這套大戶型，年回報(bào)率只有1%，租售比為1：1167。
靠租房收租是賠本買賣
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波區(qū)域分部營(yíng)銷部總監(jiān)汪巍告訴記者，寧波目前基本沒有房產(chǎn)的投機(jī)客，市場(chǎng)上以剛性需求為主，從目前二手房的租金來(lái)看，貸款買房去投資是不合算的。他還表示，出租房還要考慮到物業(yè)費(fèi)、房屋空置等潛在成本，僅僅依靠租金很難保證收益，單純的買房放租以房養(yǎng)貸其實(shí)都不值。
也有業(yè)內(nèi)人士表示，投資房產(chǎn)其實(shí)都是靠房?jī)r(jià)上漲而賺錢，靠租金只是維持物業(yè)費(fèi)和其他的簡(jiǎn)單開支，如果在房?jī)r(jià)不漲、甚至下跌的情況下，靠房子出租是一件賠本的買賣。
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