從最開始的全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生拋出“開發(fā)商綁架了銀行”，到不久前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)放出的狠話“要死銀行比開發(fā)商先死”，再到上周，soho中國董事長潘石屹的“要警惕房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生信用危機(jī)”等一系列“威脅”銀行的言論，無不讓世人覺得銀行懼怕讓開發(fā)商崩盤。但是不久前有業(yè)內(nèi)人士爆料——
房價(jià)打折底線7折
安家世行總經(jīng)理?xiàng)畲笥轮赋?，銀行之所以得出房價(jià)下跌30%也扛得住的結(jié)論，主要由于銀行在給開發(fā)商的抵押貸款時(shí)，并不是按照開發(fā)商銷售的價(jià)格評(píng)估，而是根據(jù)銀行自身的評(píng)估體系給出的價(jià)格，一般情況下是房屋售價(jià)的70%，這也就意味著開發(fā)商在房屋預(yù)售前就已經(jīng)可以從銀行拿到項(xiàng)目70%的抵押貸款。因此，只要辦理銀行抵押的項(xiàng)目，房價(jià)不低于目前銷售價(jià)格的70%，開發(fā)商就不會(huì)變成負(fù)資產(chǎn)，而其所開發(fā)的項(xiàng)目也不會(huì)變成爛尾項(xiàng)目。
記者了解到，目前北京市預(yù)售的商品房中有半數(shù)左右已經(jīng)抵押給銀行，還有的樓盤二期建設(shè)資金即來自抵押一期所得的貸款。這種“借雞生蛋”的現(xiàn)象一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在。一位開發(fā)商表示:“一來銀行方面允許甚至歡迎抵押貸款，二來一直以來房地產(chǎn)是賣方市場(chǎng)，即使是抵押房也不愁賣，加上政策又允許，因此這一現(xiàn)象才比較普遍?！?
不久前，鏈家地產(chǎn)對(duì)北京在售的100個(gè)商品房項(xiàng)目做了打折促銷情況的電話調(diào)查顯示，打折項(xiàng)目為66個(gè)，占有效調(diào)查項(xiàng)目的79.5%。
在66個(gè)打折項(xiàng)目中，所有項(xiàng)目都是一次性付款才能享受較低折扣。其中，9.8-9.9折的項(xiàng)目最多，占有效調(diào)查項(xiàng)目的一半以上。另外，有6個(gè)項(xiàng)目的促銷方式是送1年物業(yè)費(fèi)或每平方米優(yōu)惠30-400元、送車位等，折合成房款，相當(dāng)于全款的9.8-9.9折。
調(diào)查顯示，無折扣項(xiàng)目僅占有效調(diào)查項(xiàng)目的兩成。據(jù)了解，這些項(xiàng)目半數(shù)集中在cbd、亞運(yùn)村區(qū)域，其中1/3是現(xiàn)房，且存量不多，屬尾房銷售，開發(fā)商并不急于出售。
盡管隨著樓市危機(jī)的不斷綿延，開發(fā)商的折扣力度不斷加大，北京樓市甚者出現(xiàn)了8折的低價(jià)現(xiàn)象，但是根據(jù)銀行的上述測(cè)算，目前的打折力度還沒有達(dá)到開發(fā)商的底線。
對(duì)于銀行這樣的論斷，開發(fā)商的反應(yīng)也不一致，凱德置地(中國）投資有限公司副總裁廖茸桐表示，理論上可以說銀行這樣的推斷是正確的。而且他進(jìn)一步指出，相對(duì)而言，中國銀行在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的幾率要小于國外，主要是由于銀行要求開發(fā)商在項(xiàng)目上的自有資金率要達(dá)到35%，而且在房屋銷售中購買者還要承擔(dān)30%的首付。而天洋置業(yè)總裁助理趙軍，卻認(rèn)為銀行這樣的論斷會(huì)加速房價(jià)的下跌。
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銀行風(fēng)險(xiǎn)主要來自開發(fā)貸
事實(shí)上，目前容易出現(xiàn)的房地產(chǎn)商的開發(fā)貸款，也是銀行的主要風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)貸款主要是指開發(fā)商在拿到土地后，會(huì)向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款，一般情況下銀行會(huì)根據(jù)開發(fā)商的信用和項(xiàng)目未來的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，向開發(fā)商下發(fā)開發(fā)貸款，按照有關(guān)規(guī)定開發(fā)商在這個(gè)環(huán)節(jié)中要擁有35%的自有資金，而銀行將要提供65%的貸款。
只要把開發(fā)的房子建好并銷售出去，貸款就不會(huì)出問題。一般情況下開發(fā)貸款的周期是三年，還可以申請(qǐng)一定時(shí)間的延展期，在這期間開發(fā)商抵押給銀行的是土地而并沒有形成房屋，如果開發(fā)商在這期間資金鏈出現(xiàn)問題，銀行得到的只能是土地。
潘石屹不久前曾指出，今年上半年國內(nèi)所有商業(yè)銀行，未曾向開發(fā)商發(fā)放過一筆開發(fā)貸款。而2006年和2007年，中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了瘋狂地?cái)U(kuò)張拿地，使用的資金大部分是前期銀行下放的開發(fā)貸款，而現(xiàn)在面臨銀行收緊開發(fā)貸款，導(dǎo)致這些企業(yè)面臨著嚴(yán)重的資金壓力。潘石屹認(rèn)為，對(duì)于這些急速擴(kuò)張的企業(yè)來說，轉(zhuǎn)讓這些項(xiàng)目無疑是最好的選擇，但是目前他了解到，不少企業(yè)不愿意割肉，而是采取拖欠土地出讓金的辦法，這樣很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的信用危機(jī)。
就目前形勢(shì)而言，房地產(chǎn)的頹勢(shì)可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，而目前土地市場(chǎng)的形式也不是很樂觀。不久前，深圳公開掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊，僅成交的一塊地價(jià)回落到了同區(qū)位2006年的水平。之后，深圳再次掛出的3幅地塊中，又流拍了兩塊，成交地塊的樓面價(jià)僅為1149元/平方米，相當(dāng)于同區(qū)位2005年的地價(jià)水平。隨后，上海8宗土地掛牌出讓中，成交了6宗，流拍兩宗，拍賣現(xiàn)場(chǎng)氣氛冷清；廈門將不久前集體流拍的9幅地塊第二次拍賣，結(jié)果仍有4幅流拍，成交地價(jià)則出現(xiàn)大幅下滑20%-30%。
土地流拍及地價(jià)大幅下滑，會(huì)使銀行的開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)完全暴露出來，整體房貸風(fēng)險(xiǎn)也被放大。此前，開發(fā)貸款多為抵押貸款，大部分抵押物即為土地，現(xiàn)在土地市場(chǎng)的不景氣，導(dǎo)致了幾年前開發(fā)商抵押給銀行的土地正在貶值，而進(jìn)一步影響到了銀行開發(fā)貸款的安全性。
相對(duì)而言，房屋抵押比土地抵押更具有安全性，可見此前銀行游說開發(fā)商打折促銷，以期快速回籠資金并非謠傳，只要開發(fā)商讓利的程度不低于銀行作價(jià)給開發(fā)商的70%，銀行就不會(huì)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，而促銷降價(jià)得來的房款可以直接抵消開發(fā)商的開發(fā)貸款。
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上半年個(gè)人按揭同比降32%
隨著樓市陰云的不斷加重，銀行面臨的不僅是房地產(chǎn)商的開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，而且正在喪失個(gè)人按揭這塊最為安全的貸款市場(chǎng)。記者從偉嘉安捷了解到，由于受去年六次加息累計(jì)效應(yīng)影響，今年上半年房地產(chǎn)個(gè)貸金融市場(chǎng)交易量與去年同期相比出現(xiàn)較大的下降趨勢(shì)，降幅為32%，貸款客戶需求量也有所下降，降幅在10%左右。而且，據(jù)“我愛我家”副總裁胡景暉介紹，目前提前還貸的購房者已經(jīng)接近了個(gè)人按揭總?cè)藬?shù)的30%。
這主要是由于六次加息后已經(jīng)背負(fù)貸款“包袱”的房貸者們坐立不安，還款壓力加大后不得不省吃儉用，節(jié)源開流。另一方面，尚未買房的借款人猶豫徘徊在“貸款與不貸款”之間，觀望情緒較濃。例如在去年房價(jià)最高位買房的老業(yè)主比現(xiàn)在買房的新業(yè)主多付出了近10%的房款。如果房價(jià)繼續(xù)下跌，可能會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)有房產(chǎn)的價(jià)格低于銀行的作價(jià)，也就是說，以前貸款100萬元的房子現(xiàn)在只值80萬元了，可能會(huì)出現(xiàn)個(gè)人按揭的風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，偉嘉安捷還認(rèn)為，今年上半年中國股市一路狂跌，使得年全民炒股的“狂熱”局面已不復(fù)存在。以往股市全線飄紅、金融市場(chǎng)政策尚未如此嚴(yán)控時(shí)，不少有房產(chǎn)的借款人將房產(chǎn)抵押給銀行進(jìn)而再將資金回流于股市，投機(jī)取巧變相拉動(dòng)了個(gè)人住房消費(fèi)信貸的增長?，F(xiàn)在我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整周期，為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，央行千方百計(jì)地抑制價(jià)格總水平過快上漲，對(duì)于各層面的金融監(jiān)管也實(shí)施了嚴(yán)格總控，所以不合法手續(xù)、不合途徑的貸款一律查處、不予批準(zhǔn)使得投資投機(jī)渠道被“封堵”，從某種意義上來說也抑制了房地產(chǎn)個(gè)貸金融市場(chǎng)交易的增長。
為此，不少銀行紛紛主打或推出適用于還款的省錢房貸產(chǎn)品，來延長購房者的還款周期，比如，深發(fā)展的“固定利率氣球貸”、光大的“天天省”、招行的“房貸消費(fèi)”、中信銀行的“個(gè)貸分段還款法”等等。這些產(chǎn)品都是為了迎合房貸消費(fèi)者的口味，順應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)個(gè)貸金融市場(chǎng)變化而衍生出來的新型房貸產(chǎn)品，足可見各商業(yè)銀行為了搶奪個(gè)人房貸市場(chǎng)這塊“寶地”的良苦用心。
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