????? 近來，銀行與開發(fā)商之間的博弈已經(jīng)白熱化?！耙酪彩倾y行先死”的言論深深刺激了銀行，對此銀行加強了對開發(fā)商銷售情況的監(jiān)控，甚至不排除促使其降價銷售以加快資金回流。
????? 然而，因開發(fā)商降價銷售未能引起成交量上漲，目前處于有價無量的狀態(tài)。有關(guān)專家表示，今年房價應表現(xiàn)為窄幅震蕩，局部區(qū)域和個別樓盤的小幅上漲和下跌都在合理范圍之內(nèi)。預計在價格的震蕩中房地產(chǎn)將回歸理性，成交量的復蘇則要等到房價回歸理性后，那將是一個漫長的過程。
樓市艱難日子來臨
????? 為加強銀行體系流動性管理，近日央行上調(diào)存款準備金率1個百分點。在銀根緊縮的情況下，銀行與地產(chǎn)商以房貸為紐帶的利益共同體，可能分崩離析。其導火索是近期商品房成交量降至低點、土地流拍增多及土地成交價格急速下降，由此點燃銀行房貸風險尤其是開發(fā)貸款風險。
????? 根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，2008年北京前4個月期房住宅成交量總計18663套，相比去年同期的33281套的成交量，少了14618套，同比跌幅超過45%，成交量降至近年來的低點。同時，高高在上的房價也終于破冰，打折的項目越來越多。對銀行而言，不怕房價跌，就怕賣不掉。房子一天賣不出去，就多一天的風險。
????? 另一個信號使得銀行無比緊張。不久前，深圳公開掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊，僅成交的一塊地價回落到了同區(qū)位2006年的水平。之后，深圳再次掛出的3幅地塊中，又流拍兩塊，成交地塊的樓面價僅為1149元/平方米，相當于同區(qū)位2005年的地價水平。
????? 隨后，上海8宗土地掛牌出讓中，成交了6宗，流拍2宗，拍賣現(xiàn)場氣氛冷清；廈門將不久前集體流拍的9幅地塊第二次拍賣，結(jié)果仍有4幅流拍，成交地價則出現(xiàn)大幅下滑20%-30%。
????? 土地流拍及地價大幅下滑，這會使銀行的開發(fā)貸款風險完全暴露出來，整體房貸風險也被放大。此前，開發(fā)貸款多為抵押貸款，大部分抵押物即為土地，而土地的價格在前幾年一直比較堅挺，即使是在2006年國家宏觀調(diào)控后。
????? 2007年下半年，土地拍賣價格達到近年來的峰值。此后，在宏觀調(diào)控趨緊的背景下，銀行仍發(fā)放了大量的開發(fā)貸款。尤其是在去年年底，由于預期貨幣政策在2008年會進一步緊縮，銀行主動向一些優(yōu)質(zhì)開發(fā)商發(fā)放了數(shù)量不小的開發(fā)貸款，甚至包括非抵押貸款。
????? 而去年新增的開發(fā)貸款中有相當一部分是在地價到達高位時抵押的，土地交易價格的快速下滑將首先使這部分貸款的風險暴露無遺。
????? 據(jù)稱，在所有開發(fā)貸款中，還有一部分為非抵押貸款。而這往往出現(xiàn)在多家銀行競爭一個房地產(chǎn)項目，而且開發(fā)商又是優(yōu)質(zhì)客戶的情況下，就會向其發(fā)放非抵押貸款。這對于銀行的風險是不言而喻的，尤其是在地價下行的時候，銀行以土地抵押構(gòu)成的風險防線很可能被沖破。
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銀行“游說”開發(fā)商降價
????? 房地產(chǎn)景氣上升周期，房貸是銀行最佳盈利來源，風險低而獲利高；一旦房地產(chǎn)進入下行周期后，如何分攤房貸風險則成為銀行與開發(fā)商拉鋸的焦點。
????? 在房地產(chǎn)進入下行周期時，房價下降會導致銀行手中的抵押房產(chǎn)價格縮水。為了確保信貸資金安全，不少銀行最近開始“游說”開發(fā)商“降價銷售”。
????? 某國有銀行房貸部總經(jīng)理表示，“我們從去年年底開始和開發(fā)商談，已經(jīng)建議開發(fā)商以優(yōu)惠的價格來促銷，加速資金的回籠?！?
????? 現(xiàn)在，銀行都實時監(jiān)控房屋銷售量，房子一開賣資金就直接回籠到銀行；而對于一些銷售清淡的樓盤，銀行會與開發(fā)商探討降價促銷，只有賣了房子，才能還貸款。而銀行的底線是開發(fā)商必須要按時還貸。當然，銀行的“游說”并不是強制性的。銀行會給出相應建議，而決定權(quán)還是在開發(fā)商。
????? 事實上，銀行真正的擔心是開發(fā)貸款。只要房子建好并銷售出去，貸款就不會出問題。如果因資金鏈緊張形成爛尾樓，對銀行損失相對較大。這正是開發(fā)商對銀行以死相逼的砝碼所在。
????? 但銀行界人士認為，以死相搏更像是自殺，一是這需以房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)為前提；二是只有全國大范圍出現(xiàn)此類調(diào)整才能對銀行構(gòu)成沖擊，但這種情況的可能顯然很小。放棄暴利想法，加速銷售回籠資金是銀行界開出的“藥方”。目前，銀行信貸部門已經(jīng)開始主動關(guān)注開發(fā)貸款領(lǐng)域的風險控制情況。某大型銀行人士表示，如果形勢進一步惡化，不排除銀行會為收回開發(fā)貸款而采取的更嚴厲措施。
????? 據(jù)了解，大多數(shù)銀行發(fā)放的開發(fā)貸款為3年期左右，從2005年和2006年銀行開始大規(guī)模發(fā)放，按此推算，大多數(shù)開發(fā)貸款將會集中在今明兩年到期，銀行面臨的形勢不容樂觀。
????? 業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在銀行對房貸的原則是外松內(nèi)緊，表面上開發(fā)貸款和個人房貸都在正常發(fā)放，但實際上銀行內(nèi)部已是嚴陣以待。有些開發(fā)商為了維持高額利潤而不降價，致使銀行貸款處于高風險之中，銀行采取行動也就成為必然。
????? 不久前，某銀行信貸部門召開會議，要求全面改變現(xiàn)有的貸款結(jié)構(gòu)，逐漸收縮房地產(chǎn)貸款，同時對個人按揭貸款也要謹慎對待，并將現(xiàn)有新的房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批權(quán)全部上收總行。
????? 分析人士指出，這兩年不良貸款在房地產(chǎn)開發(fā)貸款領(lǐng)域發(fā)生的概率非常大，由于個人按揭貸款有30%的首付再加上每月歸還，房價下降對個人按揭影響不大，而開發(fā)貸款由于銷售緩慢將會危害到銀行資產(chǎn)安全。因此，現(xiàn)在銀行必須未雨綢繆，包括要求開發(fā)商降價等措施，避免銀行的開發(fā)貸款大量形成不良。
????? 值得一提的是，建設(shè)銀行北京分行采取了一項與眾不同的信貸政策，這項政策的要旨是：個人購房者通過建行貸款在京購房可以得到程度不等優(yōu)惠。這個信貸政策覆蓋了包括金地集團、遠洋地產(chǎn)、沿海地產(chǎn)以及合生等9大房地產(chǎn)企業(yè)，估計有20多個在售樓盤可以享受優(yōu)惠政策。由此推測，銀行對像北京這樣的房地產(chǎn)市場安全邊際，還是較為樂觀的。
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一起來打“擦邊球”
????? 事實上，在銀行的“游說”之下，部分開發(fā)商也的確開始降價促銷。然而，因開發(fā)商降價銷售未能引起成交量上漲。在此背景下，一些城市出現(xiàn)了變相降低首付的現(xiàn)象。
分期首付的具體操作方法是，首次置業(yè)者可以支付二成首付款，剩下的一成由開發(fā)商墊付；二次置業(yè)者，開發(fā)商墊付金額甚至可達到二成。而且，開發(fā)商墊付的首期款免息，客戶只要與開發(fā)商簽訂有關(guān)合同，約定分期還款時間以及相關(guān)違約責任即可。根據(jù)合同約定，購房者最遲1年內(nèi)付清墊付款，如不能按期還款，每個月將支付1%左右的違約金。
????? 銀行業(yè)人士表示，銀行對個人房貸只審查首付和月供還款能力，從目前情況來看，銀行放貸沒有突破規(guī)定比例，至于開發(fā)商墊資現(xiàn)象，現(xiàn)在并不是銀行審查的重點。銀行只看購房者是否支付了30%的首付，而不管以何種方式籌資。
????? 從法律的角度看，雖然分期首付中的部分款項由開發(fā)商墊付，但房子是抵押給銀行的，只有銀行才有權(quán)對房產(chǎn)進行處置。同一套房子不能抵押兩次，抵押給銀行后開發(fā)商就無權(quán)再處置，雖然購房人借了開發(fā)商的錢，但是這筆錢并無抵押物，開發(fā)商不能處置房產(chǎn)，否則就侵犯了銀行的抵押權(quán)。因此，墊資首付表面看上去沒有漏洞，似乎能夠確保開發(fā)商的利益，也能讓購房人更早買到房。但實際上由于開發(fā)商墊付的那部分首付款并沒有抵押物，這對銀行就構(gòu)成了潛在的風險。
????? 有關(guān)專家表示，分期首付得到了銀行的默許，實質(zhì)上變相地降低了首付比例，低收入人群借此進入房貸市場，將銀行住房信貸資產(chǎn)引向一個危險的方向，而銀行卻不自覺地將其作為對抗信貸緊縮政策的有效工具，并可能成為房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的最大阻力。
????? 現(xiàn)在銀行對房貸的原則是外松內(nèi)緊，表面上開發(fā)貸款和個人房貸都在正常發(fā)放，但實際上銀行內(nèi)部已是嚴陣以待。