“房?jī)r(jià)猛如虎”，這是去年不少買(mǎi)房人對(duì)樓市價(jià)格暴漲所發(fā)出的驚嘆；今天再談房?jī)r(jià)，強(qiáng)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)覺(jué)得自己也遇到了老虎，騎虎難下了。
那些前兩年在市場(chǎng)上興奮著的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們，現(xiàn)在都在不安地問(wèn)：“咱們的資金還能堅(jiān)持多久？”最為不幸的是，在融資成本高漲的同時(shí)銷(xiāo)售萎靡。這意味著，開(kāi)發(fā)商的兩大資金來(lái)源均亮紅燈。現(xiàn)在，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商資金情況并不理想，甚至非常糟糕。他們唯一能表達(dá)謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度的方式是推遲開(kāi)盤(pán)，等待時(shí)機(jī)。上半年以來(lái)，北京至少有幾十個(gè)項(xiàng)目推遲開(kāi)盤(pán)，以待良日。不過(guò)，似乎沒(méi)有短時(shí)見(jiàn)到轉(zhuǎn)機(jī)的可能。
大部分企業(yè)都在調(diào)整策略：為了確?，F(xiàn)金流、攤薄利潤(rùn)以求能夠挺住。在降價(jià)問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商有兩種選擇。一種是直接降價(jià)，這種方法會(huì)拖累和得罪同行，銀行也不會(huì)認(rèn)可。另一種方法是促銷(xiāo)，報(bào)價(jià)不降只提供其他優(yōu)惠，但是只要不直接降價(jià)，就不易發(fā)生“多米諾骨牌”現(xiàn)象。通過(guò)促銷(xiāo)，“開(kāi)發(fā)商少掙點(diǎn)，銀行少損失點(diǎn)，政府不再進(jìn)一步壓制”,眾開(kāi)發(fā)商試圖以此尋求一種多方共贏的新平衡。
調(diào)整：價(jià)滯量跌預(yù)示調(diào)整
自去年底開(kāi)始的樓市間 “一場(chǎng)偉大的博弈”正在發(fā)生顯著變化。
在北京南三環(huán)外緊鄰建設(shè)中的地鐵四號(hào)線(xiàn)附近，一家樓盤(pán)的促銷(xiāo)廣告很醒目，買(mǎi)一居室送8萬(wàn)～11萬(wàn)元的車(chē)款；如果付全款的話(huà)，還可以打九折。銷(xiāo)售人員為記者計(jì)算了一下，如果買(mǎi)一套60平方米一居室的話(huà)，可以?xún)?yōu)惠將近20萬(wàn)元。
據(jù)售樓人員介紹，這個(gè)樓盤(pán)是今年4月份開(kāi)盤(pán)的，當(dāng)時(shí)最多只有9.5折的優(yōu)惠，因?yàn)楣疽_(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目，銀行貸款利息又高，就想打折銷(xiāo)售把這個(gè)項(xiàng)目的錢(qián)回籠。
如今，“購(gòu)房即免20年物業(yè)費(fèi)”、“一次性付款免收10年物業(yè)費(fèi)”……這樣的字眼頻頻出現(xiàn)在北京的樓盤(pán)廣告中。繼公共維修基金、契稅、合同印花稅之后，“物業(yè)費(fèi)”又成了一些開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)“隱形打折”的釣餌。
據(jù)了解，目前北京有些新開(kāi)的樓盤(pán)大多采取低于區(qū)域均價(jià)的策略開(kāi)盤(pán)，有的甚至低于二手房。而老的樓盤(pán)由于前期銷(xiāo)售的壓力，多采取特價(jià)房、送車(chē)、送物業(yè)等方式促銷(xiāo)，而不是直接的折扣。
一組數(shù)據(jù)也顯示，北京的房地產(chǎn)交易還沒(méi)有走出低迷的狀態(tài)。今年1～5月，北京市商品住宅銷(xiāo)售面積為266.3萬(wàn)平方米，同比下降了48.8%，還達(dá)不到2003年同期的銷(xiāo)售水平。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的5月份國(guó)房景氣指數(shù)也只有103.34，比4月份回落0.73點(diǎn)，這是該指數(shù)連續(xù)六個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比回落。
我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，今年上半年市場(chǎng)的疲軟走勢(shì)主要與去年底開(kāi)始的貨幣緊縮政策有關(guān)。目前市場(chǎng)上的拐點(diǎn)論以及觀望情緒都是基于這一原因。