不降價(jià)的“理由”
上海本地某地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)部的負(fù)責(zé)人劉先生告訴記者，最早降價(jià)的開發(fā)商往往會(huì)被認(rèn)為是“傻瓜”，雖然在短期內(nèi)可以回籠資金，但如果有人跟進(jìn)降價(jià)，就會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)房?jī)r(jià)可能還會(huì)再跌的信號(hào)，反而會(huì)導(dǎo)致更多的人持幣觀望。此時(shí)，降價(jià)的作用就會(huì)被迅速削弱。如果降價(jià)后銷售情況很好，對(duì)開發(fā)商而言，就是市場(chǎng)需求旺盛的信號(hào)，捂盤惜售的心理會(huì)更加強(qiáng)烈。
但是，各個(gè)地方的市場(chǎng)情況不同，對(duì)于降價(jià)的反應(yīng)也會(huì)出現(xiàn)反差。今年初萬(wàn)科在成都的樓盤開始打折促銷后，就有四川藍(lán)光等本土企業(yè)的項(xiàng)目跟進(jìn)，形成一次規(guī)模較大的樓市打折促銷局面。在4月底成都的房交會(huì)之后，樓市有所回暖，打折促銷的情況已有所收斂。雖然地震發(fā)生后，市場(chǎng)普遍預(yù)期成都房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，但到目前為止，除了一些小幅度或針對(duì)特定人群的促銷活動(dòng)外，價(jià)格尚未出現(xiàn)明顯的松動(dòng)。
成都某地產(chǎn)公司投資部負(fù)責(zé)人蔣先生表示，他們對(duì)成都市自2006年8月至2008年3月成交的住宅用地價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，這期間成都住宅用地的平均樓面價(jià)格已達(dá)3050元/平方米，“加上建安成本的話，這期間出讓的住宅用地開發(fā)而成的住宅小區(qū)，僅成本已達(dá)6500~7000元/平方米”。
據(jù)了解，目前成都市中心城區(qū)的新房均價(jià)在8000元/平方米左右，蔣先生表示，在這兩年間拿到土地的開發(fā)項(xiàng)目，價(jià)格下降的空間非常有限。土地成本持續(xù)高企是開發(fā)商對(duì)外宣稱的不降價(jià)理由之一。但更多的開發(fā)商認(rèn)為，由于過(guò)去兩年成都市的房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快，今年出現(xiàn)調(diào)整在所難免。
上海的情況則有些不同。雖然自去年底開始市場(chǎng)成交已萎縮，直到現(xiàn)在也沒有出現(xiàn)明顯的回暖跡象，但是上海在售住宅項(xiàng)目均未出現(xiàn)明顯的打折促銷場(chǎng)面。即便是萬(wàn)科于元宵節(jié)期間推出的九五折優(yōu)惠活動(dòng)，事后證明并沒有開發(fā)商跟進(jìn)。
劉先生表示，上海市中心的土地供應(yīng)越來(lái)越少，因此市中心住宅供應(yīng)趨緊已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)?！斑@種賣一套少一套的情況，開發(fā)商肯定有惜售的心理，他們甚至不希望賣得太快”。據(jù)了解，劉先生所在的公司，2005年下半年上海樓市出現(xiàn)明顯調(diào)整時(shí)，也曾出現(xiàn)心理慌亂的情況，將旗下一樓盤的部分房源面向內(nèi)部員工以低于七折的價(jià)格出售，試探之后又以原售價(jià)八折的價(jià)格向市場(chǎng)公開發(fā)售，結(jié)果幾小時(shí)之內(nèi)就將所有尾盤售出。
事后，集團(tuán)總部對(duì)上海公司的這一做法大發(fā)雷霆，認(rèn)為賣得太便宜，同時(shí)將所有地區(qū)公司的市場(chǎng)定價(jià)權(quán)收至集團(tuán)總部。劉先生表示，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，降價(jià)最可怕的是，引起市場(chǎng)連鎖反應(yīng)，購(gòu)房者“買漲不買跌”的心理作用下，一旦價(jià)格下降呈現(xiàn)擴(kuò)大化，只會(huì)加重購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的觀望態(tài)度，對(duì)促進(jìn)銷售反而沒有好處。
形成利益同盟
資金面臨困局，又不愿降價(jià)銷售的開發(fā)商，只能接受苛刻的私募基金的條件，出售公司股權(quán)；或者以相對(duì)低廉的價(jià)格，將手中的土地出售，要么就為該地塊引進(jìn)一個(gè)投資者，雙方合作開發(fā)。
目前尚未有人詳細(xì)地計(jì)算過(guò)，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，到底是出售公司股權(quán)或出售項(xiàng)目還是采取更直接的項(xiàng)目降價(jià)的方式更合算。但是，對(duì)于那些拿地成本較低的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，降價(jià)只是縮減了很小一部分的利潤(rùn)空間而已。
據(jù)了解，目前成都在售的樓盤，2006年之后拿到土地的相對(duì)不多。四川藍(lán)光前段時(shí)間剛剛推出的一個(gè)新盤，售價(jià)僅4000多元/平方米，土地也是2006年之前拿到的，土地成本相對(duì)較低。
而萬(wàn)科在成都開發(fā)的魅力之城項(xiàng)目，2005年推出第一期時(shí)售價(jià)僅4000多元/平方米，“其中已包含了至少20%的利潤(rùn)”，星彥地產(chǎn)成都公司代現(xiàn)事業(yè)部總經(jīng)理賴瀚林表示，去年央行“二套房”政策之前，該項(xiàng)目的售價(jià)已高達(dá)7000~8000元/平方米，經(jīng)過(guò)今年初的一輪價(jià)格調(diào)整后，目前的均價(jià)也達(dá)5000多元/平方米。這意味著類似的項(xiàng)目，降價(jià)空間仍然存在。
但從目前開發(fā)商更樂于接受的籌集資金方式來(lái)看，出售土地或項(xiàng)目股權(quán)的方式更受歡迎。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，開發(fā)商寧愿賣掉項(xiàng)目也不愿降價(jià)售樓有一定的道理。他曾撰文表示，“如果僅從降價(jià)售樓出發(fā)，在許多人買漲不買跌的心理下，很有可能會(huì)遇到越降越賣不掉的情況，況且出售項(xiàng)目，資金回籠速度也快，而且把項(xiàng)目賣給大開發(fā)商，還能獲得利益，這種好處不光是資金方面，肯定還有合作方面的好處”。
在尹伯成看來(lái)，這種項(xiàng)目上的合作，已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目兼并，實(shí)際上已經(jīng)提升到開發(fā)商之間相互聯(lián)盟的新形式?！皬拈_發(fā)商的立場(chǎng)看，他們寧愿‘抱團(tuán)’，也不愿意形成相互價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的局面。寧可把這個(gè)機(jī)會(huì)給大開發(fā)商也不愿意給消費(fèi)者，這說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在的開發(fā)商確實(shí)形成了一個(gè)利益集團(tuán)?！?
尹伯成甚至認(rèn)為，開發(fā)商的這一聯(lián)盟，甚至得到了一些地方政府的支持。“地方政府維護(hù)土地高價(jià)的意圖已經(jīng)很明顯，如果開發(fā)商一旦形成價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)局面，就會(huì)引起土地價(jià)格下降，這對(duì)地方政府而言并不是好事，地方政府當(dāng)然要鼎力支持。一旦支持變成行動(dòng)，另一個(gè)問(wèn)題也就隨之凸顯，那就是地方政府與開發(fā)商之間結(jié)成了另一種形式的聯(lián)盟。”而劉先生也將開發(fā)商不肯降價(jià)的最深層次原因歸結(jié)于地方政府的態(tài)度。