銀監(jiān)會將再次抽緊房地產(chǎn)融資監(jiān)管的神經(jīng)。
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記者近日獲悉，銀監(jiān)會已經(jīng)向各家商業(yè)銀行下發(fā)《關(guān)于對房地產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)行調(diào)查的通知》(以下簡稱《通知》），要求商業(yè)銀行對房地產(chǎn)委托貸款逐筆進(jìn)行風(fēng)險排查。
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銀行貸款收緊之后，不少房地產(chǎn)商備受煎熬，委托貸款成為緊縮下房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集的補充渠道之一。但此次銀監(jiān)會的《通知》可能將這個剛剛活躍起來的“新通道”卡緊。
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銀監(jiān)會關(guān)注
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根據(jù)銀監(jiān)會《通知》，商業(yè)銀行要上報如下內(nèi)容：截止到2008年5月末發(fā)放的房地產(chǎn)委托貸款規(guī)模和風(fēng)險狀況；對房地產(chǎn)委托貸款的管理情況，包括對委托人資金來源和借款人實際使用貸款情況的檢查。
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此外，《通知》還要求商業(yè)銀行上報2007年及2008年前五個月各行房地產(chǎn)委托貸款的手續(xù)費收入情況，及其占總體委托貸款手續(xù)費收入的比例。
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在貸款資源有限和貸款額度緊控的情況下，房地產(chǎn)商的資金鏈正在經(jīng)歷前所未有的考驗，委托貸款則成為房地產(chǎn)商的一根救命稻草(詳見本報6月9日報道《額度緊縮之“另類解藥”委托貸款升溫》）。
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通常，銀行辦理委托貸款業(yè)務(wù)只是負(fù)責(zé)代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回，不承擔(dān)貸款風(fēng)險。“但委托貸款并非完全無風(fēng)險。如果銀行不嚴(yán)格審查委托貸款的對象、用途、項目，一旦貸款損失，委托人可能以銀行沒有盡職為由要求銀行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，引起法律糾紛?！迸d業(yè)銀行(601166.sh）公司部人士指出，“而且現(xiàn)在信貸調(diào)控風(fēng)聲這么緊，一旦出現(xiàn)問題，銀行也難辭其咎?！?
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委托貸款此前的名聲并不好。2006年上海社保案中，由于上海部分銀行對委托貸款資金來源、借款對象、貸款使用等方面審核不嚴(yán)，使得社保基金通過委托貸款渠道“瘋狂”進(jìn)入房地產(chǎn)市場和股市，并造成很大損失，造成極其惡劣的影響。
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此后，“一朝被蛇咬”的銀行業(yè)對委托貸款小心翼翼?！稗k理委托貸款要‘先存后貸’，銀行不得墊付信貸資金。此外，只要不符合委托貸款要求的資金來源——比如社保資金、企業(yè)年金、工會經(jīng)費、保險資金等都不能接受?！苯ㄔO(shè)銀行(601939.sh）上海分行公司信貸部人士告訴記者。
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這位人士還透露，對于房地產(chǎn)委托貸款的借款人，銀行也會按照房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的信貸要求進(jìn)行考查，即開發(fā)貸款項目自有資本金必須達(dá)到35%及以上，開發(fā)商必須“四證”齊全——土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、開工許可證和預(yù)售許可證。
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委托貸款“熱銷”
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在信貸緊縮的情況下，房地產(chǎn)商要獲得銀行貸款十分困難，而通過委托貸款“找錢”則相對容易，尤其是向大股東借錢?！拔覀冎薪衲曜龅膬晒P房地產(chǎn)委托貸款，資金來源都是借款人的公司股東?！惫獯筱y行一位公司部人士告訴記者。
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這種情況從上市公司的貸款數(shù)據(jù)中可見一斑。招商地產(chǎn)(000024.sz）、上實發(fā)展(600748.sh）等公司都從大股東處獲得上億元的委托貸款。根據(jù)記者統(tǒng)計，截至6月18日，今年上市公司發(fā)布與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)的委托貸款公告共計29次，涉及金額45億元。其中，委托貸款融資額最高的是上實發(fā)展，向公司大股東申請10億元委托貸款。
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即便不是關(guān)聯(lián)企業(yè)，不少資金充裕的上市公司也希望通過委托貸款向房地產(chǎn)企業(yè)放出委托貸款，最大的動力是可觀的利息收入。
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很多缺錢的房地產(chǎn)商愿意支付的委托貸款利率超過15%，而目前委托貸款年利率最高的是浙江東方向浙江清源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的3000萬元委托貸款，借款期為半年，貸款利率高達(dá)20%。
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對房地產(chǎn)商來說， 15%或18%的委托貸款年利率，與民間借貸動輒超過4%的月利率(折算成年利率為48%）相比，成本已不算特別高；況且，即使愿意付出這么高的利率，要找到資金來源也并不容易。
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地產(chǎn)融資自謀出路
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雖然銀根收緊，且監(jiān)管層和商業(yè)銀行對房地產(chǎn)融資的關(guān)注不斷升級，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資仍呈現(xiàn)加速趨勢。
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根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1~5月房地產(chǎn)開發(fā)投資9519億元，增長31.9%，高于同期各行業(yè)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資25.6%的增長速度。從到位資金情況看，城鎮(zhèn)投資到位資金49865億元，同比增長23.7%；其中，國內(nèi)貸款增長17.6%。由此可見，雖然房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控中處于低迷狀態(tài)，但是投資勢頭和熱情仍未見減弱。
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對此，渤海證券房地產(chǎn)業(yè)分析師周戶認(rèn)為，貨幣緊縮并沒有降低流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金量，而是資金來源結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。
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現(xiàn)在房地產(chǎn)商資金來源主要包括國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及其他預(yù)付款、個人按揭貸款和利用外資。根據(jù)渤海證券統(tǒng)計，從各項資金在總資金來源中的比重來看，2008年前4個月，個人按揭貸款、國內(nèi)貸款和定金及其他預(yù)付款占總資金來源的比重同比均呈下降趨勢，只有自籌資金占總資金來源有所上升。
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房地產(chǎn)商自籌資金的門路比較多，包括發(fā)行債券、股權(quán)融資、私募融資等方式，有些房地產(chǎn)商甚至“鋌而走險”。
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北京一家房企的項目負(fù)責(zé)人告訴記者，近3個月來，他一直在為北京東四環(huán)后期項目的資金缺口著急。這個項目的土地在2004年“8·31”之前協(xié)議轉(zhuǎn)讓，因資金緊缺，地價款至今仍未結(jié)清，有將近1億元的缺口。由于地價款未完全支付，也就沒有得到土地使用權(quán)證，沒有土地使用權(quán)證，銀行不可能發(fā)放開發(fā)貸款。
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在借貸未果的情況下，這位負(fù)責(zé)人找到了國內(nèi)一家券商，而令這位房地產(chǎn)商驚訝的是，雖然沒有土地證，但券商明確告訴他，只要把項目公司的股權(quán)質(zhì)押給券商就可以。在此之前，地下的股權(quán)質(zhì)押融資已經(jīng)潛行(詳見本報6月9日報道《大小非資金窘困股權(quán)質(zhì)押融資地下流行》）。而按照房地產(chǎn)行業(yè)融資的行規(guī)，用作抵押的，要么是已經(jīng)建好未銷售的物業(yè)，要么就是土地。
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“現(xiàn)在已經(jīng)拿到了大概3000多萬元，后面按照協(xié)議，在兩個土地證都辦好后，再支付4000萬元，開工并且形成銷售回款到5000萬元以上，最后借的2000萬元再到賬?！边@位項目負(fù)責(zé)人告訴記者，他還款的周期是半年到10個月，年利率12%。這位項目經(jīng)理坦言，券商并沒有明確告知他這將近一億元資金的來源，只是含糊地說不是券商自己的錢，券商只是從中搭橋。
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然而，此次銀監(jiān)會關(guān)于委托貸款的檢查通知給正在“蓬勃發(fā)展”的另類地產(chǎn)融資渠道敲響了警鐘。記者目前尚未獲悉檢查后相關(guān)部門是否會采取什么監(jiān)管措施，但對正在積極推進(jìn)委托貸款業(yè)務(wù)的銀行，這無疑是又一個“緊箍咒”。