記者從日前在京舉行的“中國(guó)房地產(chǎn)金融論壇”上獲悉，中國(guó)房地產(chǎn)融資仍然過(guò)分依賴(lài)銀行信貸，股權(quán)、債券、基金等融資方式的發(fā)展相對(duì)緩慢。
????中國(guó)經(jīng)過(guò)20多年的探索，建立了以銀行信貸為主，同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券以及基金等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)融資體系，為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)提供了重要支持。
根據(jù)中國(guó)人民銀行《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行貸款的比重超過(guò)55％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很大程度上依賴(lài)于銀行信貸作為資金來(lái)源。截至2006年6月末，房地產(chǎn)貸款余額占同期金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的比重達(dá)到15.5％，占同期金融機(jī)構(gòu)人民幣中長(zhǎng)期貸款余額的比重為33.3％。
????然而，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)受種種原因的影響，發(fā)展相對(duì)較慢。
????中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈說(shuō)，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)融資體系相比，中國(guó)房地產(chǎn)融資仍然過(guò)分依賴(lài)銀行信貸，股權(quán)、債券、基金等融資方式的發(fā)展相對(duì)緩慢。應(yīng)盡快拓寬房地產(chǎn)融資渠道，提高企業(yè)的自有資金比重。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題較為嚴(yán)重，人民銀行研究局根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算發(fā)現(xiàn)，1997~2003年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為75％，2004年和2005年雖略有降低，但仍在72％左右，企業(yè)的自有資金比重有待提高。另一方面，企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)也急需改善，需要減少企業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)分倚重，適當(dāng)增加債券的比例。
????吳曉靈提出，為促進(jìn)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，減輕當(dāng)前房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中的失衡，完善房地產(chǎn)金融體系，應(yīng)該加強(qiáng)以下六個(gè)方面的工作：
????一是繼續(xù)發(fā)揮銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持作用，優(yōu)化房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高銀行的服務(wù)能力。根據(jù)國(guó)際清算銀行提供的數(shù)據(jù)，2004年抵押貸款與gdp的比值最高的國(guó)家是瑞士，達(dá)到了125％以上，美國(guó)、澳大利亞、德國(guó)、西班牙、荷蘭也都超過(guò)了60％，而2004年我國(guó)這一比值相對(duì)較低，僅為11％，可以看出，我國(guó)抵押貸款仍有很大的發(fā)展空間。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款來(lái)看，目前銀行貸款利率缺乏彈性，對(duì)不同信用、不同資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)的差別較小，從而難以實(shí)現(xiàn)金融資源的優(yōu)化配置，不利于房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勝劣汰。為此，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的定價(jià)能力和風(fēng)險(xiǎn)管理都提出更高的要求。同時(shí)，要認(rèn)真研究房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，建立住房貸款信用保險(xiǎn)(擔(dān)保）制度，充分發(fā)揮房貸保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)職能。
????二是規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。目前，信托融資已涵蓋了房地產(chǎn)投資的各個(gè)領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，從土地開(kāi)發(fā)到物業(yè)管理、從民用住宅到商用物業(yè)。但是受到政策等因素的影響，我國(guó)目前的房地產(chǎn)信托資金以信托合同而非憑證方式向少數(shù)人募集，信托計(jì)劃的規(guī)模也有所限制，資金規(guī)模較小，現(xiàn)金流不穩(wěn)定，難以實(shí)現(xiàn)組合投資，無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)項(xiàng)目較大的資金需求。房地產(chǎn)信托基本上以負(fù)債類(lèi)信托為主，2005年，在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中，貸款類(lèi)業(yè)務(wù)近八成。產(chǎn)品短期化特征明顯，這與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金需求期限長(zhǎng)的特點(diǎn)不相符，并且不利于股權(quán)類(lèi)信托產(chǎn)品的發(fā)展。信托產(chǎn)品無(wú)法實(shí)現(xiàn)流通，與國(guó)際上流行的房地產(chǎn)投資信托(reits）有本質(zhì)的區(qū)別。此外，信托公司運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)較大，在許多方面還有待規(guī)范?？偟膩?lái)看，目前房地產(chǎn)信托還難以為房地產(chǎn)業(yè)提供穩(wěn)定的、大規(guī)模的資金支持。
????三是理性看待房地產(chǎn)投資信托（reits）在我國(guó)房地產(chǎn)融資中的功能，不能過(guò)分高估reits解決開(kāi)發(fā)融資的作用。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，由于reits適應(yīng)的物業(yè)類(lèi)型和融資階段有限，大多數(shù)國(guó)家發(fā)展reits產(chǎn)品的主要出發(fā)點(diǎn)是為中小投資者參與商業(yè)性不動(dòng)產(chǎn)投資提供便利，而非解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資問(wèn)題。大部分國(guó)家或地區(qū)都要求reits提供的融資階段以后期為主，對(duì)前期的開(kāi)發(fā)建設(shè)階段有著嚴(yán)格的投資比例限制，例如歐洲國(guó)家、日本、新加坡、韓國(guó)為20％~50％，香港為10％，澳大利亞則不允許。這一點(diǎn)實(shí)際決定在資金最為緊張的前期建設(shè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)不能大規(guī)模通過(guò)reits融資。
????四是加快債券融資，研究房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行項(xiàng)目債券融資的相關(guān)問(wèn)題。在國(guó)外，項(xiàng)目債券屬于一種專(zhuān)項(xiàng)債券，它通常以所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目為依托，籌集的資金用于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，債券的本息用于該項(xiàng)目的收益償還。在我國(guó)，債券審批程序比較嚴(yán)格，尤其是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目債券的審批，從1993年至1998年上半年基本沒(méi)有公開(kāi)發(fā)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。直到1998年下半年以后，政策限制逐步放松，陸續(xù)出現(xiàn)了深振業(yè)債券等幾個(gè)項(xiàng)目債券。針對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目債發(fā)行中存在的主要問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)應(yīng)加大研究力度，盡快在立法上對(duì)項(xiàng)目債進(jìn)行明確，及早推動(dòng)。
????五是擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的比重，提高自有資金比例。由于公開(kāi)上市門(mén)檻較高，符合這一條件的企業(yè)有限，因此還需要開(kāi)拓除此以外的其他股權(quán)融資渠道。目前,一些企業(yè)開(kāi)始采用私募方式進(jìn)行股權(quán)融資，例如建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，這類(lèi)基金可以采取公司型或信托型的方式運(yùn)作，有關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)此密切關(guān)注和跟蹤研究。還可以考慮利用現(xiàn)有的代辦股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)，對(duì)其進(jìn)行改造，使其成為具有重要意義的場(chǎng)外交易市場(chǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供募集和增發(fā)股份的平臺(tái)。
????六是進(jìn)一步探討和完善住房公積金在解決中低收入家庭住房問(wèn)題方面的作用。住房公積金制度是我國(guó)住房制度改革的重要內(nèi)容，在推進(jìn)住房制度改革、支持廣大城鎮(zhèn)居民改善住房條件方面發(fā)揮了積極作用。我們需要進(jìn)一步研究和完善公積金制度，充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用?？梢越梃b新加坡在管理公積金方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，吸收他們?cè)诒ＷC公積金繳存、公積金監(jiān)管等方面的一系列的先進(jìn)做法，維護(hù)住房公積金互惠互利的基本內(nèi)涵，從而保證中低收入群體從住房公積金制度中獲得有效的支持。