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現(xiàn)在的信貸環(huán)境下 購(gòu)房置業(yè)謹(jǐn)防三大誤區(qū)

2009/2/24 10:17:58    http://www.18kuo.com

房地產(chǎn)金融調(diào)控和信貸緊縮政策的出臺(tái)，不僅僅導(dǎo)致購(gòu)房人貸款難度加大，而且，伴隨第二次購(gòu)房貸款資金成本和首付門檻的提高，將更加深刻地影響、改變?cè)械脑S多房產(chǎn)置業(yè)理財(cái)觀念。

　　[誤區(qū)一]

　　資金稍寬裕就提前還貸

　　很多背負(fù)房貸者手頭資金稍有盈余，馬上想到要提前還貸，減少利息負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，這在以往信貸環(huán)境寬松且個(gè)人較容易獲得貸款、其他投資渠道有限且收益率較低的情形下，也無(wú)不妥。反正沒(méi)有太好的投資收益機(jī)會(huì)，還了銀行貸款，節(jié)省了利息支出，要用錢時(shí)可以再貸。

　　然而，2008年，隨著房貸新政的嚴(yán)格貫徹和從緊貨幣政策的落實(shí)，人們會(huì)逐漸感覺(jué)到從銀行貸款將不再像往年那樣輕而易舉，很多情況下難以獲得優(yōu)惠的貸款利率。

　　建議：結(jié)合家庭今后的置業(yè)規(guī)劃決定是否歸還原有房貸。

　　對(duì)于第一套房貸款仍未還清的購(gòu)房者，目前大多執(zhí)行最優(yōu)惠的中長(zhǎng)期房貸利率6.6555%，而今后如再辦理購(gòu)房貸款時(shí)利率則高達(dá)8.613%，比前者高出近30%。當(dāng)下，如以閑置資金盲目歸還原有房貸，節(jié)省的是相對(duì)較低的優(yōu)惠利率，而再購(gòu)房時(shí)融資成本則要高出近三成，付出更多。對(duì)于今后還有購(gòu)房需求的家庭，不應(yīng)急于歸還原有房貸，如短期內(nèi)尚未有貸款購(gòu)房打算，可考慮用閑置資金買一些穩(wěn)健型的理財(cái)產(chǎn)品，其預(yù)期收益甚至可以覆蓋優(yōu)惠利率房貸的支出。

　　[誤區(qū)二]

　　“以小換大”、“梯級(jí)置業(yè)”

　　對(duì)于參加工作不久，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的購(gòu)房者，先付些首付，買套小房子，慢慢還月供，等收入大幅提高后再換購(gòu)一套大房子，分多次、以梯級(jí)形式實(shí)現(xiàn)自己的置業(yè)目標(biāo)，這原本是備受年輕人推崇的一種置業(yè)理財(cái)方式，其理念本無(wú)可厚非。然而，房貸新政的出臺(tái)，使得再次貸款購(gòu)房者，即便首套住房貸款全部還清，也將承受高于首套房貸近三成的利率水準(zhǔn)，這不得不讓許多原本打算通過(guò)換購(gòu)升級(jí)的購(gòu)房者望而卻步。

　　建議：初參加工作短期內(nèi)不購(gòu)房，隨父母住或暫時(shí)租房，努力攢錢掙錢，盡快積累首付，一步到位，多貸款直接購(gòu)買大房子?；蛘撸瑔紊頃r(shí)貸款購(gòu)買一套小戶型，準(zhǔn)備結(jié)婚前，以“他”或“她”的名義再貸款買套大房子，然后再結(jié)婚。另外，也可以首套小戶型以父母名義購(gòu)買，盡量不貸款或少貸款，等時(shí)機(jī)成熟時(shí)再以自己名義多貸款、買大戶型。

　　[誤區(qū)三]

　　“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”

　　幾年前，低房?jī)r(jià)和低利率的市場(chǎng)環(huán)境，使得“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”置業(yè)理念頗為盛行。然而，隨著房?jī)r(jià)的逐年大幅度攀升，如今，大城市房屋租售比嚴(yán)重背離，許多地段的房產(chǎn)出租收益率甚至不及存款利率，單純指望出租獲取收益已不太現(xiàn)實(shí)。

　　建議：貸款利率的提高，無(wú)疑增加了房產(chǎn)出租投資的收益期望值，尤其是第二套房中長(zhǎng)期貸款要承受最少8.613%的利率，以目前的樓市現(xiàn)狀，一般住宅項(xiàng)目很難有這么高的租金收益水平。如果擬購(gòu)房產(chǎn)未來(lái)預(yù)計(jì)漲價(jià)空間不大的話，則需認(rèn)真思量此筆投資是否值得。換言之，如沒(méi)有太好的買賣盈利預(yù)期或非常迫切的自住需求，則應(yīng)盡量避免盲目貸款購(gòu)房。