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評論：房地產(chǎn)還有投資價值嗎

2009/2/24 10:17:57    http://www.18kuo.com

?????? 汶川大地震是一場巨大的自然災(zāi)害，它對我國經(jīng)濟(jì)的整體影響可能并不很大，但是對于一些行業(yè)，比如房地產(chǎn)業(yè)的地區(qū)性分化，卻有相當(dāng)深遠(yuǎn)的影響。特別是這種自然災(zāi)害將對投資者長期持有不動產(chǎn)的信心形成一定的沖擊。

　　當(dāng)“房子倒了，房貸還在”逐漸成為一個公眾話題時，我們必須承認(rèn)，不動產(chǎn)的套現(xiàn)方式有極大的限制；從土地環(huán)境的角度來看不動產(chǎn)市場，我們也必須承認(rèn)，不動產(chǎn)的環(huán)境資源，包括環(huán)境污染以及環(huán)境不穩(wěn)定的威脅，也會影響不動產(chǎn)的投資價值；從產(chǎn)業(yè)質(zhì)量要求和安全系數(shù)角度來看不動產(chǎn)市場，我們將會更迷茫，也許有些地區(qū)的荒涼根本不可能在短期之內(nèi)改變。

　　一般而言，不動產(chǎn)是相當(dāng)穩(wěn)定的投資品。在任何時點，任何國家，一套居民住宅的租金也很難低于當(dāng)?shù)匾粋€城市家庭的基本生活支出。當(dāng)?shù)卣鸢l(fā)生，某地不能住了，但是住房需求卻是剛性的。災(zāi)難過后，我們還必須看到的是，房地產(chǎn)仍然是我們這個階段不可替代的投資品，而且在相當(dāng)長時間之內(nèi)都會是最重要的投資品之一。

　　事實上，當(dāng)以人民幣計價的勞動力價格被嚴(yán)重低估時，以人民幣計價的資產(chǎn)，相對于以任一外幣計價資產(chǎn)而言，價格都會被低估。因此，對于投資品市場稍具敏感的人，大多都會得出一個結(jié)論：如果沒有住宅，養(yǎng)老就會成為一個問題——特別是以最近的cpi衡量，恐怕更是如此。

　　當(dāng)前的財政政策對于不動產(chǎn)投資保持著較低的稅負(fù)率，并有一定的金融支持——如果考慮到我們未來的收入還將增長，如果沒有住宅，我們的資產(chǎn)積累就是負(fù)值。

　　從經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計的角度，以中國勞動人口的實際購買力比之于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能的提升效率，5年以來，我國的這一比值一直是全球最低的；也就是說我們國家的“人口紅利”一直就是全球最高的——它所透支的，其實是我們的工作熱情和對于投資品市場的關(guān)注度。

　　對于未來的不動產(chǎn)市場，對于國家現(xiàn)階段的住宅政策以及城市化發(fā)展的戰(zhàn)略性調(diào)整，只能有兩條路，要么對內(nèi)，要么對外。如果我們選擇后者，也有兩條路，要么人民幣加速升值，要么是以人民幣為計價單位的生產(chǎn)力價格(主要是工資）加速提升；兩選其一，成為必然。

　　目前，我們至少應(yīng)當(dāng)重視一個現(xiàn)象，那些失去了住宅的受災(zāi)群眾的損失，已經(jīng)超出了個人承擔(dān)能力。對此，政府有責(zé)任考慮相應(yīng)的減災(zāi)措施，防止大家發(fā)生無端的生存危機(jī)與生存恐懼——災(zāi)后的房地產(chǎn)市場，還有沒有投資價值，也許并不重要；真正殘忍的不是“房子倒了”，更不是“房貸還在”，而是生活保障制度缺位形成的新的社會公眾心理負(fù)擔(dān)。