縮量后的個(gè)人住房貸款備受關(guān)注。央行上周末公布的報(bào)告稱，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)主要包括違約風(fēng)險(xiǎn)和提前還款風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前風(fēng)險(xiǎn)基本可控，但同時(shí)也需要關(guān)注提前還款等帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
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據(jù)央行的調(diào)查，一是部分借款人主動(dòng)計(jì)劃還款時(shí)間，35.2%的貸款客戶有過提前還款行為，其中32.3%的人在貸款時(shí)就有提前還款的打算；二是利率頻繁上調(diào)增大了提前還款風(fēng)險(xiǎn)，54.8%的被調(diào)查者表示可能會(huì)因此而提前還款；三是家庭收入提高將增大提前還款的可能性，21.6%的被調(diào)查者預(yù)期未來(lái)家庭收入將有較大幅度提高。
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提前還貸是銀行房貸業(yè)務(wù)一直以來(lái)頭疼的問題，因?yàn)樘崆斑€貸會(huì)拖累房貸余額的增長(zhǎng)，給銀行的資金運(yùn)用計(jì)劃增加不確定因素。提前還貸的“導(dǎo)火索”之一是貸款加息，最容易在年末出現(xiàn)集中的提前還貸。2006年末，由于當(dāng)時(shí)的股市火暴，貸款者有了更好的資金用途，提前還貸沒有成為銀行的壓力。但隨著2007年以來(lái)的連續(xù)多次加息，以及股市出現(xiàn)賠錢效應(yīng)，提前還貸的勢(shì)頭明顯增加，且不單出現(xiàn)在年末。
近幾個(gè)月，上海等地的個(gè)人房貸余額縮量，就與提前還貸有一定關(guān)系。2月份，滬上銀行個(gè)人房貸增長(zhǎng)突然減速。央行上海總部分析指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量萎縮、個(gè)人房貸提前還款增加和新建商品房供應(yīng)減少等因素，影響了個(gè)人房貸。某股份制銀行上海分行近日向媒體透露，去年該行每月的還款量是1.5億元，現(xiàn)在升至2億元左右。工行上海分行也證實(shí)，提前還款確實(shí)有所增長(zhǎng)。從目前的情況來(lái)看，雖然有的銀行抬高了提前還貸的門檻，如延長(zhǎng)申請(qǐng)辦理的周期，但并沒能抑制住提前還貸的需求。在成本賬的主導(dǎo)下，即便手續(xù)麻煩，部分貸款者還是會(huì)堅(jiān)持提前還貸。
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禍不單行的是，一方面存量貸款遭遇提前還貸，另一方面增量貸款難有表現(xiàn)。去年以來(lái)，滬上房貸經(jīng)歷了慢速增長(zhǎng)、加速增長(zhǎng)、增速回落到負(fù)增長(zhǎng)的四個(gè)階段。今年3月和4月，已連續(xù)兩個(gè)月縮量。樓市成交對(duì)新增房貸的多少起到?jīng)Q定作用，不少開發(fā)商曾希望4、5月份以后的市場(chǎng)回暖。但從上海的情況來(lái)看，5月上半月，有的大型房產(chǎn)中介的二手房成交量，較上月同期下降二成左右，成交價(jià)格基本持平。另有數(shù)據(jù)表明，上海二手房買賣與租賃的成交單數(shù)兩年來(lái)首次出現(xiàn)倒掛，今年一季度是2：3，而2007年一直保持3：2左右的比例。這顯示出市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，購(gòu)買人氣不足。
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銀行業(yè)內(nèi)人士指出，在房貸不良率的計(jì)算公式中，即便作為不良貸款余額的分子不增加，只要作為房貸余額的分母縮減，不良率就會(huì)呈現(xiàn)上升。如果二手房貸縮量變化較大，其不良率勢(shì)必比較顯眼。換句話說，房貸余額的滯漲或縮量，將使個(gè)人房貸的資產(chǎn)質(zhì)量告急。眼前來(lái)看，這種告急不會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的后果。央行在此次公布的報(bào)告中透露了一個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)，按照購(gòu)買價(jià)格計(jì)算的抵借比(貸款發(fā)生額/房屋銷售金額）為55.4%，個(gè)人住房貸款具有較為充足的第二還款來(lái)源。這意味著一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整，在房屋銷售金額的基礎(chǔ)上下跌20%或30%，銀行手中的抵押物依然是較為安全的。
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對(duì)銀行來(lái)說，現(xiàn)有的房貸違約率還不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性危險(xiǎn)，剔除騙貸行為后的不良率更低。然而，這不等于銀行可以高枕無(wú)憂。最近幾個(gè)月，深圳個(gè)別樓盤的價(jià)格跳水，就是一個(gè)預(yù)警信號(hào)。3月，深圳共有96個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目在售，其中37個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)比去年12月份的最高降幅達(dá)到40%。有證券研究員指出，若新樓盤出現(xiàn)40%的降幅，已經(jīng)超過銀行30%首付的比例，對(duì)這些樓盤發(fā)放房貸的當(dāng)?shù)劂y行面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能拖累銀行的業(yè)績(jī)。
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建設(shè)銀行曾經(jīng)公布過一個(gè)貸款質(zhì)量壓力測(cè)試結(jié)論，即房?jī)r(jià)下跌10%時(shí)，不會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生影響；下跌20%時(shí)，會(huì)有一定的負(fù)面影響；當(dāng)下跌到30%以上時(shí)，會(huì)產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。此次由央行深圳中心支行同時(shí)公布的一份報(bào)告特別提醒，2007年4至7月份是深圳樓市成交高峰期，房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)新高，且投資者紛紛跟風(fēng)入市，這段時(shí)期入市的購(gòu)房者對(duì)價(jià)格下跌的承受力相對(duì)較差。從產(chǎn)生負(fù)資產(chǎn)的價(jià)格臨界點(diǎn)來(lái)看，按7成貸款額計(jì)算，二手價(jià)格如果較市場(chǎng)高峰期下跌30%，銀行負(fù)資產(chǎn)就會(huì)產(chǎn)生。
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深圳的報(bào)告還稱，近幾年深圳市家庭房貸月供及所有月供占家庭收入的比重，每年均有超過三成的購(gòu)房者超過40%和45%，反映這部分家庭的還款及抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，一旦房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，該部分貸款購(gòu)房者將會(huì)形成較大的還款風(fēng)險(xiǎn)。
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可見，由抵借比較低帶來(lái)的抵押物安全系數(shù)，只是相對(duì)的，隨著房?jī)r(jià)下跌幅度的放大，以及個(gè)人支付能力的變化，違約率會(huì)逐漸攀升，由此將導(dǎo)致銀行忙于催討貸款。
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即便央行報(bào)告認(rèn)為房貸風(fēng)險(xiǎn)基本可控，也有銀行提醒，個(gè)人房貸已逐漸步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。據(jù)報(bào)道，重慶某區(qū)法院2007年審理的案件中，個(gè)人購(gòu)房者欠貸案猛增至110件，而金融機(jī)構(gòu)狀告企業(yè)貸款不還的案件卻降至6件。
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房貸萎縮、提前還貸增加、房?jī)r(jià)波動(dòng)增加等三大因素，使房貸不像前幾年那樣讓銀行輕松賺錢。在個(gè)別地區(qū)，個(gè)人房貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)不可不防。