一場(chǎng)房貸大“整治”將至。
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銀行業(yè)界人士透露，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)近日發(fā)布《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》）。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，商業(yè)銀行的地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生的許多問(wèn)題，引發(fā)了監(jiān)管層擔(dān)憂。
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5月28日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“各行業(yè)城鎮(zhèn)投資情況”顯示，今年1至4月份，房地產(chǎn)業(yè)累及投資額達(dá)到7808.40億元，同比增長(zhǎng)33.9%；這一增速明顯高于同期全國(guó)各行業(yè)城鎮(zhèn)投資的總體增速25.7%。
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今年1至4月份，房地產(chǎn)業(yè)的投資額在全國(guó)各行業(yè)中的占比為27.5%，較去年同期增加1.7個(gè)百分點(diǎn)，僅次于制造業(yè)的32.4%。
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在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注程度日益升級(jí)。
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銀監(jiān)會(huì)分析發(fā)現(xiàn)，“目前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款方面還存在一些問(wèn)題，需要加強(qiáng)管理，采取有效措施，防范風(fēng)險(xiǎn)?！鄙鲜鲋槿耸糠Q。同時(shí)，地產(chǎn)價(jià)格回調(diào)，少數(shù)商業(yè)銀行房貸客戶還貸能力下降，違約事件有所上升，并且有些資質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)弄虛作假，實(shí)際上將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行，也引起銀監(jiān)會(huì)關(guān)注。
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下一步，令房地產(chǎn)市場(chǎng)的“假按揭”、“假首付”、“假房?jī)r(jià)”等“三假”行為，將成為銀監(jiān)會(huì)整治的重要對(duì)象，監(jiān)管部門此舉意在建立與風(fēng)險(xiǎn)承受能力和管控能力相匹配的授信管理體制，以防止房地產(chǎn)企業(yè)向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)等。
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治理“三假”
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一花一世界。
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“房?jī)r(jià)在下跌??！”6月4日傍晚，一位廣州的購(gòu)房者告訴記者。
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反觀上海，雖然，今年1至4月份住宅銷售面積下降14.7%，但銷售額卻增長(zhǎng)0.1%，由此表明，價(jià)格依然巍然不動(dòng)。
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但滬上各家銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款已是慎之又慎。近日，本報(bào)記者至少?gòu)膬杉掖笮猩虾７中械男刨J人士處聽(tīng)到這樣的說(shuō)法，“雖然房地產(chǎn)的好項(xiàng)目很多，但大家都很謹(jǐn)慎”。
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可以佐證的是，此前，一位商業(yè)銀行人士曾告訴記者，上海某排名居前的開(kāi)發(fā)商遭遇銀行“爽約”，約十億元貸款沒(méi)有著落，在兩年開(kāi)發(fā)期限倒逼之下，最終選擇委托貸款救急。
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5月初，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)部門曾到上海調(diào)研，召集中資銀行相關(guān)人士討論房貸資產(chǎn)質(zhì)量、未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)等問(wèn)題。
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“我認(rèn)同一家大行人士的看法，目前房地產(chǎn)的各種調(diào)控政策依然存在不確定性。”一位參會(huì)的大行上海分行人士直言。
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那么，作為監(jiān)管部門，銀監(jiān)會(huì)在各類調(diào)研之后，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作出哪些提示，又會(huì)采取哪些監(jiān)管措施，成為上述參會(huì)人士最為關(guān)心的問(wèn)題。
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前述大行上海分行人士稱，從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，在房貸業(yè)務(wù)中，銀行最怕兩種情況，一是“吃到假東西”，包括“假按揭”、“假首付”、“假房?jī)r(jià)”等“三假”；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身存在違規(guī)。
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據(jù)銀行授信人士介紹，少數(shù)開(kāi)發(fā)商熱衷于“三假”，主要是為了騙取銀行貸款。
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首先，“假按揭”主要是一些資質(zhì)較差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)虛構(gòu)售房合同、偽造借款人簽名等手段，騙取銀行貸款；其次，開(kāi)發(fā)商可能是出于解決資金短缺問(wèn)題，利用預(yù)售環(huán)節(jié)以分期首付或?yàn)橘?gòu)房者墊付首付款等手段違規(guī)為借款人辦理“假首付”，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。
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前述大行上海分行人士稱，“假房?jī)r(jià)”主要是開(kāi)發(fā)商通過(guò)虛構(gòu)的房?jī)r(jià)套取更多的銀行貸款；同時(shí)，銀行在審查房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，往往關(guān)注銷售變動(dòng)情況，此時(shí)有開(kāi)發(fā)商可能通過(guò)虛構(gòu)合同、虛增交易量粉飾銷售情況，以此誤導(dǎo)銀行的判斷，套取銀行貸款。
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除“三假”之外，上述廣州購(gòu)房者擔(dān)心的房?jī)r(jià)回調(diào)問(wèn)題，也引發(fā)監(jiān)管部門的商業(yè)銀行的擔(dān)憂。令前述大行人士擔(dān)憂的是，部分前期房?jī)r(jià)上漲較快的城市已出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌超過(guò)借款人首付款的現(xiàn)象。
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如上海銀監(jiān)局此前也發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，個(gè)人房貸的違約情況有所上升，其中以二手房貸更為突出。
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防范風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁
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“如果銀行吃到‘三假’，則意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)將向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)嫁?！鼻笆鲢y行授信人士直言。
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顯然，在購(gòu)房者成功申請(qǐng)個(gè)人按揭貸款之后，開(kāi)發(fā)商也將實(shí)現(xiàn)銷售回籠，前腳償還開(kāi)發(fā)貸款，后腳獲利走人；而房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者和商業(yè)銀行來(lái)承擔(dān)。
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所以，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)的資信審查，成為防范房地產(chǎn)企業(yè)向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的首要之舉。
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上述銀行授信人士介紹，在從緊貨幣政策的背景下，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資信和財(cái)務(wù)狀況，商業(yè)銀行應(yīng)該予以密切監(jiān)控。
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除監(jiān)測(cè)資金鏈情況外，商業(yè)銀行會(huì)采取主動(dòng)的敏感性分析和壓力測(cè)試來(lái)預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)。
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授信部門在審查房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，“會(huì)進(jìn)行敏感性分析，重點(diǎn)是關(guān)注造價(jià)成本變動(dòng)(開(kāi)發(fā)建造成本）和銷售變動(dòng)兩大因素?！鄙鲜鲢y行授信人士稱。
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同時(shí)，根據(jù)單項(xiàng)業(yè)務(wù)或產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)管理需要，監(jiān)管部門此前明確要求商業(yè)銀行開(kāi)展房地產(chǎn)貸款專項(xiàng)壓力測(cè)試，重點(diǎn)就房?jī)r(jià)、利率波動(dòng)、居民可支配收入可能對(duì)個(gè)人住房貸款質(zhì)量的影響進(jìn)行壓力測(cè)試。
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上海國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院一名專家分析，如果利率上升到8.5%，較高的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成負(fù)面沖擊，可能連萬(wàn)科這樣的企業(yè)也難以幸免。
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在根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)和自身壓力測(cè)試結(jié)果，重新評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的資信及其貸款風(fēng)險(xiǎn)之后，商業(yè)銀行根據(jù)評(píng)估情況采取降低企業(yè)信用等級(jí)、核減授信額度、上浮貸款利率等有效措施。
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而在資信和財(cái)務(wù)狀況監(jiān)控方面，還有一個(gè)重要內(nèi)容是房地產(chǎn)抵押物。商業(yè)銀行采取的做法是定期對(duì)房地產(chǎn)抵押物進(jìn)行價(jià)值重估和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，對(duì)抵押物價(jià)值不足以抵補(bǔ)貸款風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)采取追加抵押品或壓縮貸款等措施。
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目前，為打擊“三假”行為，上海采取的做法是一手房銷售要采取網(wǎng)上備案制度。
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這樣一來(lái)，銀行可以通過(guò)查證政府相關(guān)部門管理信息，來(lái)摸清房屋銷售的合理價(jià)值范圍以及開(kāi)發(fā)商的真實(shí)銷售情況，警惕開(kāi)發(fā)商通過(guò)虛高房?jī)r(jià)更多地套取銀行貸款以及通過(guò)虛構(gòu)合同、虛增交易量粉飾銷售情況誤導(dǎo)銀行判斷等問(wèn)題。
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在5月初的調(diào)研中，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)人士也對(duì)上海的這一做法表示認(rèn)可。
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而在防范“假首付”問(wèn)題時(shí)，也可以通過(guò)實(shí)地暗訪等方式掌握借款人首付款的真實(shí)情況，防止開(kāi)發(fā)商降低首付比例或墊付首付款等“假首付”行為。
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“黑名單”制度
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“最近聽(tīng)說(shuō)相關(guān)部門可能會(huì)推出‘黑名單’制度?！鼻笆龃笮猩虾７中腥耸糠Q。
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這一做法的核心是基于同業(yè)合作，對(duì)存在“假按揭”、“假首付”、“假房?jī)r(jià)”等“三假”行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，建立“黑名單”制度。
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根據(jù)監(jiān)管部門的要求，各商業(yè)銀行也不能姑息“三假”行為，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存在“假按揭”、“假首付”、“假房?jī)r(jià)”等問(wèn)題，一律停止向其發(fā)放個(gè)人住房貸款和開(kāi)發(fā)貸款，同時(shí)應(yīng)重新對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所在集團(tuán)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，調(diào)整授信額度。
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針對(duì)個(gè)人房貸，監(jiān)管部門要求，首先要堅(jiān)持貸款標(biāo)準(zhǔn)，向優(yōu)質(zhì)的、有還款能力的個(gè)人發(fā)放貸款；重點(diǎn)支持“首套房”，嚴(yán)控向有多次貸款購(gòu)房記錄的借款人發(fā)放貸款。
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此外，“資產(chǎn)審查、面談、面簽等制度都需要嚴(yán)格執(zhí)行?！鼻笆鲢y行授信人士稱。
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知情人士透露，下一步，監(jiān)管機(jī)構(gòu)將加強(qiáng)窗口指導(dǎo)和風(fēng)險(xiǎn)提示，自主安排對(duì)房貸業(yè)務(wù)合規(guī)性的現(xiàn)場(chǎng)檢查，及時(shí)糾正各類規(guī)避監(jiān)管規(guī)定的做法。