房地產(chǎn)市場(chǎng)大“洗牌”
與以往國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷的“寒冬”不同，此次房地產(chǎn)市場(chǎng)將隨著中國經(jīng)濟(jì)周期步入拐點(diǎn)而面臨大“洗牌”。目前大部分國有商業(yè)銀行都看淡房地產(chǎn)開發(fā)貸款，中國銀行(601988行情,股吧）戰(zhàn)略規(guī)劃部高級(jí)分析師溫彬認(rèn)為，這個(gè)市場(chǎng)將步入“滯脹”時(shí)期。
數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.1%，漲幅比3月低0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比3月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。然而，價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)的風(fēng)光背后，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨銷售難的困境。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在談到這個(gè)問題時(shí)，特別提到越來越泛濫的房屋銷售短信。他說，這在一定程度上暴露出房屋銷售困境，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能進(jìn)入“寒冬”時(shí)代。
德意志銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿擔(dān)心，緊縮的貨幣政策將導(dǎo)致相當(dāng)一部分房產(chǎn)商的資金鏈斷裂。他說，從政策層面分析，隨著房?jī)r(jià)增速放緩，宏觀層面推出新的緊縮政策的可能性不大?！暗y行的自動(dòng)緊縮機(jī)制，讓宏觀調(diào)控的影響對(duì)房地產(chǎn)的影響較大。目前，開發(fā)商房地產(chǎn)貸款增速已經(jīng)低于貸款增速?！?/p>
但調(diào)查表明，銀行對(duì)于房地產(chǎn)商并非采取一刀切，一些優(yōu)質(zhì)客戶仍然享有貸款額度保證，馬駿分析，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)將在今明兩年經(jīng)歷一場(chǎng)大洗牌。
警惕銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)
溫彬認(rèn)為，整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期到了拐點(diǎn)時(shí)期。作為一個(gè)趨勢(shì)性改變，銀行業(yè)要高度警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)步入下行通道可能引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)中行針對(duì)1998年至今的數(shù)據(jù)分析，gdp每下降一個(gè)百分點(diǎn)，不良貸款率將相應(yīng)上升2.4%，其中房地產(chǎn)貸款對(duì)于不良率的“貢獻(xiàn)度”最大。
他說：“凡是商業(yè)銀行出現(xiàn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)都源于房地產(chǎn)?！苯鼉赡陙?，房地產(chǎn)投資平均增速高過固定資產(chǎn)投資的平均增速。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，去年5-10月，房地產(chǎn)價(jià)格上升主要為銀行個(gè)人按揭貸款增長推動(dòng)。為了拉動(dòng)利潤，商業(yè)銀行控制企業(yè)公司貸款，增加個(gè)人房貸，隨著央行出臺(tái)二套房貸政策，個(gè)人房貸收縮，房?jī)r(jià)下跌，商業(yè)銀行普遍擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)回落后會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)商方面，由于銷售不力，資金不能迅速回籠，開發(fā)商資金鏈比較緊張。
但是，歷次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，銀行往往限制開發(fā)商貸款，對(duì)個(gè)人按揭貸款仍然看好。一些商業(yè)銀行業(yè)務(wù)人員說，大家的判斷是，銀行個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)較低，所以就出現(xiàn)光壓開發(fā)商貸款，不動(dòng)個(gè)人按揭貸款的情況。
銀監(jiān)會(huì)主席劉明康對(duì)于當(dāng)前個(gè)人貸款按揭存在的問題表示擔(dān)憂。尤其是美國次貸危機(jī)爆發(fā)后，商業(yè)銀行在經(jīng)濟(jì)處于上行周期時(shí)，降低個(gè)人住房貸款標(biāo)準(zhǔn)給銀行帶來的重創(chuàng)教訓(xùn)深刻。他說，經(jīng)濟(jì)上行周期中金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)弱化。近年來，在美國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲的形勢(shì)下，一些金融機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)單解讀市場(chǎng)信號(hào)，紛紛降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，貸款質(zhì)量大幅下降。隨著美國房地產(chǎn)泡沫的破滅，這些由于非審慎借款而造成的巨大風(fēng)險(xiǎn)暴露無遺。
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