嘉賓：薛建雄
佑威房地產(chǎn)研究中心主任
今年樓市“利空”氣氛彌漫，但近期一些樓盤卻“重現(xiàn)”排隊購房現(xiàn)象，又令人心存疑惑。該如何辨別如今的排隊購房？本周我們請業(yè)內(nèi)人士就此做解讀。
解相：長龍重現(xiàn)有原因
主持人：對于近期一些樓盤“重現(xiàn)”排隊買房，您如何看這一現(xiàn)象的“真?zhèn)味取保?
薛建雄：樓盤熱銷的原因有很多，規(guī)劃良好者有之、地段上佳者有之、價格平實者有之、品質(zhì)較高者有之，當(dāng)然，有意炒作者亦有之。近日受到市場密切關(guān)注的當(dāng)屬開盤時出現(xiàn)排長龍現(xiàn)象的長寧區(qū)樓盤天山華庭，據(jù)稱部分購房者甚至排了2天才買到1套房子。但火爆場面很快就恢復(fù)了平靜，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示該樓盤還有很多房源未售出。
而我們調(diào)查了解過，開發(fā)商方面表示自己是無心炒作的，不過由于早前市政規(guī)劃有變，導(dǎo)致該樓盤無法確定交房時間，加上定價問題，和原計劃比起來差不多推遲了1年才開盤，原先累積的客戶又多，所以通知開盤后，引來了很多人，造成排隊。其中，特別是周邊的一些對該樓盤“盯”了很久的中介，為了搶客戶也為了賺差價，提前排隊搶房源，然后在外兜售給沒能提前排隊的購房者。
此外，我覺得近期一些樓盤熱銷也與市場需求有關(guān)，特別是具備低總價優(yōu)勢的小戶型項目。如排在4月上海樓市成交面積前三位的樓盤——盛唐福邸、榮御景苑、天山華庭的套均成交面積分別只有80、84和75平方米。其中，位于浦東新區(qū)的盛唐福邸也和天山華庭類似，開盤當(dāng)天人滿為患，300多套房源發(fā)出近800個號碼，且在4天內(nèi)全部售罄。
求因：樓市仍在受考驗
主持人：那么，您覺得排隊買房現(xiàn)象是否可以說明樓市已經(jīng)回暖？
薛建雄：我們研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月上海樓市的總供應(yīng)量為198.18萬平方米，環(huán)比3月下滑3.2%；總成交量為181.52萬平方米，環(huán)比下滑15.8%。我們認為，4月商品住宅供應(yīng)不足是導(dǎo)致當(dāng)月成交低迷的主要原因，如4月商品住宅（剔除動遷配套房）的供應(yīng)量僅為95萬平方米，環(huán)比下滑13%；但成交為97.92萬平方米，環(huán)比僅下滑1%。還有4月所推出的65批商品住宅房源中，有34批房源的價格比前批出現(xiàn)了不同程度的上漲，占總項目數(shù)的53%；有4批房源的報價比前批有不同程度的下滑，占總項目數(shù)的6%；有9批房源的價格與前期持平，占總項目數(shù)的14%。
此外，4、5月是傳統(tǒng)的樓市旺季，由于購房者有假期看房，加上房展會的推廣效應(yīng)，以往開發(fā)商都會趕在房展會之前大推房源，以備假期銷售之用，但是，今年“五一”期間開發(fā)商推房源的熱情卻并不高。如去年“五一”前一周，上海商品住宅的供應(yīng)量達到68.79萬平方米，今年卻只有27.55萬平方米；而房展會4天新房的供應(yīng)量也只有11.28萬平方米，遠不及去年同期的23.63萬平方米。參展的開發(fā)商雖然增加，但推盤量卻下降，表明樓市觀望氣氛仍濃，甚至于開發(fā)商的觀望心態(tài)比購房者還要嚴重。
獻策：適合需求便可買
主持人：面對真假難辨的排隊購房現(xiàn)象，您對購房者有什么建議？
薛建雄：在樓市觀望氛圍持續(xù)近半年之久的今天，開發(fā)商不僅面臨著從緊貨幣政策的威脅，更亟須完成大量的資金回籠。但同樣的，對于購房者而言，長期的持幣觀望并不意味著剛性需求的減少?，F(xiàn)在買賣雙方都還在觀望，但坦白地說，樓市是“外冷內(nèi)熱”。上海樓市的“冷”主要還是由開發(fā)商造成的，很多開發(fā)商因為4月的消息面不利而推遲了銷售計劃，并使得預(yù)告5月要推房源的住宅項目達到55個之多；“熱”則可以從一些樓盤的熱銷體現(xiàn)出來，表明樓市內(nèi)部動力仍在，需要進一步調(diào)控。
當(dāng)然，大家對于房價問題還是給予了最多關(guān)注。其實，判斷何時是買房的最佳時機，最關(guān)鍵的是要根據(jù)自身需求，針對某個產(chǎn)品進行判斷。在了解了市場行情和項目特點、調(diào)整好了心態(tài)后，購房者便可以出手。如在上面我提到的4月價格下跌的4個樓盤中，有2個是因為前期漲幅過快而目前價格有所回調(diào)的，另2個則主要是受到旁邊有樓盤低價上市的影響?，F(xiàn)在判斷一個樓盤的價格，主要看它漲得是否“理智”，如果過于虛高則有回調(diào)可能，如果價格有支撐則可以購買。