□交銀國際 何志忠
雖然去年12月全國地產(chǎn)成交額同比跌幅輕微放緩，但我們認(rèn)為這并非是止跌回升拐點(diǎn)的啟示；同時(shí)，建筑面積增速持續(xù)下滑，雖然預(yù)示著未來供應(yīng)增長將較緩慢，然而我們認(rèn)為供應(yīng)減少并不是決定行業(yè)能否走出寒冬的主要因素，更重要的還是看需求量的增減。國房景氣指數(shù)連續(xù)第13個(gè)月下跌不論是實(shí)質(zhì)的成交數(shù)據(jù)和反映對前景看法的景氣指數(shù)，都未反映出救市措施所帶來的刺激作用。我們?nèi)匀痪S持全國房價(jià)年內(nèi)繼續(xù)往下走、成交量同比則可先行于今年內(nèi)回穩(wěn)、以及買方市場的行業(yè)狀態(tài)將持續(xù)的預(yù)測。
進(jìn)入12月份，市場銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)微妙變化，商品住宅房累計(jì)銷售額的同比跌幅由11月份的20.6%，輕微放緩至12月份的19.3%。然而我們認(rèn)為這并非是止跌回升拐點(diǎn)的啟示，銷售額的同比跌幅放緩主要是由平均 房價(jià)的跌幅收窄至0.3%所致。目前，累計(jì)銷售量同比跌幅擴(kuò)大的情況仍然持續(xù)，由11 月份的18.8%輕微擴(kuò)大至12月份的19.1%；同時(shí)，08年年內(nèi)全國呈平均房價(jià)呈先升后跌的格局，并于9 到11月份一度錄得至2002年5月份以來的首度下跌。
數(shù)據(jù)顯示，去年建筑量增速急劇放緩，由年初逾25%的增幅至年底只有單位數(shù)字增長的情況，12月份也未出現(xiàn)明顯改善，估計(jì)是開發(fā)商因應(yīng)物業(yè)銷售情況和自身的財(cái)政能力放慢建筑規(guī)模所致。全國商品房竣工面積的同比增幅12月份僅為0.5%，至于新開工面積和施工面積的同比增幅期內(nèi)則分別為3.2%和 16.2%。而去年新開工及竣工面積的增速創(chuàng)過去8年以來的最低水平，施工面積的增速也只比2005年的低點(diǎn)高出近2個(gè)百分點(diǎn)。從數(shù)據(jù)中可以預(yù)示行業(yè)未來的供應(yīng)量應(yīng)該只能以緩慢的速度增長；若期間成交量突然回升，則市場供應(yīng)量將更為緊張。然而我們認(rèn)為供應(yīng)減少并不是決定行業(yè)能否走出寒冬的主要因素，更重要的還是需求量的增減。
盡管住宅類樓房竣工面積有所下跌，但在銷售面積以更猛烈速度回落的情況下，去年竣工量與銷售量的缺口有所收窄，由2007年的2億平方米迅速縮減至去年的8000萬平方米。隨著供求量逐漸走向均衡點(diǎn)，加上供應(yīng)量增速持續(xù)放慢，甚至有機(jī)會(huì)呈收縮跡象，全國房價(jià)或可能在今年年內(nèi)找到支持，不過在此之前可能還要承受一段跌幅，且找到底部并不等于馬上有回升的機(jī)會(huì)。
而房價(jià)下跌、全球及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)去年下半年急轉(zhuǎn)直下，市場對宏觀經(jīng)濟(jì)增長及房地產(chǎn)行業(yè)的前景轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，這均打擊了對房地產(chǎn)行業(yè)的投資意欲。行業(yè)投資額增速在去年上半年仍能保持高于整體固定資產(chǎn)投資的勢頭，但踏入下半年，增速放緩的情況相當(dāng)顯著，相反固定資產(chǎn)投資依然保持穩(wěn)定增長。自去年9月份開始，行業(yè)投資額增速已落后于固定資產(chǎn)投資，差距在往后數(shù)個(gè)月還在逐漸擴(kuò)大。行業(yè)進(jìn)入寒冬，除影響投資額增長外，對土地購置規(guī)模及價(jià)格也帶來迅速而直接的影響。去年土地購置及開發(fā)面積同比每況愈下，自9月份起更呈負(fù)增長。總結(jié)去年全年的土地購置面積同比減少8.6%至3.68 億平方米；而除了2007年外，過去4年期間有3年均錄得同比下跌；至于土地開發(fā)面積則同比下跌5.6%至2.6億平方米。在開發(fā)商謹(jǐn)慎購地的環(huán)境下，土地價(jià)格自然隨之向下。土地價(jià)格指數(shù)去年急速滑落，去年四季度為103.6，比2006年三季度的低點(diǎn)還要低，該指數(shù)當(dāng)時(shí)為104.9。
總結(jié)以上行業(yè)中各項(xiàng)主要指標(biāo)的走勢，不難發(fā)現(xiàn)市場期待的見底回暖拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，這也正解釋了國房景氣指數(shù)目前跌至歷史低點(diǎn)，且繼續(xù)往下尋底的趨勢。不論是實(shí)質(zhì)的成交數(shù)據(jù)和反映對前景看法的景氣指數(shù)中，我們并未看見救市措施所帶來的刺激作用。盡管行業(yè)剛性需求仍然存在，但目前問題的根源在于買方對宏觀經(jīng)濟(jì)增長、自身收入前景及房價(jià)的展望仍然不明朗。因而，當(dāng)市場對以上各方面的看法轉(zhuǎn)趨樂觀時(shí)，必然會(huì)反映在成交量上，從而刺激房價(jià)及整體市場氣氛，屆時(shí)才是行業(yè)走向健康復(fù)蘇之時(shí)。我們?nèi)匀痪S持房價(jià)于年內(nèi)仍往下走，且成交量同比可先行于今年內(nèi)回穩(wěn)的預(yù)測；同時(shí)預(yù)計(jì)買方市場的行業(yè)狀態(tài)將持續(xù)，議價(jià)能力仍然較傾向于買方。
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