本報(bào)記者 方帥
王玉光 北京報(bào)道
房企破產(chǎn)的腥風(fēng)再次飄過(guò),寒意陣陣。
2月10日,北京西郊某賓館內(nèi)一場(chǎng)小型媒體見(jiàn)面會(huì)上,“新《破產(chǎn)法》實(shí)施后首例房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案”的當(dāng)事一方——北京興昌達(dá)博房地產(chǎn)開發(fā)公司(興昌達(dá)博)董事長(zhǎng)王憲平自揭內(nèi)情。
他稱,早在2007年9月19日就已被北京市昌平區(qū)人民法院宣布破產(chǎn)的昌平麓鳴花園項(xiàng)目,系其與小股東合謀制造的破產(chǎn)假象,目的是為躲避拖延8年交房所欠下的巨額債務(wù)。
值得關(guān)注的是,從當(dāng)事方自供的破產(chǎn)內(nèi)情中,新《破產(chǎn)法》中對(duì)于房企惡意破產(chǎn)逃債的監(jiān)管疏漏隱約可見(jiàn)。
北京君永律師事務(wù)所尹富強(qiáng)律師據(jù)此認(rèn)為,樓市的不確定性增加了房企下一步“破產(chǎn)逃債”的風(fēng)險(xiǎn),這將使最易受到傷害的債權(quán)人——購(gòu)房者更加謹(jǐn)慎,其態(tài)度也會(huì)相應(yīng)傳導(dǎo)至樓盤銷售環(huán)節(jié),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大的傷害。
破產(chǎn)玄機(jī)
麓鳴花園系興昌達(dá)博與昌平區(qū)國(guó)資委下屬的北京興昌高科技發(fā)展有限公司(興昌高科)合作開發(fā),后者作為土地一級(jí)開發(fā)方在項(xiàng)目中享有10%的股權(quán)。
2001年6月,項(xiàng)目在未獲預(yù)售許可的情況下先行認(rèn)購(gòu),約有600人與開發(fā)商簽下房屋認(rèn)購(gòu)契約,后者獲資約3億元。
但隨后由于批文延誤,工程一拖再拖,其間加之征地拆遷費(fèi)用上漲、購(gòu)房者要求退房、理賠以及為輸血項(xiàng)目的高息拆借,至2006年,各項(xiàng)債務(wù)已使開發(fā)商不堪重負(fù)。
據(jù)王憲平透露,僅利息一項(xiàng),就累計(jì)約2億元。
為減輕債務(wù)壓力,為盤活項(xiàng)目贏得時(shí)間,開發(fā)商股東內(nèi)部協(xié)商,冒險(xiǎn)走“假破產(chǎn)”之路。據(jù)王憲平當(dāng)天向本報(bào)記者出示的6份債務(wù)合同顯示,興昌達(dá)博與興昌高科聯(lián)手偽造了1.04億元的債務(wù),并計(jì)劃由興昌高科作為債權(quán)人向法院提出破產(chǎn)申請(qǐng),后由興昌達(dá)博大股東“東方達(dá)博”注資,重新接盤。
“但令人沒(méi)有想到的是,興昌高科利用這份虛構(gòu)債權(quán)一舉將我們掃地出門并取而代之?!蓖鯌椘秸f(shuō)。
本報(bào)雖未采訪到當(dāng)事另一方——興昌高科對(duì)此事的解釋,但據(jù)此前的媒體報(bào)道,興昌高科法人代表王海嶺表示,6份合同到底是真是假,還有承諾函的問(wèn)題,這些法院都有認(rèn)定,這不是哪個(gè)人隨便說(shuō)了就能算的。
本報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn),雖然該案中大小股東利益爭(zhēng)奪復(fù)雜,但致使麓鳴花園項(xiàng)目陷入爛尾的重要原因之一,是前兩年地價(jià)過(guò)快上漲、征地拆遷成本成倍激增,“在工程進(jìn)度拖延的4年時(shí)間里,拆遷費(fèi)從8000萬(wàn)元上漲到4.2億元,將近翻了5倍”。
逃債隱患
在上述破產(chǎn)案之前的預(yù)售制度也起到了推波助瀾的作用,而這很可能預(yù)示著更進(jìn)一步的隱患。
北京西部一個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目的鄒姓副總經(jīng)理則分析:“那些用預(yù)售款去拿地的開發(fā)商,是最有可能惡意破產(chǎn)逃債的,而這類‘未批先售’的歷史遺留項(xiàng)目,在北京周邊城區(qū)分布較多?!?/p>
“一般惡意破產(chǎn)的開發(fā)商有三個(gè)目的:一是為了破產(chǎn)清算,變現(xiàn)后撤離地產(chǎn)行業(yè);二是抵押型物業(yè)即將被銀行拍賣前,申請(qǐng)破產(chǎn)重整;三是通過(guò)破產(chǎn)逃避債務(wù),重組后注資再獲得開發(fā)權(quán)?!鄙鲜鲟u姓副總經(jīng)理表示。
雖然沒(méi)有具體數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),但據(jù)知情人透露,過(guò)去在昌平區(qū)先拿地、再補(bǔ)批文的開發(fā)模式頗為普遍,這催生許多“五證不全”就冒然銷售的違規(guī)項(xiàng)目。
該知情人表示,類似麓鳴花園有惡意破產(chǎn)逃債風(fēng)險(xiǎn)的,“絕不止一家”。
北京市建委的統(tǒng)計(jì)結(jié)果是,北京已經(jīng)有1042家、近四分之一的房企關(guān)張。在地產(chǎn)行業(yè)普遍下行的情況下,房企會(huì)否出現(xiàn)集中破產(chǎn)倒閉潮一直受人關(guān)注。
尹富強(qiáng)律師則認(rèn)為,若樓市繼續(xù)交惡,后續(xù)房企惡意破產(chǎn)逃債的案例極有可能成倍激增。
“雖然在抵制地產(chǎn)公司惡意破產(chǎn)方面,新《破產(chǎn)法》有明確規(guī)定,為逃避債務(wù)而隱匿、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、虛構(gòu)債務(wù)、承認(rèn)不真實(shí)的債務(wù)等均無(wú)效。但值得注意的是,雖然法律明確禁止,房企申請(qǐng)破產(chǎn)重組的事情仍時(shí)有發(fā)生?!币粡?qiáng)說(shuō)。