前十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃正在陸續(xù)出臺(tái)，關(guān)于“第10席”誰坐的問題尚在激烈爭(zhēng)論中。媒體報(bào)道稱有關(guān)部門已向國務(wù)院提交房地產(chǎn)行業(yè)振興規(guī)劃，有望下月出結(jié)果，而房地產(chǎn)業(yè)躋身“十大”的希望很大。房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中應(yīng)該占一個(gè)怎樣的地位？如何理解其“支柱產(chǎn)業(yè)”的意義？著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家日前對(duì)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)發(fā)表了他的看法。
房地產(chǎn)業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)有四大理由
李開發(fā)指出，2003年是房地產(chǎn)支柱理論的誕生年，從問世以來，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮一浪高過一浪，開發(fā)進(jìn)度也越來越快，隨之而來的是房價(jià)年年飆升問題——有些城市年增長幅度超過20%，個(gè)別的超過30%。老百姓反響最強(qiáng)烈的教育、醫(yī)療、住房“三座大山”中，教育涉及每年500萬人，醫(yī)療涉及的是每年上千萬人，唯獨(dú)房地產(chǎn)業(yè)波及最廣的5-8億人。由于房價(jià)畸高，從2005年起，國家就開始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，然而調(diào)控非但沒有奏效，房價(jià)反而飆升更快。在此情況下，人們對(duì)房地產(chǎn)理論開始反思，甚至有許多專家學(xué)者建議取消房地產(chǎn)支柱理論這個(gè)提法，但持反對(duì)觀點(diǎn)的也大有人在。
“房地產(chǎn)支柱理論沒有錯(cuò)，錯(cuò)在好經(jīng)念歪了。”李開發(fā)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從事實(shí)本源來捋清“房地產(chǎn)支柱”概念，更好地發(fā)揮這個(gè)理論的作用。他指出之所以將房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，有四大理由：一是房地產(chǎn)在改善城市環(huán)境，擴(kuò)大城市功能中有巨大作用，是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的形象工程；二是房地產(chǎn)在城市化進(jìn)程中，能夠不斷滿足擴(kuò)大的城市發(fā)展與住房需求，是重要的保障工程；三是房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)消費(fèi)，改變國人儲(chǔ)蓄傾向，推動(dòng)現(xiàn)實(shí)消費(fèi)，進(jìn)而擴(kuò)大投資，產(chǎn)生有效需求。四是擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會(huì)的重要途徑。從這幾個(gè)理念來看，把房地產(chǎn)業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)具有重要的戰(zhàn)略意義與重大的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)作用。
正確理論在實(shí)踐中走偏
近年來，由于房地產(chǎn)行業(yè)快速、缺乏規(guī)范的發(fā)展，產(chǎn)生了無序規(guī)劃、炒房成風(fēng)等嚴(yán)重問題。“房地產(chǎn)支柱理論本身沒有錯(cuò)，錯(cuò)在于操作層面過分夸大作用，國家正確的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向政策沒有得到地方政府充分重視，眾多利益集團(tuán)推波助瀾誤導(dǎo)大眾，使健康發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)踐中走偏。”李開發(fā)，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的理論在實(shí)踐中走偏，主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：
一是把房地產(chǎn)業(yè)夸大為獨(dú)一無二的支柱產(chǎn)業(yè)，使國民經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重失衡。近些年來，許多城市在發(fā)展中一切為房地產(chǎn)業(yè)讓路，政策可以“無限變通”，以致于房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展?；仡櫼幌聡窠?jīng)濟(jì)的三大產(chǎn)業(yè)，第一產(chǎn)業(yè)是農(nóng)業(yè)與林牧業(yè)、漁業(yè)及采礦業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)是制造業(yè)與加工工業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)是為第一與第二產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)。第一產(chǎn)業(yè)的重要性不用贅言，是事關(guān)五億農(nóng)民與全體十三億人口的民生之本，所以第一產(chǎn)業(yè)一定是主要的支柱產(chǎn)業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中最活躍的細(xì)胞，是經(jīng)濟(jì)的活力所在，是國民產(chǎn)值的主要來源，也是國家稅收的主要來源，國民經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代化、國民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，主要就是第二產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代。縱觀世界經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)，核心都是在制造業(yè)與加工工業(yè)，日本的重型機(jī)械制造、汽車業(yè)、計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè)等在全世界首屈一指，因此國家經(jīng)濟(jì)有巨大的競(jìng)爭(zhēng)力。第二產(chǎn)業(yè)也可細(xì)分為二十八個(gè)門類，是國民經(jīng)濟(jì)的核心與動(dòng)力部分，這是公認(rèn)的；第三產(chǎn)業(yè)中，主要有十二個(gè)大類，無論是商業(yè)貿(mào)易業(yè)，還是交通運(yùn)輸業(yè)、金融業(yè)、餐飲業(yè)、教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生業(yè)等等，重要性都不必多說。而在建筑業(yè)中六個(gè)分支中，雖然提法不一，但房地產(chǎn)業(yè)只不過是建筑業(yè)的一個(gè)分支，這是全世界通常的排列。
近些年來，在國內(nèi)許多大城市固定資產(chǎn)總投資中，房地產(chǎn)的投資已經(jīng)占半數(shù)以上。固定資產(chǎn)投資比例是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“睛雨表”，大體上有與財(cái)政收入、gdp占有的比例相近的正相關(guān)值。目前，我們有的城市新增gdp將近一半來自房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)，財(cái)政收入新增部分則主要來自房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，有的甚至占到整個(gè)財(cái)政收入的40%以上。這表明房地產(chǎn)已凌駕于整個(gè)三大產(chǎn)業(yè)之上。
第二，把以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的保障性住房為主的房地產(chǎn)發(fā)展取向，改變?yōu)樯唐贩俊鞍蛱煜隆薄?998年以來，國務(wù)院確立經(jīng)濟(jì)適用房為住房開發(fā)的主體地位，去年三月，溫總理在《政府工作報(bào)告》中提出，“房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財(cái)稅等政策支持，建立健全廉租房制度。改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度。”所謂重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，就是廣大普通群眾能夠買得起的、具有價(jià)格承受能力的商品房。在實(shí)際操作中，發(fā)展重點(diǎn)依然沒有得到有效落實(shí)，不論是從數(shù)量還是面積來看，中低價(jià)位的商品房與經(jīng)濟(jì)適用房不僅數(shù)量稀少，而且才剛剛開始建設(shè)，離起到調(diào)節(jié)作用的時(shí)期還有待時(shí)日。
第三，把房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)保障功能方面的政府職能交給開發(fā)商，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律。2007年一月，原建設(shè)部部長汪光燾在全國建設(shè)工作會(huì)議上指出：“住房是人的一種基本權(quán)利，是一種基本的社會(huì)保障”，他指出，“從十多年探索與改革的實(shí)踐看，僅靠市場(chǎng)機(jī)制無法解決住房領(lǐng)域的社會(huì)公平問題?！彼伎嘉覈康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡，我們不難總結(jié)出：同醫(yī)療、教育問題一樣，在住房這個(gè)事關(guān)城市9億人口的民生問題方面，迷信市場(chǎng)化只會(huì)適得其反。
“住房與自來水一樣，對(duì)人們生活是必需的，設(shè)想如果把城市自來水全部交給開發(fā)商，我們可能不得不用50元/噸、甚至更為天價(jià)的自來水?！崩铋_發(fā)以此比喻“開發(fā)商管保障”的住房模式，“將解決普通人住房的政府職能交給追求利益最大化的開發(fā)商，結(jié)果可想而知！”
第四，房地產(chǎn)貸款與稅收政策不能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，反而有助于哄抬 房價(jià)。國外幾乎都是現(xiàn)房銷售，預(yù)售也只用交納少量定金，并且交到指定帳戶由政府監(jiān)管，房地產(chǎn)商不能動(dòng)用。而在我國，不僅未開工的房子就能賣錢，對(duì)購買第二套房及多套房用來炒作也缺乏管束，對(duì)暴漲的房價(jià)在貸款上沒有制約措施，結(jié)果風(fēng)險(xiǎn)全部壓在銀行，而銀行的利益導(dǎo)致政策投鼠忌器，始終不能科學(xué)調(diào)控房價(jià)，以致房價(jià)輪番走高。在美國等發(fā)達(dá)國家，一套別墅只售一美元沒有人買，為什么？就是因?yàn)橛杏辛Φ恼咭种瞥捶颗c投機(jī)，因此我國應(yīng)盡早開征不動(dòng)產(chǎn)稅，抑制社會(huì)上普遍存在的炒房投機(jī)現(xiàn)象。