2008年,樓市多事之秋,政策頻出。
2009年一開年,國務(wù)院新聞辦公室就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有關(guān)問題舉行了一場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)。這場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì),也是國務(wù)院新聞辦公室在新年舉行的第一場(chǎng)發(fā)布會(huì),邀請(qǐng)了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、財(cái)政部、中國人民銀行等多部門的有關(guān)負(fù)責(zé)人,所談問題全是有關(guān)房地產(chǎn)的,諸如促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、商品住房價(jià)格、房地產(chǎn)投資信托基金等。
財(cái)政部一位負(fù)責(zé)人在回答記者提問時(shí),對(duì)于今年是否出臺(tái)新的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策,明確表示:“如果執(zhí)行得好,可能會(huì)延續(xù)這些政策;如果執(zhí)行得不好,可能會(huì)考慮出臺(tái)其他更好的政策措施。
這似乎是一個(gè)信號(hào),讓敏感的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)嗅到2009年的希望:2009年是否又將是一個(gè)多政策年？多事之秋的樓市是否會(huì)在這些利好政策的推動(dòng)下,一步步回暖？
利好政策猜想之一
個(gè)人購房可退稅？
1998年樓市低迷之時(shí),上海率先出臺(tái)了個(gè)人購房可享受所得稅抵扣政策,即消費(fèi)者買房后于5年時(shí)間內(nèi)每年可退上年度每月工資薪資、獎(jiǎng)金等所得而繳納的個(gè)人所得稅。這一政策在當(dāng)時(shí)被廣泛認(rèn)為促進(jìn)了上海低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖。杭州資深業(yè)內(nèi)人士陳宇舟猜測(cè),購房退稅政策擇機(jī)出臺(tái)的可能性還是有的。
而在不久前舉行的中國產(chǎn)業(yè)投資論壇上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心一位負(fù)責(zé)人表示:類似上海1998年實(shí)行的購房退稅政策,已經(jīng)進(jìn)入住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的研究范圍之中,也略微印證了這個(gè)利好政策的猜測(cè)。
但杭州另一些業(yè)內(nèi)人士也有疑慮:作為刺激樓市的有效手段,這樣的政策在個(gè)別城市還是有“復(fù)活”的可能性的,但在全國范圍內(nèi)鋪開估計(jì)是不太可能。而且,當(dāng)時(shí)上海該政策出臺(tái)是在房地產(chǎn)行業(yè)沒有完全進(jìn)入市場(chǎng)化時(shí)期,和目前地產(chǎn)行業(yè)背景并不相同,而且其政策調(diào)整影響巨大,要推出涉及的流程較為復(fù)雜。
還有人認(rèn)為購房退稅的一個(gè)核心是,收入越高的階層,退稅就越多。有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑,個(gè)人所得稅抵稅政策本質(zhì)上在于補(bǔ)貼富人,可能會(huì)因此拉大貧富差距,故此預(yù)計(jì)政府會(huì)非常謹(jǐn)慎。因此,這個(gè)政策是否會(huì)順利獲得通過,還是個(gè)未知數(shù)。
利好政策猜想之二
政府回購商品房？
目前商品房存量巨大,保障性住房卻很緊張,在各商品房售樓部門可羅雀的情況下,市民購買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房仍要排隊(duì)搖號(hào),保障性住房和商品房的供需關(guān)系顯然嚴(yán)重失衡。有人提出,若政府通過逆向拍賣購買存量商品房來補(bǔ)充保障性住房,既可有效緩解開發(fā)商資金鏈緊張,又可刺激社會(huì)投資,還能保證城市中低收入者的住房需求,可謂一箭多雕。
一位業(yè)內(nèi)人士還透露,早前杭州城北某樓盤就曾被相關(guān)部門收購為“人才公寓”,這也是類似于政府回購商品房的一種小嘗試。
但也有分析人士認(rèn)為,政府回購商品房可能導(dǎo)致周邊區(qū)域房價(jià)回落,進(jìn)一步動(dòng)搖市場(chǎng)根基,帶來市場(chǎng)動(dòng)蕩,打擊消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的信心。但從活躍經(jīng)濟(jì)的角度考慮,眾多專家還是認(rèn)為由于保障性住房來源中本身已包含這種方式,所以政策最終執(zhí)行的可能性較大。而這種回購包含的道德風(fēng)險(xiǎn),也引發(fā)了爭(zhēng)議。因?yàn)椴涣私忾_發(fā)商的利潤還有多大、回購價(jià)是否合適等等。
利好政策猜想之三
二套房政策完全松綁？
目前明確的二套房政策已經(jīng)有了大幅度松綁,但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,杭州到目前為止的二套房松綁仍然是有條件的,比如對(duì)第一套房人均居住面積的限定,對(duì)第二套房也要求是套均面積在140平方米以內(nèi)的普通住宅
某開發(fā)商認(rèn)為如果2009年這兩條限制也能取消,那么可能將會(huì)刺激眾多樓市投資者再次入市尋找機(jī)會(huì),這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來說,是個(gè)積極的影響。
取消90/70政策？
從樓市低迷時(shí)期的成交情況看,目前最為堅(jiān)挺的就是單價(jià)實(shí)惠的90平方米左右中小戶型,“90/70”政策實(shí)施至今,加大供應(yīng)成效已顯現(xiàn)出來,樓市大戶型產(chǎn)品一手遮天的不合理現(xiàn)象得到了改善,平抑樓價(jià)的作用也基本顯現(xiàn)。
但為什么還是有許多人提出調(diào)整“90/70”政策？一些開發(fā)商認(rèn)為,目前樓市需求較明顯的除了90平方米左右的初次置業(yè)需求,還有很多120-130平方米左右的改善性需求。目前經(jīng)過調(diào)整,90平方米的供應(yīng)量已經(jīng)不小了,一些樓盤甚至出現(xiàn)了130平方米賣得更俏的現(xiàn)象,就是因?yàn)榇祟惙吭丛谛律鲜械臉潜P中反而顯得稀缺。
“事實(shí)上,目前90/70政策已經(jīng)有了松動(dòng),不少審批的樓盤現(xiàn)在都可以調(diào)整到90/50左右”,不少業(yè)內(nèi)人士透露,因此,新年這一政策的繼續(xù)松綁也不是沒有可能的。但仍有不少人認(rèn)為這一政策的制定是充分考慮了我國人多地少的現(xiàn)實(shí)而制定出來的具有長遠(yuǎn)意義的政策,在還沒建立保障房體系之前就急于取消有利于解決住房問題的“90/70”政策,于民于情都不合適。
繼續(xù)降息、減稅？
央行行長周小川去年12月中旬曾表示,直到2009年中期都有可能降息。而摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄也預(yù)測(cè),2009年存款利率會(huì)降至1％以下,貸款利率降至4％以下。甚至還有人預(yù)測(cè),央行在明年年中之前可能會(huì)繼續(xù)降息135個(gè)基點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士表示:央行大幅降息,主要目的是為了刺激投資和消費(fèi),提高經(jīng)濟(jì)增長率。房地產(chǎn)作為國家重要的支柱性產(chǎn)業(yè),無疑是受益最大的行業(yè)之一。如果今年銀行利率真的大幅度降低了,那么購房者還貸的壓力將大大減輕。同時(shí),降息也會(huì)刺激樓市消費(fèi)增加,甚至有望促進(jìn)樓市回暖。
另外,未來政府在稅收上還有進(jìn)一步操作空間。一些業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所推出的減免稅費(fèi)主要集中在交易環(huán)節(jié)。實(shí)際上,在房企開發(fā)環(huán)節(jié)有城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅等十幾項(xiàng)稅種,而目前的減稅并沒有觸及國家政策底線,因此,預(yù)計(jì)還有進(jìn)一步的減免稅費(fèi)措施出臺(tái)。
土地政策、信貸支持？
“對(duì)于許多開發(fā)商而言,在前兩年高價(jià)拿地已成事實(shí)?！币晃婚_發(fā)商表示,有的拿到的土地價(jià)格,如果現(xiàn)在開盤賣,光成本價(jià)就高于周邊的打折樓盤,與其賣,不如不賣。而國家對(duì)土地開發(fā)又有“兩年之限”。如果能延長開發(fā)時(shí)間,一些房源就不用在已經(jīng)房源扎堆的市場(chǎng)上再來爭(zhēng)搶一杯羹。
業(yè)內(nèi)人士陸則非認(rèn)為,年底國家剛出臺(tái)的樓市新政中提到的信貸政策也很值得關(guān)注:“進(jìn)入去年第四季度以來,政府層面已經(jīng)出臺(tái)多項(xiàng)政策支持房地產(chǎn)企業(yè)融資信貸,但總體依舊沒有實(shí)質(zhì)性的放松,因此,市場(chǎng)預(yù)計(jì)未來繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸支持可能成為政府救市的又一張牌?！?
而據(jù)最新消息,目前天津已經(jīng)上報(bào)了房地產(chǎn)信托投資基金的試點(diǎn)項(xiàng)目方案。
央行金融市場(chǎng)司相關(guān)負(fù)責(zé)人在某新聞發(fā)布會(huì)上稱,房地產(chǎn)投資信托基金（reits）目前已經(jīng)形成初步試點(diǎn)總體構(gòu)架,有關(guān)部門進(jìn)一步會(huì)商后將報(bào)批國務(wù)院,然后進(jìn)行試點(diǎn)。在度過了慘淡的2008年以后,國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有望獲得新的融資渠道。
不過,也有業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)投資信托基金的推出還面臨不少具體的操作性難題