上海、南京、杭州去年商品住宅成交量下跌明顯，三城市分別下跌57%、54.3％、約50%。但價(jià)格總體而言與成交量形成了“蹺蹺板”游戲格局，分析人士稱，商品住宅的銷(xiāo)量提升必將以調(diào)低價(jià)格來(lái)拉動(dòng)，今年或有價(jià)格繼續(xù)下調(diào)空間。
猶如坐了一趟“過(guò)山車(chē)”，去年上海商品住宅成交量最終以銳減約57%收官。這一頹勢(shì)在南京及杭州這兩個(gè)長(zhǎng)三角重鎮(zhèn)都有所顯現(xiàn)——當(dāng)?shù)厣唐纷≌山涣壳澳攴謩e下跌54.3％、約50%。
但同期三地商品住宅的價(jià)格并未下調(diào)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“價(jià)格”與“成交量”已形成了“蹺蹺板”游戲態(tài)勢(shì)，商品住宅的銷(xiāo)量提升，必將以調(diào)低價(jià)格來(lái)拉動(dòng)。
據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，去年上海商品住宅成交897萬(wàn)平方米，成交均價(jià)1.37萬(wàn)元/平方米。同比成交面積下跌56.88%，均價(jià)則上漲32.52%。南京及杭州的商品住宅成交面積也都有逾一半下跌。本報(bào)從南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)了解到：2008年南京一共賣(mài)出4.24萬(wàn)套新建商品住宅，和2007年成交9.25萬(wàn)套相比少了5萬(wàn)多套，同比下滑54.3％。而中原地產(chǎn)給本報(bào)提供的杭州樓市最新統(tǒng)計(jì)表明：去年杭州商品住宅共成交約208萬(wàn)平方米，這比2007年同比減少約五成。
“壺口越來(lái)越大，但是杯子越來(lái)越少?！币晃徊辉竿嘎缎彰姆治鰩煂?duì)本報(bào)如是形容目前上述三個(gè)城市在商品住宅銷(xiāo)售中所遇到的窘境。他認(rèn)為，目前的市場(chǎng)需求量已基本定型，在諸多政策的短期促進(jìn)僅帶來(lái)成交量“抬頭”之后，今年樓市成交激增的可能性極小。另外“存貨”的日益增加也將成為難以避免的問(wèn)題。
上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析說(shuō)，去年上半年上海內(nèi)環(huán)內(nèi)比較高端的樓盤(pán)成為銷(xiāo)售主力，成交量占全年總量的58%。但這一趨勢(shì)在下半年逆轉(zhuǎn)，最近幾個(gè)月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，境外購(gòu)房者已明顯減少。同期十幾個(gè)人同時(shí)購(gòu)入幾十套房子的成交案例也基本消失。
作為佐證，上海臺(tái)慶房產(chǎn)對(duì)去年12月成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：去年12月上海一手住宅成交量環(huán)比增長(zhǎng)22.2% ，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)成交量跌三成。該公司副總經(jīng)理陳史翎對(duì)本報(bào)分析稱：“投資需求、中高檔住宅依舊表現(xiàn)疲軟?！?
據(jù)南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)：2008年銷(xiāo)售面積為444萬(wàn)平方米，供銷(xiāo)比約為1.46：1。該市網(wǎng)上機(jī)構(gòu)則發(fā)布報(bào)告稱：2008年南京市剩余的待售商品住宅為51658套，按照去年銷(xiāo)售速度，大約可賣(mài)15個(gè)月。該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2009年南京市商品住宅上市面積約為451.59萬(wàn)平方米。這一新上市量加上2008年結(jié)余的待售量，2009年的南京樓市壓力依然很大。而截至去年年末，杭州市商品房存量約合3.2萬(wàn)套，這遠(yuǎn)超過(guò)2007年年末可售房源的一倍。
“供應(yīng)的持續(xù)增加與需求的疲軟，已帶動(dòng)一些新盤(pán)低開(kāi)。這一態(tài)勢(shì)最近幾個(gè)月很明顯，很多樓盤(pán)都是在9月份之后開(kāi)始緊急調(diào)低價(jià)格。降價(jià)的謹(jǐn)慎使得去年全年的均價(jià)相比2007年仍上浮了近四成?！敝性禺a(chǎn)品牌管理部總監(jiān)王慧對(duì)本報(bào)表示。她保守預(yù)計(jì)，接下來(lái)樓價(jià)仍有下調(diào)空間，如杭州下沙區(qū)在幾個(gè)月前還有售價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)，但數(shù)月之內(nèi)該區(qū)域成交均價(jià)幾乎都在7000元/平方米左右。
陸騎麟則認(rèn)為：去年年底上海商品住宅成交量的回升與多數(shù)開(kāi)發(fā)商降價(jià)有關(guān)。目前開(kāi)發(fā)商應(yīng)緊跟市場(chǎng)趨勢(shì)，提升項(xiàng)目性價(jià)比來(lái)增加銷(xiāo)售，只有成交量回升到一定高度才能帶動(dòng)價(jià)格回升。