??????? 了擴大內需、促進經濟增長，中央出臺了一系列鼓勵住房消費的政策。而備受關注的“二套房貸”限制，則始終沒有開閘。隨著樓市調整深入發(fā)展，以及近期中央對樓市調控方式的改變，關于“二套房貸”去留之爭也進一步升級?！岸追抠J”政策，是堅持到底還是選擇性松綁？
“二套房貸”去留之爭
上海某公司文員金黎黎想把現(xiàn)在住的８０多平方米的房子換成一套小三居房，好給即將上中學的兒子布置一個書房?？墒前凑宅F(xiàn)在的房貸政策，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于４０％，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的１．１倍。?
這就是去年９月２７日出臺的“二套房貸”政策相關內容。隨著樓市趨冷，以及近期中央對樓市調控方式的改變，關于“二套房貸”政策去留之爭也進一步升級。
?。保霸拢玻踩?，央行宣布，居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的０．７倍；最低首付款比例調整為２０％。這被視為房貸政策放松的信號。?
但緊隨其后，銀監(jiān)會緊急發(fā)布通知，要求各商業(yè)銀行辦理個人住房貸款，除首次利用貸款購買自住房外，其余情形均繼續(xù)嚴格執(zhí)行以前的規(guī)定。這直接導致多數(shù)商業(yè)銀行在出臺房貸細則的時候持觀望態(tài)度。?
事實上，在此前地方政府出臺的一系列“救市”政策中，已有部分變相突破了“二套房貸”限制。如被市場稱為“杭州２４條”的《杭州市人民政府關于促進杭州市房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》明確，對一戶家庭中年滿１８周歲的子女購買第二套住房比照首套住房貸款政策執(zhí)行。?
政策爭論的背后，是房地產市場形勢發(fā)生了深刻變化。國家統(tǒng)計局公布的全國房地產市場運行情況顯示，１０月當月全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)為９９．６８點，比９月回落１．４７點，這是今年以來該指數(shù)的連續(xù)第十個月下滑。而國家發(fā)改委發(fā)布的全國房價調查結果顯示，１０月份全國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲１．６％，漲幅比９月低１．９個百分點，環(huán)比下降０．３％。值得注意的是，繼深圳、廣州之后，樓市“風向標”上海的新房價格也跌破去年同期水平，同比下降０．３％?！斑@表明我國房價開始從快速增長、漲幅回落，轉向小幅下跌，市場有進一步趨冷的可能?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭說。
保護正常改善性居住需求
隨著宏觀經濟形勢的變化，國務院出臺了進一步擴大內需、促進經濟增長的十項措施，其中第一條就是“加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房建設支持力度”。隨后，國務院總理溫家寶在部署落實中央政策措施的會議上進一步指出，要認真分析和研究房地產市場的形勢，正確引導和調控房地產走勢。?
“在相當長一段時間里，房地產行業(yè)仍會是中國的支柱性產業(yè)，對拉動內需、促進經濟增長有很強的帶動力。為了避免我國經濟增速過快下滑，有必要及時調整樓市政策，刺激住房消費，并可視情況變化，改變包括‘二套房貸’在內的一系列調控政策?！敝袊康禺a指數(shù)系統(tǒng)副主任、中國指數(shù)研究院（華東）副院長陳晟說。?
中國住宅房地產研究會副會長、住房和城鄉(xiāng)建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，在樓市過熱的時候，提高第二套房的首付比例及利率，能有效打擊投機炒作行為，但它也抑制了正常的改善性居住需求?，F(xiàn)在不僅是樓市下滑，經濟增長也面臨減速，這一政策就有必要適時作出調整。?
但仍有眾多專家對調整“二套房貸”限制心存顧慮。復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任尹伯成認為，２００７年我國房價飛漲，投機炒作起了很大推動作用，投資客“瘋狂性”入市，帶動自住者“恐慌性”入市?！岸追抠J”政策增加了借用金融杠桿炒房的成本，提高了投資門檻，有效打擊了市場投機需求。?
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他說：“如果此時松綁‘二套房貸’政策，投資需求會不會東山再起、給房地產和金融行業(yè)帶來更大潛在風險？”
適當調整可刺激消費
上海易居房地產研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭認為，樓市帶有部分資本市場的性質，會形成追漲殺跌的“羊群效應”，政策調控應該具有提前量，應當擇機對“二套房貸”政策作出適當調整，保護正常的升級換代居住需求。?
建發(fā)房地產集團上海有限公司總經理周曙光認為，二套住房有相當部分都是小換大、舊換新的改善性需求，給這部分貸款松綁，并不會刺激投機行為抬頭、制造新的泡沫，因為市場預期已經從“上漲”轉為“下跌”，投機風險大大增加，而心理預期的扭轉需要相當長時間，不可能因為局部信貸政策的調整而一朝改變。?
一位不愿意透露姓名的銀行界人士表示，目前的信貸政策更多地鼓勵首次置業(yè)者購買普通房，但事實上，二次置業(yè)者比首次置業(yè)者購買力更強，其貸款風險也更低，應該支持改善性居住需求的正常釋放。?
業(yè)內人士認為，從活躍市場、刺激消費出發(fā)，可以擇機調整“二套房貸”政策。如對第一套房貸已經還清的購房者，“二套房貸”可按首套標準執(zhí)行；或者取消對“二套房貸”的限制，但第三套以上住房貸款仍從嚴控制。