昨日江蘇省物價(jià)局在11月份新聞通氣會(huì)上透露了可能會(huì)“放開房?jī)r(jià)”的改革思路，提出政府將管理重心轉(zhuǎn)向政策性保障住房，并適時(shí)調(diào)整普通商品住房定價(jià)形式，擴(kuò)大企業(yè)定價(jià)權(quán)。這種抓保障、放市場(chǎng)的思路在某種程度上意味著，實(shí)施了十年的江蘇商品房核價(jià)政策有可能取消。業(yè)內(nèi)專家指出，如果有了定價(jià)自主權(quán)，從目前的市場(chǎng)行情來說，開發(fā)商很可能會(huì)降低開盤價(jià)格，以吸引購(gòu)房人，之后再根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。
“放開房?jī)r(jià)”列入議事日程
在省物價(jià)局11月25日出臺(tái)的《關(guān)于運(yùn)用價(jià)格杠桿擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的意見》里，改革房?jī)r(jià)管理方式被列入13條意見之中。改革的一個(gè)思路是將管理重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到對(duì)政策性保障住房?jī)r(jià)格與租金管理上。對(duì)于這么多年來一直為限制房?jī)r(jià)過快上漲而絞盡腦汁的政府而言，這一角色變換相當(dāng)鮮明，下一步政府主要做的就是加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房、拆遷安置房和帶有公益性質(zhì)的商品住房的價(jià)格管理，落實(shí)對(duì)保障性住房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。
另一個(gè)改革方向則是“放寬商品住房?jī)r(jià)格管理，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)權(quán)，順應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，適時(shí)調(diào)整對(duì)普通商品住房的定價(jià)形式。”這一表述發(fā)出了放開商品房?jī)r(jià)格管理的信號(hào)。據(jù)了解，我省1998年已將普通商品房納入政府指導(dǎo)價(jià)范疇，而一旦放開管理，那就意味著，房子賣多少錢不再需要去物價(jià)局審核成本了，開發(fā)商自己說了算。
記者注意到，在本月初鎮(zhèn)江市出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》中，已經(jīng)提出了要“放寬房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格管理。取消商品房‘一套一價(jià)’管理方式，實(shí)行商品房市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)(政策性住房除外）?！彪m然省物價(jià)局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，鎮(zhèn)江的做法“不合程序”，但“也是一種嘗試”。至于全省的政策“要根據(jù)形勢(shì)需要，按照程序做好下一步工作?！?/p>
放開后兩個(gè)手段規(guī)范市場(chǎng)
回顧我省十年來商品住房管理政策，對(duì)普通商品房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的規(guī)定一直沒變。1998年9月29日省政府頒布了《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》，明確了不同類型商品房的價(jià)格管理模式：經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)；普通住宅商品房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；高檔住宅商品房和非住宅商品房實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。2002年6月6日，《江蘇省定價(jià)目錄》再次明確了政府對(duì)普通住宅商品房的價(jià)格管理權(quán)。
這十年來，我省的普通商品房一直是按這樣兩道公式來核價(jià)的：綜合平均銷售價(jià)格(元/㎡）=商品房單位面積費(fèi)用之和+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+代收費(fèi)甲+利潤(rùn)+稅金；各樓層、朝向銷售價(jià)格(元/㎡）＝綜合平均銷售價(jià)格×(1±住宅差價(jià)率）。
這其中，普通商品房住宅的利潤(rùn)率被限定在最高不超過8%。開發(fā)商拿到了物價(jià)局核出的基準(zhǔn)價(jià)后，可以在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上浮動(dòng)，上浮的最高限度先是3%，然后調(diào)到了5%，2004年時(shí)省物價(jià)局對(duì)鹽城、常州、鎮(zhèn)江三市的批文中將上浮幅度又?jǐn)U大到了不超過8%。
一旦放開商品房?jī)r(jià)格管理，會(huì)不會(huì)使這些年好不容易被壓制下去的亂收費(fèi)現(xiàn)象重新抬頭？對(duì)于這一點(diǎn)，物價(jià)局已有對(duì)策，“我們要做的就是監(jiān)督企業(yè)執(zhí)行‘一房一標(biāo)’和‘一價(jià)清’?！币簿褪钦f，開發(fā)商自行定價(jià)，也必須在銷售場(chǎng)所公示每一套房子的價(jià)格，只能按規(guī)定一次性收費(fèi)，不能重復(fù)亂收費(fèi)。實(shí)質(zhì)上就是，物價(jià)局不再管開發(fā)商的銷售價(jià)格，只管開發(fā)商的銷售行為。
這種做法不是沒有先例，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前全國(guó)各省市中，對(duì)普通住宅商品房嚴(yán)格執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的也只有江蘇等極少數(shù)省市，其他均已逐步放開由市場(chǎng)定價(jià)。
低價(jià)潮讓核價(jià)失去意義
對(duì)于房?jī)r(jià)可能“松綁”的消息，南京江寧區(qū)房協(xié)秘書長(zhǎng)張國(guó)安表示，是當(dāng)前買方市場(chǎng)的大背景為價(jià)格管理政策的調(diào)整提供了契機(jī)。多年來，江蘇省物價(jià)部門一直對(duì)普通商品房進(jìn)行核價(jià)監(jiān)管，在房?jī)r(jià)處于上升時(shí)期，這種管理是合理的。特別是去年市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲過快，南京市更實(shí)施了“一房一價(jià)”的嚴(yán)格管理手段，應(yīng)該說對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控還是起到了一定作用。不過今年上半年以來，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售明顯下滑，價(jià)格也一路走低。數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，南京整體房?jī)r(jià)、新住房?jī)r(jià)格、二手房?jī)r(jià)格，不僅低于9月份，也全部低于去年同期水平，其中整體房?jī)r(jià)同比下跌1.5%，比上個(gè)月下跌0.8個(gè)百分點(diǎn)。在這種形勢(shì)下，即使政府不再核價(jià)，價(jià)格也上不去了。
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“特別是今年下半年以來，大量樓盤打出低價(jià)、降價(jià)策略，實(shí)際銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于物價(jià)局的核定價(jià)格，”張國(guó)安指出，“像江寧的恒大綠洲，物價(jià)局核價(jià)是每平方米7400多元，實(shí)際上開發(fā)商的毛坯房?jī)r(jià)只賣到4600元。不僅這一個(gè)樓盤，江寧目前低于核價(jià)賣的還有好幾家，比如直接在核價(jià)基礎(chǔ)上打八幾折等等。而這樣的例子在城中、河西、城北等板塊也比比皆是?！睋?jù)了解，河西的橫塘西苑、城北的中北品閣、城中的觀城等等，都是在核定價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行了大幅優(yōu)惠。低迷的市場(chǎng)條件下，核價(jià)失去了意義。因此南京市9月底取消了“一房一價(jià)”政策，而徹底放開房?jī)r(jià)。
業(yè)界反響
放開也不敢貿(mào)然漲價(jià)
有消費(fèi)者擔(dān)心，如果房?jī)r(jià)放開，會(huì)不會(huì)讓定價(jià)變得混亂，開發(fā)商會(huì)借此抬價(jià)嗎？“在當(dāng)前這種供大于求的形勢(shì)下，開發(fā)商亂定價(jià)、賣高價(jià)是不可能的，‘松綁’增加了企業(yè)的價(jià)格自主權(quán)，但理性定價(jià)仍是第一位的?！睆垏?guó)安指出，以南京為例，以前政府核價(jià)之后，開發(fā)商所售商品房的綜合平均售價(jià)必須控制在基準(zhǔn)價(jià)上浮不超過5%的范圍內(nèi)，不可以隨便漲價(jià)。因此不少企業(yè)為了多獲利潤(rùn)，最初申請(qǐng)核價(jià)時(shí)，就會(huì)盡可能地把價(jià)格抬上去。業(yè)內(nèi)專家指出，如果企業(yè)有了定價(jià)自主權(quán)，降價(jià)或者漲價(jià)都沒了“障礙”，從目前的市場(chǎng)行情來說，開發(fā)商很可能會(huì)降低開盤價(jià)格，以吸引購(gòu)房人，之后再根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。
南京中住置業(yè)有限公司總經(jīng)理袁人牛表示，如果給了開發(fā)商定價(jià)權(quán)，最基本的定價(jià)方式是讓市場(chǎng)決定價(jià)格，“怎么賣得掉怎么定價(jià)，以前定價(jià)基本是按成本，但放開后就不一樣了。成本只是一方面，還可以衡量周邊其他新商品房的價(jià)格，也可以參考二手房?jī)r(jià)格，同時(shí)還要考慮企業(yè)的資金實(shí)力和回籠資金的需求。在一些特定的情況下，比如企業(yè)資金緊張，急需打開銷路，那么不計(jì)利潤(rùn)低于成本銷售也是完全有可能的?！?/p>
據(jù)了解，目前南京樓市一方面新盤低價(jià)起售，如城中的金陵尚府起價(jià)每平方米8900元，比周邊二手房低出3000元左右，江北的旭日愛上城3100元/㎡起售，江寧的武夷·水岸家園也宣稱下月將以每平方米4000多元的價(jià)格“0利潤(rùn)”入市。另一方面，老盤則頻頻以特價(jià)房吸引眼球，凱潤(rùn)金城22套特價(jià)房14000元/㎡起售，總價(jià)最高優(yōu)惠達(dá)到35萬元，雅居樂花園特價(jià)房起售價(jià)8800元/㎡，江北的天潤(rùn)城特價(jià)每平方米3080元，城南的花雨南庭5900元/㎡，而江寧百家湖花園特價(jià)房4800元/㎡，比此前6800元/㎡的銷售均價(jià)直跌2000元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鋪天蓋地的低價(jià)潮，已經(jīng)看出企業(yè)對(duì)于低價(jià)策略的倚重?！翱梢钥隙ǖ氖?，在當(dāng)前不太景氣的房地產(chǎn)銷售格局下，即使房?jī)r(jià)放開，開發(fā)商漲價(jià)的可能性也是微乎其微?！庇浾呤±谕鯚?/p>
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讓政府做政府的，市場(chǎng)做市場(chǎng)的 （江蘇省建設(shè)廳負(fù)責(zé)人談房地產(chǎn)市場(chǎng)管理）
無獨(dú)有偶，就在江蘇省物價(jià)局發(fā)出了可能“放開房?jī)r(jià)管理”的同時(shí)，省建設(shè)廳廳長(zhǎng)周嵐日前在接受媒體采訪時(shí)也透露出了房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的改革思路，周嵐對(duì)住房保障政策的解讀意味深長(zhǎng)，那就是“讓政府做政府的，市場(chǎng)做市場(chǎng)的?！?/p>
“房地產(chǎn)市場(chǎng)必須調(diào)整?！敝軑拐J(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的階段時(shí)，大家出于某種預(yù)期，購(gòu)買量會(huì)放大，市場(chǎng)就會(huì)存在泡沫。因?yàn)檫@不僅是剛性需求，投資需求也存在。但放大投資性需求是不利的，投資性需求會(huì)使國(guó)際市場(chǎng)的熱錢進(jìn)來，就會(huì)讓政府沒有辦法保障想保障的剛性需求，因此必要的宏觀調(diào)控是必須的，但是一定要把投資性需求和剛性需求分開。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過必要的重組之后，市場(chǎng)更加理性，老百姓也更加理性。政府此時(shí)要做的就是一方面重視弱勢(shì)群體基本需求的保障，通過廉租房制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度和限價(jià)房制度等滿足民生住房的基本需要。另一方面要讓市場(chǎng)做市場(chǎng)的，讓自己買得起商品房的人走商品房的道路。
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人民大學(xué)宏觀經(jīng)濟(jì)報(bào)告預(yù)測(cè)
明年全國(guó)樓市以“價(jià)格調(diào)整”為主
中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所昨天發(fā)布的一項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)報(bào)告預(yù)測(cè)，2009年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂觀。該所聯(lián)席副所長(zhǎng)劉元春解釋說，雖然目前中國(guó)政府采取了大規(guī)模刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，但預(yù)計(jì)明年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍將下滑，全年gdp增速預(yù)計(jì)為8.42%。但他還認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷明年下滑之后，很有可能在2010年出現(xiàn)溫和的反彈。
劉元春表示，房地產(chǎn)需求和房地產(chǎn)投資下滑已成定局。今年房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積和銷售價(jià)格指數(shù)都全面回調(diào)，銷售面積預(yù)計(jì)比去年降低18.1%，增速下降41.3個(gè)百分點(diǎn)。房屋銷售價(jià)格全面下滑幅度達(dá)9.1個(gè)百分點(diǎn)，“其中第四季度環(huán)比價(jià)格出現(xiàn)明顯負(fù)增長(zhǎng)”。
因此，明年房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)全面調(diào)整，“價(jià)格調(diào)整”取代“成交量調(diào)整”成為明年市場(chǎng)主旋律，房地產(chǎn)面臨“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)加大。預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)投資增速將下降10-20個(gè)百分點(diǎn)，零增長(zhǎng)的現(xiàn)象也可能出現(xiàn)。
他解釋說，今年3月開始，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源累計(jì)增速低于應(yīng)付款累計(jì)增速，資金面開始惡化，而且這種狀況持續(xù)擴(kuò)張，使得二者缺口越來越大?！敖衲?月自籌資金占房地產(chǎn)資金來源的比例達(dá)103%，這意味著房地產(chǎn)資金進(jìn)入枯竭期”。