??????? 全國(guó)房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)在上海，上海房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)在浦東。今年以來(lái)，浦東房?jī)r(jià)從23674元/平方米月成交均價(jià)最高點(diǎn)，走到12612元/平方米最低點(diǎn)，跌幅高達(dá)46％，走出了與市場(chǎng)大勢(shì)基本相符的大陰線。
然而，就在浦東，偏居?xùn)|南一隅的川沙板塊卻無(wú)懼大勢(shì)，房?jī)r(jià)波動(dòng)性上升，到今年10月，川沙板塊商品住宅成交均價(jià)13695元/平方米，與去年同期相比上漲超過(guò)28％。
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源自迪士尼概念
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迪士尼，一個(gè)風(fēng)靡世界近百年的卡通游樂(lè)品牌，將于不遠(yuǎn)的將來(lái)落戶上海。浦東，在經(jīng)歷與其他區(qū)域的幾輪激烈競(jìng)爭(zhēng)后，將迪士尼“準(zhǔn)生證”穩(wěn)穩(wěn)地握在手中。
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19日，記者獨(dú)家獲悉，雖然上海市相關(guān)部門與美國(guó)迪士尼公司的相關(guān)細(xì)節(jié)談判仍在進(jìn)行，但迪士尼主題公園落戶上海浦東已經(jīng)沒(méi)有懸念。消息人士透露，迪士尼選址確定于浦東川沙和南匯交界的黃樓區(qū)域，首期工程占地面積4平方公里，最終完成的占地面積達(dá)8平方公里。
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消息一出，上海與迪士尼概念相關(guān)的本地股再次被全線封至漲停板。風(fēng)傳有土地資產(chǎn)位于川沙的界龍實(shí)業(yè)更是最近一段時(shí)間受到追捧的熱門股票之一，市盈率已經(jīng)高達(dá)85倍。市場(chǎng)對(duì)迪士尼的熱望可見(jiàn)一斑。
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其實(shí)，迪士尼概念早在去年開(kāi)始就有消息在市場(chǎng)陸續(xù)傳出。今年3月兩會(huì)期間，上海市市長(zhǎng)韓正明確表示，上海迪士尼主題樂(lè)園項(xiàng)目正等待批復(fù)。10月18日，有媒體報(bào)道上海銀監(jiān)局透露，上海市政府和市發(fā)改委曾召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，表示上海地方政府接下來(lái)將重點(diǎn)跟進(jìn)已上報(bào)中央但還未被審批的項(xiàng)目，包括上海迪士尼主題公園建設(shè)規(guī)劃方案。
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上海官方如此明確的表態(tài)被市場(chǎng)看做積極的確認(rèn)信號(hào)。除了欣喜于上海都市游樂(lè)文化再添新景外，迪士尼可能引發(fā)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用成為市場(chǎng)最關(guān)注的話題。而房地產(chǎn)市場(chǎng)也是聞風(fēng)而動(dòng)。
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川沙板塊房?jī)r(jià)逆勢(shì)堅(jiān)挺
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來(lái)自上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司的研究報(bào)告顯示，位于上海浦東南部的川沙板塊房?jī)r(jià)在樓市普跌的情況下逆勢(shì)上揚(yáng)。今年10月，浦東商品住宅均價(jià)12612元/平方米，比去年同期下跌34％。相比今年3月的最高值下跌幅度達(dá)46％。與之對(duì)比，川沙商品住宅在10月報(bào)13695元/平方米，同比上漲28%。在今年3月韓正市長(zhǎng)表態(tài)迪士尼項(xiàng)目后，川沙一度創(chuàng)下超過(guò)1.6萬(wàn)元/平方米的月成交單價(jià)。
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資料顯示，川沙位于上海浦東新區(qū)東南區(qū)，瀕臨東海，東南接上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)。上海市政府對(duì)其功能定位為“空港物流、現(xiàn)代居住和文化旅游”?！八^文化旅游很大程度上寄望迪士尼主題公園的落成使用，隨之而來(lái)的是川沙區(qū)域房?jī)r(jià)的上升與商業(yè)、酒店、餐飲等服務(wù)產(chǎn)業(yè)的全面啟動(dòng)?！笨硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司上海區(qū)總經(jīng)理于丹丹介紹。
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從供求市場(chǎng)來(lái)看，川沙樓市也受到低迷市場(chǎng)形勢(shì)的影響。去年10月至今年10月，川沙商品住宅供應(yīng)面積141566平方米，但成交面積為94267平方米，供求比1：0.67。而商業(yè)項(xiàng)目卻因?yàn)楣┙o不足而倍顯稀缺。今年3月，一個(gè)名為綠地東海岸廣場(chǎng)的項(xiàng)目入市，直接將商業(yè)項(xiàng)目成交單價(jià)從7800元/平方米直接拉升到26000元/平方米，以后維持20000元/平方米均價(jià)。
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“目前大部分項(xiàng)目處于尾盤(pán)銷售階段，一旦迪士尼項(xiàng)目啟動(dòng)，配套設(shè)施有望快速完善。”于丹丹稱。
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迪士尼或成“富民”引擎
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迪士尼落戶上海之所以帶來(lái)市場(chǎng)如此轟動(dòng)，遠(yuǎn)不止土地資產(chǎn)升值和公園收入這樣簡(jiǎn)單。
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今年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)和金融業(yè)遭遇下行風(fēng)險(xiǎn)，上海經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定增長(zhǎng)受到考驗(yàn)。而2010年世博會(huì)和迪士尼項(xiàng)目的啟動(dòng)在此情況下更備受矚目?！皯?yīng)該說(shuō)上海是全國(guó)率先嘗試產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型的區(qū)域，服務(wù)業(yè)一定是未來(lái)拉動(dòng)上海經(jīng)濟(jì)的重要支點(diǎn)。迪士尼建設(shè)和運(yùn)營(yíng)對(duì)gdp的直接拉動(dòng)作用其實(shí)不大，但隨著服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，它一定是個(gè)藏富于民的寶藏?！币晃欢嗄陞⑴c上海迪士尼項(xiàng)目立項(xiàng)考察和可行性研究的專家告訴記者。
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據(jù)了解，眾多專家持世博后啟用迪士尼的觀點(diǎn)，其中原因之一是為了避免迪士尼分流世博旅游消費(fèi)。但隨著上海重大項(xiàng)目投資的加速啟動(dòng)，迪士尼準(zhǔn)備工作可能提速。
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“上海新國(guó)際博覽中心成立時(shí)，有專家表示每一元的門票收入將帶動(dòng)8元的相關(guān)消費(fèi)。迪士尼的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)能力一定遠(yuǎn)不止這些?！睂＜曳Q。
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另外，專家介紹，從盈利模式來(lái)看，迪士尼品牌真正盈利點(diǎn)來(lái)源于衍生品市場(chǎng)，如卡通玩偶和音像制品的特許生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)等。如迪士尼中文電視頻道成功落戶上海，大量電視廣告收入也將成為衍生品盈利的重點(diǎn)之一。
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對(duì)于上海迪士尼與香港迪士尼的微妙關(guān)系，知情人士告訴記者，2001年時(shí)，上海方面曾經(jīng)表示，迪士尼項(xiàng)目由香港先行，上海要等候數(shù)年。但相比香港，對(duì)于廣大內(nèi)地消費(fèi)者而言，上海的優(yōu)勢(shì)在于“不要簽證”?！跋炔徽f(shuō)全國(guó)的旅游消費(fèi)會(huì)有多少聚攏至上海，單單長(zhǎng)三角2億最富裕的中國(guó)人口，就足以為上海旅游、娛樂(lè)文化業(yè)帶來(lái)新動(dòng)力?！睂＜冶硎?。
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成立于1923年的迪士尼公司經(jīng)過(guò)數(shù)十年完善與發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)鏈影響日益擴(kuò)大。一位曾經(jīng)作為上?？疾靾F(tuán)代表之一在數(shù)年前參觀了奧蘭多“迪士尼世界”的專家告訴記者，迪士尼極富創(chuàng)新和娛樂(lè)精神的游園文化令人驚嘆。迪士尼形象設(shè)計(jì)師們不斷發(fā)明增添最新的乘游項(xiàng)目，新景點(diǎn)和項(xiàng)目的更換頻率可以達(dá)到三年內(nèi)將游園項(xiàng)目翻新一輪。“在奧蘭多迪士尼能夠看到中國(guó)主題區(qū)有地道的北京炸醬面和上海小籠包，聽(tīng)著昆曲、評(píng)彈?！睂＜腋袊@，迪士尼作為全球兒童和成人的娛樂(lè)夢(mèng)想，已經(jīng)深入人心。
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根據(jù)知情人士的介紹，引入上海的迪士尼主題公園有望與美國(guó)迪士尼形成同步的項(xiàng)目更新頻率，并由美方高管參與品牌輸入和輔導(dǎo)工作。