??????? 內(nèi)地房地產(chǎn)成交量持續(xù)萎縮，而信用仍然緊縮，因此評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪在最新發(fā)布的報(bào)告中，對(duì)未來12-18個(gè)月內(nèi)中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的整體評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。在今年4月份，穆迪已經(jīng)看淡內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)。
在向本報(bào)提供的報(bào)告中，穆迪的分析師曾啟賢表示：“銷售量收縮、房價(jià)下跌、以及今年上半年的土地收購，導(dǎo)致了資產(chǎn)負(fù)債表的流動(dòng)性和財(cái)務(wù)狀況惡化，以致我們?cè)谶^去6個(gè)月需要采取多項(xiàng)負(fù)面的評(píng)級(jí)行動(dòng)。”
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11月20日，在穆迪公開評(píng)級(jí)的13家發(fā)展商中，有12家的股價(jià)都跟隨大市下跌。其中，下跌幅度最大的為上置集團(tuán)(01207.hk），下跌22.093%，收?qǐng)?bào)0.335港元。
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其次為中海外(00688.hk）下跌7.345%，收?qǐng)?bào)8.2港元；雅居樂(03383.hk）下跌6.926％，收?qǐng)?bào)2.15港元；碧桂園(02007.hk）下跌6.383％，收?qǐng)?bào)1.32港元；綠城中國(03900.hk）下跌6.195%報(bào)2.12港元。其他的股份都有不同程度的下跌，只有路勁基建(01098.hk）逆市上升1.471%報(bào)2.07港元。
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短期流動(dòng)性或惡化
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在穆迪公開評(píng)級(jí)的13家發(fā)展商中，中海外、碧桂園、雅居樂、路勁基建、麗豐控股(01125.hk），以及上海證大房產(chǎn)(00755.hk）的未來展望都為“穩(wěn)定”。世茂房地產(chǎn)(00813.hk）與中國地產(chǎn)(01838.hk）則可能被降級(jí)。而其余的綠城中國、合生創(chuàng)展、沿海綠色家園(01124.hk）、上置集團(tuán)，以及中新地產(chǎn)集團(tuán)(00563.hk）的展望則為“負(fù)面”。
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穆迪方面指出，資金緊縮、需求疲弱，以及現(xiàn)金緩沖收縮對(duì)開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表都有不同程度的影響。在2006年和2007年，許多發(fā)展商從海外的股市和債市籌集了豐厚的資金用以擴(kuò)充業(yè)務(wù)，特別是土地儲(chǔ)備。但是從2007年底開始，海外市場(chǎng)的投資者擔(dān)心地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)狀況，而今年以來的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)更加劇了這些擔(dān)憂。
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同時(shí)消費(fèi)者也持觀望態(tài)度，銷售數(shù)字的不理想加重了資金流動(dòng)性的問題。因此，不少地產(chǎn)商下調(diào)了其銷售目標(biāo)，價(jià)量俱跌。
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根據(jù)穆迪的統(tǒng)計(jì)，以中海外、世茂、合生創(chuàng)展、雅居樂、綠城中國以及上置集團(tuán)的情況為例，這6個(gè)發(fā)展商在截至今年8月和9月的銷售額合共530億港元，而它們?cè)?008年全年的原目標(biāo)銷售額一共為1020億港元。穆迪估計(jì)，銷售方面的挑戰(zhàn)在未來12－18個(gè)月內(nèi)只會(huì)增加。盡管發(fā)展商們用降價(jià)的方式促銷，但是這種手段將損害盈利水平。
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在穆迪的評(píng)級(jí)中，幾乎所有發(fā)展商的資金流動(dòng)性都變?nèi)?。根?jù)穆迪的統(tǒng)計(jì)，截至2008年6月底，13家地產(chǎn)商的總現(xiàn)金余額比去年12月的總量下降了23％至330億港元。其中，碧桂園在去年底的現(xiàn)金量是最多的，約100億港元，而截至今年上半年下降到不足50億港元。而截至今年6月底，現(xiàn)金余額最多的為中海外，有70多億港元。
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曾啟賢說：“雖然有些開發(fā)商具備境內(nèi)融資的渠道，可部分緩解了境外信貸緊張或未能獲得境外信貸的障礙，但增加向國內(nèi)銀行借貸會(huì)對(duì)債券持有人帶來從屬風(fēng)險(xiǎn)?！?
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此前有部分發(fā)展商選擇出售資產(chǎn)和項(xiàng)目的股本權(quán)益來募集現(xiàn)金和改善流動(dòng)性，比如雅居樂出售海南旅游項(xiàng)目的30％給摩根士丹利。不過，曾啟賢指出，在金融海嘯的影響下，房地產(chǎn)基金等海外資金大部分將資金調(diào)回歐美，在未來出售項(xiàng)目的機(jī)會(huì)將減低。
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運(yùn)營不確定性增強(qiáng)
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穆迪高級(jí)信用評(píng)級(jí)主任蔡承業(yè)指出，為了穩(wěn)定市場(chǎng)，有關(guān)部門近期宣布減稅和放寬按揭限制，而地方政府也采取措施鼓勵(lì)購買房子。不過，這些措施的影響仍是未知數(shù)，而監(jiān)管機(jī)構(gòu)將來如何處理問題仍具有不確定性。
有關(guān)部門從2008年初就收緊了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款政策，目的是為通貨膨脹以及該行業(yè)的過熱發(fā)展降溫。盡管央行在10月份開始放松貨幣政策，但銀行對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)的借貸風(fēng)險(xiǎn)仍然保持警惕。
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此前傳出有關(guān)部門在調(diào)減首次置業(yè)利率及首付比例后，將會(huì)有新政策刺激第二套房子買賣，不過日前有消息指出，政府不會(huì)為第二套房提供優(yōu)惠措施。
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有報(bào)道說，碧桂園為了刺激銷售，與沈陽市72家房地產(chǎn)公司聯(lián)手，承諾區(qū)內(nèi)所售樓盤將不會(huì)降價(jià)。而且雙方還達(dá)成協(xié)議，由目前至未來一年，如果所購買的房子出現(xiàn)房價(jià)下跌，公司會(huì)為業(yè)主補(bǔ)償差價(jià)。不過，碧桂園的發(fā)言人在11月20日表示，公司并沒有參與這樣的協(xié)議，也沒有做出類似的承諾。
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除了信貸、政策等方面存在不確定因素之外，蔡承業(yè)估計(jì)：“隨著開發(fā)商完成目前建設(shè)中的項(xiàng)目，所造成的新屋供應(yīng)增加會(huì)進(jìn)一步打擊市場(chǎng)?！?/p>