????? 聽說李嘉誠的譽天下別墅甩賣的消息，11月13日，記者來到位于順義天竺鎮(zhèn)溫榆河畔的中央商務別墅區(qū)，在徒步走向別墅現(xiàn)場的路上，一輛輛看房的名車從身邊呼嘯而過。
李嘉誠旗下長江實業(yè)地產(chǎn)投資有限公司在北京開發(fā)的第一個別墅項目——譽天下從11月8日開盤起，以“一口價”的超低價格發(fā)售，不到一周時間就實現(xiàn)銷售100套的業(yè)績，截至11月14日，僅回款約20.04億，但由于其表示對先期業(yè)主進行差價補償，近億元的補償能否實現(xiàn)尚未可知。
日增五萬催客戶簽約
早上10點左右，售樓中心內已有5隊客戶約20人正在與銷售人員洽談。別墅區(qū)內傳來轟隆隆的機器聲，其間可見到穿黑色制服的銷售人員帶領客戶在別墅區(qū)內實地參觀。
記者從銷售人員處了解到，11月8日、9日兩天，譽天下實行“一口價”的銷售模式，聯(lián)排別墅銷售面積為270平米,另贈送100平米的產(chǎn)權車庫和花園陽臺，價格為467萬元；雙拼的銷售面積約300平米左右，價格為530萬元。
截止到11月13日，譽天下已售出百套，把5套樣板房算在內，剩余別墅總共不足10套。但從11月10日起，譽天下又調整了銷售策略，每天在“一口價”的基礎上增加5萬元，11月13日，270平米的聯(lián)排別墅已上漲至476萬元。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，譽天下的預售均價為30000元和35000元。照此計算，11月13日，270平米的聯(lián)排別墅均價為17630元，折扣已經(jīng)打到了5.9折?！斑@是總部這周一統(tǒng)一做的調整。每過一天，就漲5萬元。”一銷售人員正在電話中催促客戶趕緊來看房，而其他銷售人員的電話也是此起彼伏。
資金鏈從緊？
“肯定只有這一批是特價了，以后將不會再有這樣的機會了。”銷售人員說，“一口價”賣別墅是譽天下對低迷市場的一種試探。但以如此之低的折扣甩賣，僅僅為了試探市場讓人質疑：試水溫需要把整個手掌置于水中嗎？
實際上，譽天下曾在8月2日開盤，但僅開盤一天就封盤了。時隔4個月，譽天下再次亮相，以低價狂掃市場，讓人疑惑。對于4個月前譽天下的封盤行為，長江實業(yè)地產(chǎn)投資有限公司媒介專員郭穎告訴《華夏時報》記者，這是因為有消費者急切購買，所以開盤銷售，后來考慮到奧運因素，才把銷售時間改在11月。而業(yè)內人士普遍認為在封盤4個月后殺回樓市低價賣樓是弱市之下現(xiàn)金為王的表現(xiàn)。
“現(xiàn)在市場不景氣，而且逼近年關，開發(fā)商急于回籠資金支付工程款，如果不再低價銷售，資金鏈將加劇緊張，這個冬天開發(fā)商很難熬過去?！币皇煜やN售市場的業(yè)內人士告訴記者，降價銷售也是當下開發(fā)商比較現(xiàn)實的選擇。
李嘉誠的旗艦公司和記黃埔日前宣布將暫停全球業(yè)務的新投資，直接受到影響的是其在上海最大的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目——普陀真如項目,還未開工就宣布暫緩。
“這些事情都可以聯(lián)系在一起考慮，李嘉誠對市場的預判不明朗，經(jīng)歷過1998年經(jīng)濟危機的李嘉誠很懂得在弱市下現(xiàn)金為王的道理?！北本┮拙臃康禺a(chǎn)研究所副所長牟增彬說。
“低價”的背后
譽天下為何以如此低的折扣賣別墅？據(jù)了解，長江實業(yè)地產(chǎn)投資有限公司早在10年前就拿到了該地段。一別墅開發(fā)商告訴記者，10年前，溫榆河區(qū)域當時的拿地成本只有60-70萬元/畝，而現(xiàn)在拿地成本已飆升至300萬元/畝。據(jù)該人士估計，在5.9折1.7萬元的基礎上，至少還有15%的下降空間，即1.5萬是比較公平的價格。也就是說，即使以4.9折銷售仍有利可圖。
這樣看來，譽天下別墅初開盤至少有五成的利潤空間，甚至更多。如此高利潤的別墅項目，在寒冬時期降價銷售不足為奇。
不過，這一新盤也惹上了其他老樓盤的煩惱。譽天下一期第一批開盤約為158套，8月2日第一次發(fā)售的價格最低達到了800萬，發(fā)售數(shù)量約30套。與11月8日重新開盤后一套別墅的差價達到了300萬左右。譽天下銷售人員告訴記者，第一次開盤的客戶將根據(jù)第二次開盤一口價的價格補差價。按一套300萬的差價來算，譽天下將付給第一次開盤買房的業(yè)主的金額將達到1億元。
而近1億元的補差價款，也開了北京別墅的先例。從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上可以看到，截止到11月14日，譽天下目前網(wǎng)上簽約數(shù)為29套，獲得的房款總額為20.04億元。其余百余套僅簽署意向性合同，業(yè)內人士表示：“現(xiàn)在簽署的意向性合同，收取房款還需要一段時間，為了保證現(xiàn)金流，可能不會馬上拿出1億元來補給以前的業(yè)主。”
此前已有住宅樓盤華業(yè)玫瑰郡開發(fā)商為了低價促銷新樓盤，主動提出給老業(yè)主以現(xiàn)金方式補差價。但是在老業(yè)主要求補償時，開發(fā)商卻改變承諾，采用先車位后現(xiàn)金的補償方式，引起老業(yè)主的不滿，至今雙方仍對抗激烈。
譽天下補差價問題是否會重蹈覆轍？這個疑問也許只有時間和李嘉誠本人可以解答。