先說一段典故。2004年地產(chǎn)博鰲論壇,那個時候的富力地產(chǎn)一反原來的低調(diào),參加了這個會議,但是呢,在會上李思廉和萬科的王石爭吵了起來。
當(dāng)時的富力地產(chǎn)很風(fēng)光,進軍北京和商業(yè)地產(chǎn)快速擴張,擴張速度之快專業(yè)跨度之大,的確是業(yè)內(nèi)首屈一指的。但是會上王石就說,商業(yè)地產(chǎn)項目很難取得較高比例和長期的融資支持,如果搞出租型商業(yè)地產(chǎn)而自身沒有資金實力,則必死無疑;如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn),則會遇到經(jīng)營管理上的致命麻煩。王石這番話也并不是專門針對富力,但富力李思廉又剛好去對號入座。
于是,專做城鄉(xiāng)接合部中檔住宅的萬科董事長王石與當(dāng)時正大規(guī)模進軍商業(yè)地產(chǎn)的富力董事長李思廉之間較上了勁。李思廉接下話說,你放心我們一定會做得很好,他認為,商業(yè)地產(chǎn)并不像王石所說的那樣可怕,其模式也并不是像王石說的那樣只有一種,富力目前就在大力開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目,并愿意在兩年之后再與王石探討這個問題。
從專做拆遷項目到想挑戰(zhàn)萬科
李思廉那個時候甚至還說要挑戰(zhàn)萬科,爭全國第一。李思廉的說法是,2002年20億元,2003年43億元,2004年的目標(biāo)是60億,2005年他們住宅的銷售金額應(yīng)該達到80億元,2006年可以達到100億。到時,商用物業(yè)也投入使用有了收益,加上上市,富力還是應(yīng)該有相當(dāng)?shù)膯柖C會的。
兩年后究竟兩個人有沒有再討論我不得而知。王石在市場混了20多年,他各種各樣的地產(chǎn)類型都做過試驗,也曾經(jīng)留下非常多精辟的言論, 但是富力沒有聽進去,后來我也發(fā)表了一篇文章向富力提出建議,建議不要轉(zhuǎn)型太猛了,富力也沒有聽。
我們再來說說富力地產(chǎn)的歷史。富力地產(chǎn)原來其實只是從一個專門以工廠拆遷開發(fā)中低檔樓盤的發(fā)展商,富力在2003年以前的10年的確是發(fā)展非常快的,銷售額基本上是一年翻一番這個速度去發(fā)展,但是這個速度怎么可能長期持續(xù)呢？
而且富力原來的模式其實是非常討巧的。那個時候富力拿到的地都是一些舊工廠拆遷項目,不知道富力是怎么搞掂的,這些舊工廠基本上都放給他做了,所以這些地都是非公開招標(biāo)的,所以價格都非常之低。
然后他就要迅速轉(zhuǎn)成一個以大規(guī)模開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)為主的發(fā)展商,他這個戰(zhàn)略預(yù)算考量太少,太理想化了。
“資金滾動不了”
為什么呢？因為商業(yè)地產(chǎn)模式和住宅地產(chǎn)模式對資金需求是完全不同的。商業(yè)地產(chǎn)回報非常漫長,周轉(zhuǎn)很慢,住宅地產(chǎn)可以依靠開發(fā)和銷售滾動發(fā)展,而商業(yè)地產(chǎn)基本上是行不通的,商業(yè)地產(chǎn)需要資金集約化的大批量注入。這對一家地產(chǎn)公司的資金要求是非常之高的。
商業(yè)地產(chǎn)是不能連續(xù)作業(yè)的,但是住宅可以的。所以原來的富力可以熬過來,而這一次的轉(zhuǎn)型太猛跨度太大,它商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開發(fā)速度比例至少是1:1。實際上,商業(yè)地產(chǎn)項目一般都需要財團做后盾,大資金不需要你出,也就是你借雞生蛋,但是你要讓渡一部分利益,否則你依靠住宅地產(chǎn)模式去做商業(yè)地產(chǎn)就是死路一條,因為資金不能滾動,一進入就套住了。實際上,富力原來和大摩原來也商量過項目整體出讓這種模式,但是后來富力可能覺得有點虧,不愿意干。
富力2005年上市,融資是非常少的,那個時候市場不是很好,所以他等了一陣,后來沒辦法等不了了,最后只融到20多億元。那個時候富力認為自己從來沒有拖欠銀行貸款,所以不怕宏觀調(diào)控。富力的戰(zhàn)略是一個過于激進的戰(zhàn)略,而不是保守型戰(zhàn)略。
“他現(xiàn)在想剎手也剎不住”
富力為什么現(xiàn)在資金鏈這么緊張,因為它已經(jīng)進入了大量的開發(fā)區(qū)間。在廣州的珠江新城,富力就有10幾個項目,已經(jīng)開發(fā)了5個,后續(xù)都要進入密集的開發(fā)期,所以對資金的需求是非常之大的。但是恰好遇到了經(jīng)濟的拐點時期。
你要知道,商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)價格對需求的敏感度相差是非常大的,住宅地產(chǎn)進入下降周期你就使勁的賣,降價也要賣。但是商業(yè)地產(chǎn)一旦進入下降周期,就非常糟糕,更糟糕,消化周期黑漫長。因為商業(yè)地產(chǎn)的需求增長比較穩(wěn)定,一旦不看好,整個需求下滑非常厲害。上一輪廣州的商業(yè)地產(chǎn)消化期你知道花了多長時間嗎？10年。也就是說10年,廣州基本上沒有商業(yè)地產(chǎn)的新開工項目,無論是寫字樓還是酒店都是如此,所以那個時候留下來的爛尾樓,很多都是商業(yè)地產(chǎn)項目。
而我認為,珠江新城的項目風(fēng)險是很大的。所以富力已經(jīng)把一些商業(yè)地產(chǎn)項目都改成公寓項目,實質(zhì)上也就是住宅了,比如威爾斯和愛丁堡。
實際上,富力在珠江新城的主要項目的成本還是不高的,平均不超過4000塊,有幾個地塊還是底價拿到的,但是問題是十幾個項目上馬,他是想剎手也是剎不住的。
在珠江新城,富力還拿了一塊比較貴的地,就是獵德村地塊,8000多塊拿的。這個項目是和合景泰富一起做的。現(xiàn)在的問題是,現(xiàn)在這兩個都缺錢。說到合景泰富,我可以大體介紹下,市場普遍猜測合景泰富是跟中信泰富有關(guān)聯(lián)的一家公司,今年突然以黑馬姿態(tài)殺出來,做了一堆大的高端項目,現(xiàn)在也有,其實他的問題比富力還嚴重。
為什么呢,合景泰富上市之前據(jù)說就已經(jīng)是負資產(chǎn),后來去香港上市后不知道怎么回事又變正常了。所以就是這么兩個公司,怎么開發(fā)這個高成本一塊地,所以前面一段時間,他們想吸引新鴻基進來接手其中的商業(yè)開發(fā)部分,但是好像目前也沒什么結(jié)果。
富力應(yīng)該后悔莫及
現(xiàn)在有什么辦法呢？你不能光靠市場啊,靠拼命賣樓,因為住宅可以打折,但是寫字樓一旦需求下來賣出去很有難度,你租出去嗎？這個周期太長了。
所以它又需要融資,銀行這條路基本上沒什么指望了。而他發(fā)公司債我也是不看好的。我專門觀察過這個問題,民營企業(yè)融資無論在哪方面都是有很大門檻的。富力一直想回歸a股,為什么一直不給它？而觀察市面上的債券,通過的絕大多是都是國企,即使不是國企,也是具有強大財團支持的民企,普通民企很少,因為一旦出了問題誰來承擔(dān)？
至于富力出售物業(yè),我想有可能是富力在進行類似“盤活資產(chǎn)”活動,將物業(yè)抵押到銀行,銀行未必會給它貸款,于是富力就向股東借錢,但是股東同樣擔(dān)心,于是講這部分物業(yè)做一個抵押。與此相關(guān)的就是,這樣的關(guān)聯(lián)交易客觀作價非常困難,很難避免一些是是非非。
總之一句話,現(xiàn)在我的感覺是,富力應(yīng)該后悔莫及