??????? 6700元/平米，這是深圳梅隴鎮(zhèn)喊出的一手房起售價，而賣家正是去年3月在同一區(qū)域（深圳寶安區(qū)龍華片區(qū)）分別以4.02億和4.58億天價拿下兩塊地皮的金地集團。
去年天價地皮成交后，輿論一片嘩然，有業(yè)內(nèi)人士分析，由于是雙限競標，除去無償建房和其他成本，實際兩塊地的樓面地價分別高達8000元/平方米和7800元/平方米。
市場曾一度期待金地大刀闊斧出手之后，將惹龍華房價上升至15000元/平方米，而梅隴鎮(zhèn)后續(xù)售價也會上躥2000－3000元/平方米。沒料到目前開盤的梅隴鎮(zhèn)第四期，有這么大的“跳水”幅度。去年在龍華高價拍下的地塊，在銷售下滑、樓盤低價出售的情況下會帶來多大的資金壓力？
梅隴鎮(zhèn)第四期是否低于成本價“吐血”發(fā)售？低價發(fā)售帶來的回款能否幫助金地安然度過擴張過度以及市場收縮后的冬天？理財周報記者就此事致電金地董秘郭國強未獲回應(yīng)。
誘人起價為保資金鏈？
“不好意思，今天實在太忙了?！?金地梅隴鎮(zhèn)第四期發(fā)售前三天，理財周報記者來到售樓部現(xiàn)場。售樓部擠滿了前來購房和咨詢的人，場面火爆。記者之前聯(lián)系好的售樓小姐只是匆匆讓記者填了一下表格，就急著招呼其他前來買房的客人。事實上，四期開盤的時間是11月1日，但工作人員表示，“這兩天推出的160套，已經(jīng)剩下十幾套了?！?/p>
“價格從6700元/平米起?！惫ぷ魅藛T表示均價不只這個數(shù)，但顯然這個誘人的起價是吸引眾多購房客的重要因素。記者從房地產(chǎn)數(shù)據(jù)之窗網(wǎng)站上了解到，同一時期梅隴鎮(zhèn)所在地深圳寶安區(qū)的一手房均價均在萬元以上。
金地梅隴鎮(zhèn)是金地目前在深圳主推的樓盤之一，2005年開盤，目前已經(jīng)開發(fā)到第四期。數(shù)據(jù)顯示，深圳項目是去年金地利潤的主要來源，其中金地梅隴鎮(zhèn)和金地名津各貢獻了約3億元凈利潤，占據(jù)了公司凈利潤的半壁江山。2007年深圳市場的火爆導(dǎo)致這兩個項目的凈利潤水平遠高于其它項目，分別達到了31%和37%。
理財周報記者在前往樣品房的路上看到，這個去年為金地帶來3億元凈利潤的搖錢樹樓盤，第四期（19棟）仍在施工，偌大的工地散落著不少建筑材料，現(xiàn)場顯得繁忙而雜亂。
從仍在銷售中的第三期數(shù)據(jù)來看，情況令人滿意。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)之窗公布的數(shù)據(jù)顯示，從10月20日到10月29日，梅隴鎮(zhèn)第三期（17棟）共售出11套，面積以90平米上下的中小戶型為主。
第三期共有381套商品房，其中60%仍然待售，根據(jù)售樓部工作人員的說法，第三期開始發(fā)售時，均價達到12000元/平米，超過目前的第四期起售價接近一倍。不知是否因為第三期銷售未如理想，以及受困于資金壓力，第四期開盤即擺出甩賣姿態(tài)。
事實上，去年金地在龍華出手的兩個地塊，加上目前在梅隴鎮(zhèn)40多萬平米的在建項目，使金地在龍華的開發(fā)量增加到57萬平米，成為龍華片區(qū)的一哥。
不過，當一哥是需要付出代價的。
去年金地的擴張性拿地導(dǎo)致金地現(xiàn)金流緊張，去年年報顯示每股經(jīng)營現(xiàn)金凈流量為－7.52元，在房地產(chǎn)上市公司中排名末尾。隨著在北京、深圳、廣州、沈陽等地在建項目的增加，對資金的需求越來越迫切。
今年7月，金地公開增發(fā)a股股票募集不超過7.2億股、募集資金總額不超過85億元的申請審核未獲得證監(jiān)會發(fā)審委通過，資金鏈被進一步拉緊。現(xiàn)金流充沛預(yù)示風(fēng)險不大
去年金地高價購入的土地儲備會對上市公司產(chǎn)生很大壓力，這意味著土地可能會損害價值，在未來可能以成本價或虧損價發(fā)售。
不過，10月28日披露的第三季報顯示金地目前現(xiàn)金流充沛。
從第三季數(shù)據(jù)來看，金地前三季度實現(xiàn)銷售面積73萬平方米，同比下降8.6%；銷售金額78.5億元，同比增長11.7%。也就是說，盡管銷量下降，金地仍然保持了銷售金額的增長。
三季報顯示金地賬面資金為80億元，比2007年底增加219%，主要來源于預(yù)售和銷售回款（其中預(yù)售房款達73 億元，增加92%），以及借款的增加（有息負債增至76.5億元）。公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流為負的11.1億，較2007年底負63億有明顯改善。
數(shù)據(jù)顯示，金地目前未付土地款有17億元，其中番禺地款占13億元，目前合同已經(jīng)到期但政府沒有交底，理論上公司可以取消合同并拿回3億元的定金，也可能通過和政府協(xié)商，在規(guī)劃、層高等方面作些調(diào)整。
公司目前現(xiàn)金83億元，有息負債110億元，近期還款12億元，從資金面上看，公司的風(fēng)險不大。
春天還很遙遠
盡管政府不斷出臺刺激房地產(chǎn)行業(yè)的政策，但能否改變房價下行的趨勢仍需觀察。
合富輝煌地產(chǎn)分析師黎文江認為，政府日前推出針對房地產(chǎn)市場的“組合拳”，包括稅率、利率、首付比例的調(diào)整力度不小，但受惠范圍小?！罢壳暗恼咧饕轻槍κ状沃脴I(yè)和90平方米以下的中小戶型，但對于一些一線城市，比如廣州來說，首次置業(yè)的比例很少，更多的是改善住房、二次置業(yè)的用戶?！?/p>
對用戶構(gòu)成的分析，使黎文江得出這樣的結(jié)論：“目前大家都在觀望，等對二次購房貸款政策的放松，現(xiàn)在仍有大量的需求未能釋放。”
這樣的情況在金地位于廣州的另一個主推盤荔湖城也同樣存在。黎文江透露，位于廣州增城的荔湖城開盤一年，別墅和底層住宅賣得比較好，但是今年的高層洋房就很難賣，“房價從5000多降到3000多?！?/p>
“從廣州到那里購房的人一般都不會選擇高層，因為主要用途是度假，所以別墅更受歡迎。這種情況下高層只能適應(yīng)當?shù)氐姆績r水平。在附近的恒大山水城和鳳凰城均價都不超過4000。”黎文江分析了荔湖城價格上不去的原因。
盡管荔湖城只賣到3000多元，但黎文江認為不會低于成本價。“那里的地價也就是幾百塊。而地產(chǎn)商可能會采取低開高走的策略，打響了之后再升價?！?/p>
數(shù)據(jù)顯示，廣東房地產(chǎn)企業(yè)今年的預(yù)售款占投資總額比例從去年的49%下降到40%，也就是說，企業(yè)需要多找10%的資金來繼續(xù)在建項目。因此，很多企業(yè)采取了“不開工、不買地”的收縮戰(zhàn)線策略。金地也不例外，今年開發(fā)和竣工面積預(yù)計分別比年初計劃下降20%和15%。