自由裁量之一：存貸款利率倒掛?折扣也分人群?
細(xì)心的人會發(fā)現(xiàn)，在此次7折利率優(yōu)惠下，5年期以上貸款利率為5.229%，5年期貸款利率為5.103%，均低于5年定存利率5.58%的水平；而3年期貸款利率為4.914%，也低于3年期定存5.13%的22個基點。也就是說，貸款利率和存款利率之間的利差可以讓貸款買房的人不虧反賺。對此，銀行信貸部門早有意識，也就是說文件中關(guān)于“對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持；對非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高”的提法并非如先前考慮的那般空洞，即使央行不出臺具體細(xì)則，各家銀行也不會放任風(fēng)險和利潤損失不管不顧而任意放松標(biāo)準(zhǔn)。?
目前尚未有一家銀行正式發(fā)布新細(xì)則，但是毫無疑問的是對于首次購買普通自住房的人享受貸款基準(zhǔn)利率7折、首付比例2成的優(yōu)惠不會有太大差異。
而對于改善型自住房，各家銀行也覺得犯難，到目前為止也并沒有哪家銀行出來明確自己的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。動作較快的中行傳出消息，只要家庭中夫妻任何一方?jīng)]有購房記錄，則購買新的普通居住房即可享受7折優(yōu)惠貸款利率，原住房貸款還清后同樣可按照首套房對待享受該優(yōu)惠利率，也就是將原來以戶認(rèn)定二套房的標(biāo)準(zhǔn)放松至個人。?
之前也有分析人士認(rèn)為“二套房”的定義中包括了改善型自住房，對于為提升居住環(huán)境而以小換大的購房者是應(yīng)該執(zhí)行最優(yōu)惠政策的。但也有銀行內(nèi)部人士分析，既然央行沒有對此做出定義，那么各家銀行很有可能從嚴(yán)把握。
自由裁量之二：新老客戶或?qū)⒁灰曂?
關(guān)于10月27日之前辦理了房貸的老客戶，是否可以一并享受此次優(yōu)惠利率呢？目前，五大行中交行已經(jīng)發(fā)出內(nèi)部消息表示將對存量客戶與新增客戶一視同仁，符合要求的可以調(diào)整為享受基準(zhǔn)利率下浮30%的最優(yōu)房貸利率。而中行上海分行卻傳出消息，已擬定的房貸細(xì)則中規(guī)定：已簽訂的住房貸款合同仍按原利率執(zhí)行。?
而工行一位信貸負(fù)責(zé)人指出，銀行對細(xì)則中的“符合要求”還是存在很大自由裁量權(quán)。例如，央行要求對于已發(fā)放貸款利率的調(diào)整首先要綜合評估，而其中二套房貸利率是否也可以一并搭上順風(fēng)車就很難說；而如果套型建筑面積不屬于普通住房，也很有可能成為銀行眼中“不符合要求”的情況。?
原先辦理固定房貸利率的客戶來說，如果不及時和銀行協(xié)商改成浮動利率或許在當(dāng)下就吃了大虧。大部分辦理了浮動利率的客戶只能到明年1月1號才能實行新的利率政策。所以對于存量客戶來說，既不著急提前還貸，也不著急辦理轉(zhuǎn)按揭，而如果你尚未辦理的房貸，那么更需要等待細(xì)則出臺貨比三家之后再做定奪.
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