??????? 10月24日，深圳發(fā)展銀行副行長劉寶瑞在三季報發(fā)布會上回應(yīng)房貸新政細則時說，對于存量房貸，將會按照原有的規(guī)則，不會普遍下調(diào)利率。
萬科認為，這次全國性政策相當于開發(fā)商不用降價，政府幫他們降了10%～20%…
10月23日，央行規(guī)定從11月1日起，對首次購買普通自住房和改善型普通自住房的居民，將最低首付款比例調(diào)整為20%，并將商業(yè)性房貸利率的下限調(diào)整為貸款基準利率的70%，同時減免契稅、印花稅等。
市場人士認為，由于難以定義自住房，新政策實際允許商業(yè)銀行自主決定住房貸款價格及首付款，因此銀行的實施細則將決定政策的實際影響；對于房地產(chǎn)業(yè)來說，這一重大政策調(diào)整無疑是利好，但新政對銀行盈利和資產(chǎn)質(zhì)量存在一定不確定因素。
此前，由于房地產(chǎn)交易低迷，商業(yè)銀行的個人貸款增長緩慢。據(jù)央行數(shù)據(jù)，1-9月居民戶人民幣貸款增加6210億元，同比少增4359億元，其中，短期貸款增加2735億元，中長期貸款增加3475億元；居民戶人民幣中長期消費性貸款余額為3.2638萬億，其中絕大部分即住房按揭貸款。
10月24日，滬深兩市十四家銀行股集體下跌，延續(xù)了前天的跌勢，顯示市場信心仍然脆弱。
銀行房貸細則未明
在席卷全世界的次貸風(fēng)暴陰影下，國內(nèi)銀行對房貸的熱情能否如去年高漲是影響新政落地效果的關(guān)鍵因素。
劉寶瑞稱，深發(fā)展首先要關(guān)注即將出臺的央行實施細則，但銀行的操作細則將會按照購房人的實際情況和風(fēng)險程度來靈活評定，“首套房、自住型、普通住宅”將是給予優(yōu)惠首付和利率重要標準。
如無意外，央行的實施細則將在近期公布，隨之銀行將制定各自的操作細則。顯然，此次調(diào)整首付比例和利率實際是降低了自住房的交易成本和門檻，從而為成交低迷的房地產(chǎn)助推。
按照財政部公布的政策概算，此次減稅相當于降低新房價格0.6%(契稅0.5%+印花稅0.05%×2），二手房價格則相當于降低了1.6%(印花稅0.05%×2+增值稅1%+契稅0.5%）。
深圳平安銀行相關(guān)負責人認為，目前購房的真實需求依然存在，政府對購房消費需求的提振，可以在一定程度上增加住宅成交量，銀行的個貸業(yè)務(wù)量也會相應(yīng)增加。
民生銀行個人銀行部一人士認為，上半年已經(jīng)有部分中小銀行主動壓降房貸的比例，一方面是為了騰出部分額度保公司貸款，加強流動性，但更重要的是為了防范房貸的風(fēng)險。廣東某大行副行長表示，金融危機已經(jīng)波及國內(nèi)的企業(yè)和個人收入，從這個角度看，貸款風(fēng)險依舊較高，銀行不會在政策放寬時不顧風(fēng)險隨便放貸。
銀行盈利或受影響
貸款利率下降可能給銀行增加業(yè)務(wù)量，但利潤也不可避免受到影響。英大證券研究所李大霄表示，本次調(diào)整減少了購房者的成本，減輕了房地產(chǎn)商的負擔，但是銀行也讓利了，凈利差會受到影響。
深圳一房地產(chǎn)研究人士認為，政策只是一個大方向，對行業(yè)和銀行的實質(zhì)影響還需要取決于政策實施細節(jié)，比如“首次購買普通自住房和改善型普通自住房”的認定將會對銀行的操作有很大的影響，從而對銀行的盈利產(chǎn)生具體影響。
上述廣東大行人士認為，如果銀行給予原有購房者利率優(yōu)惠，最重要的考慮是減輕購房者供樓壓力，防止斷供的風(fēng)險，這將取決于銀行對客戶供款能力的分析和判斷。他相信總行會對客戶進行分析，然后定出符合優(yōu)惠條件的群體。
高華證券也認為，新貸款利率的下降及現(xiàn)有貸款利率可能的調(diào)低將進一步導(dǎo)致銀行業(yè)凈息差收窄。
假設(shè)目前貸款利率為基準利率85%的按揭貸款(即存量房貸）中有90%轉(zhuǎn)而使用基準利率70%的新利率，銀行業(yè)2009年預(yù)期凈息差將平均收窄近8個基點。同時，按目前十四家上市銀行按揭貸款占總生息資產(chǎn)的均值是8%，2009年主要上市銀行的預(yù)期稅后凈利潤將會減少5.3%。
中銀國際分析師袁琳則認為，如果目前的貸款全部重新調(diào)整利率，預(yù)計商業(yè)銀行的凈息差將下降10個基點，2009年凈利潤將下降3.78%。
樓市新政實施前夜 超九成網(wǎng)友稱將持續(xù)觀望
另據(jù)南方日報：國家昨日出臺的住房保障“組合拳”,給低迷了一段時間的房地產(chǎn)市場帶來極大的震動,也吸引了廣大老百姓的眼光。
政策實施前夜,有看好者,有擔憂者,但更多的是對進一步細則出臺的期待。本報記者重點采訪廣州、深圳和東莞等城市,了解業(yè)界、市民和整個市場的反應(yīng)。
利好當前業(yè)界慎提漲價
低迷了一段時間的樓市迎來政策暖風(fēng),面對政策利好,不知是否為了“照顧買家心情”,房地產(chǎn)業(yè)界難見“揚眉吐氣”的表情,特別是對房價會否因救市而上漲,更是審慎言之。
在廣州,合富輝煌首席市場分析師黎文江認為,房價并不會因為財政部的新政就馬上回升,但有望止跌。現(xiàn)在大部分開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)趨緊,開發(fā)商需要增加成交量,加快資金回收速度。因此,新政推出不會推高房價。
在東莞,京基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷經(jīng)理李燕更多地強調(diào),新政“從民生角度考慮”,有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
而在深圳,蘭江地產(chǎn)副總裁楊大谷表示,購房者會增加多少現(xiàn)在還未可知,開發(fā)商也不會直接因為新政出臺而貿(mào)然調(diào)價,現(xiàn)在反而是一些開發(fā)商快速出貨的好機會。
“政府救市主要是挽救市場信心,價格是否會漲應(yīng)該還會由市場決定?！鄙钲诰┗康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司營銷經(jīng)理李燕表示。
但中原地產(chǎn)市場部的黃韜也擔心,目前廣州等地樓市還處于市場自我調(diào)整階段,房價尚未調(diào)整到位,在這種情況下,新政的出臺為市場增加了更多變數(shù)。救市新政可能會被開發(fā)商、二手業(yè)主誤讀,認為房價已經(jīng)調(diào)整到位,借機升價。
等更細措施出臺
在政策實施前夜,“等”的情緒更加濃了。
廣州中原地產(chǎn)項目部經(jīng)理黃韜表示,最關(guān)鍵是購買改善型住房如何界定,這個還需要細化,否則一些房地產(chǎn)投資者仍然可以利用這種界定不清而把改善型住房購買改變?yōu)樽》客顿Y,給投資客松綁。這需要考驗金融機構(gòu)的評估體系,對住房用途和房屋為普通住房還是高檔住房的評定標準都要細化。
新政提到,“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”。對此,不少專家指出,此舉表明政府為下一步采取更加深入的政策留下了空間。
廣州同創(chuàng)卓越地產(chǎn)的趙卓文表示,廣州房價蘊藏暴跌的空間和可能。如政府“救市”細則不及時出臺,不及時維穩(wěn),2009年第二季度,樓價就有可能被打回原形,退回2006年6000-7000元/平方米的樓價。屆時,“斷供者”將大增,樓市將不可收拾。那么,廣州近期是否會有所動作,出臺相關(guān)細則出手救市?廣州市國土房管局相關(guān)負責人昨日接受記者采訪時表示,現(xiàn)在暫時沒有計劃出臺相關(guān)細則,但是會持續(xù)關(guān)注樓市狀況。
在東莞,市民除了對政策本身還有一些疑問外,對東莞政府是否救市以及如何救市也充滿期待,網(wǎng)站上還很快出現(xiàn)了“東莞政府該如何行動?”等類似的追問。而至今,政府還沒什么具體行動,這也加重了購房者對政策的觀望態(tài)度。
等房價真正降下來
“買新房首付比例降至20%,對我們這些剛工作攢錢付首付的購房人來說,更是好消息。”大學(xué)畢業(yè)工作兩年的李先生興奮地告訴記者。“畢竟對廣州樓市的未來還是很有信心的,現(xiàn)在這個時候買房,是個好機會!”
不過也有不少廣州買房人表示,新政優(yōu)惠的幅度還沒達到他們的心理價位,打算繼續(xù)耐心等待政府出臺更好的政策。“雖然說現(xiàn)在這個政策能減輕我們的負擔,20年算下來也能少付不少的錢,但現(xiàn)在樓市太不穩(wěn)定了,雖然政府不會任其崩盤,不過還是存在很大變數(shù),就像股市一樣,政府一直在救,但是還是一直在跌?！奔易∥逖蛐鲁堑墓〗阏f。
記者隨機采訪發(fā)現(xiàn),對于持幣觀望的購房者,目前有三大因素牽制他們?nèi)胧?一是受全球經(jīng)濟大勢影響,人們消費觀念趨于保守；二是購房者認為年底開發(fā)商資金壓力大,會有拋售行為出現(xiàn),于是靜觀其變；三是盡管房價步入下行通道,但是目前房價仍然讓大多數(shù)人“吃不消”。
而在東莞,一些消費者認為,這些優(yōu)惠并不能拉近自己與高房價的距離,目前的房價還沒有回到可以接受的心理價位。買得起房的可能會省一些,買不起的還是買不起。東莞明珠學(xué)校田老師認為,國家當年控制房價的政策也不是一下子就到位的,現(xiàn)在想吸引消費也會是一個長期的過程。如果這次調(diào)整不明顯,更多更優(yōu)惠的政策還會出現(xiàn)。
超九成網(wǎng)友稱將持續(xù)觀望
截至今日0時30分,網(wǎng)上的一項調(diào)查顯示,盡管首次購房最低首付降至20%,68.7%的網(wǎng)友仍不會考慮買房。而92.8%的網(wǎng)友稱,國家開始大規(guī)模救市,將持續(xù)觀望。
本欲下訂忙“縮手”買家賣家同捱真空期
記者昨日走訪廣州市場發(fā)現(xiàn),看樓的人氣暫時還沒有因為新政的出臺而上升。由于不是周末看樓高峰,昨天中午,記者在宏城廣場看到,開出的樓巴空載率很高,看樓市民寥寥無幾。
中原地產(chǎn)項目部黃韜分析說,由于救市政策是在下月1日才開始實施,因此可能導(dǎo)致短期內(nèi)廣州樓市成交量的下降。有的買家本來已經(jīng)交了訂金準備買房,但是為了等新政優(yōu)惠而推遲簽認購書。短期內(nèi)的變數(shù)也會比較大,對于二手房業(yè)主和買家來說可能會形成一種焦灼狀態(tài),也就是雙方都在拉鋸。他預(yù)測,廣州樓市將經(jīng)歷一段成交的真空期。
而在深圳,業(yè)界人士也表示,小戶型的購房者有可能將目前的購買行為推遲,11月之前的成交量會有小幅回落。再加上普通消費者理解、感受政策的動因和作用,到做出購房決策等需要一定的時間,所以,政策的出臺也不會引發(fā)短期內(nèi)成交量的大幅增長。
已被套牢不敢輕易入市?
在國家出臺的樓市新政中,有些條款比較模糊敏感,如“金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%”,“改善型普通自住房”并不好界定,這是不是給炒房客開了一個“口子”?房價是否會重新上漲?
負責一線銷售的深圳市美聯(lián)物業(yè)羅湖區(qū)總監(jiān)袁新有認為,據(jù)她跟投資客打交道所了解的情況,現(xiàn)在投資客的心態(tài)是越來越謹慎了,在現(xiàn)在這個行情下,他們不敢輕易出手。并且,很多以前活躍的買家,投資客都被股市套住了,供房的壓力很大,很難有資金再入市炒房。
袁新有表示,現(xiàn)在投資客有兩種,一種是少數(shù)仍有資金實力的人,在現(xiàn)在深圳樓市走向仍然不明朗的情況下,會繼續(xù)觀望；另一種是供房壓力大的人,他們急于把手中積壓的房產(chǎn)賣出,不會抬高房價。保守估計,被套的投資客,要消化現(xiàn)有房產(chǎn),也要到明年中期了。
按照現(xiàn)在持續(xù)惡化的宏觀經(jīng)濟形勢,以及投資客的自身實際,袁新有認為,深圳房價要上漲,也要等到明年中期以后,“很多大投資客都不會單看深圳樓市政策的,他們也會研究國際、國內(nèi)、省內(nèi)的經(jīng)濟形勢和市場走向。”
而廣州大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長陳琳表示,政府對住房投資仍然保持原有的政策,這也意味著,從去年以來特別是今年以來政府嚴厲遏制房地產(chǎn)炒作與投機的政策沒有改變。