穩(wěn)定市場 促進(jìn)發(fā)展
編者按：去年下半年始，國家出臺(tái)了多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，這些政策也在2008年的房地產(chǎn)市場中逐漸顯現(xiàn)作用，各大城市的房地產(chǎn)市場都進(jìn)入“交易量萎縮，房價(jià)增幅回落”的調(diào)整狀態(tài)中，加之美國次貸危機(jī)波及全球，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速面臨放緩的壓力，房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚。
上述影響延及吳江，進(jìn)入2008年，吳江房地產(chǎn)市場彌漫著觀望氣氛，也出現(xiàn)了交易量下挫的狀況。
最近一個(gè)階段內(nèi)，西安、長沙、重慶、南京、杭州等地方政府相繼推出了包括購房入戶、減稅、購房補(bǔ)貼等在內(nèi)的“地產(chǎn)新政”，以期扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的頹勢，提振持續(xù)低迷的成交量。
房地產(chǎn)業(yè)正處于這樣調(diào)整與發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，如何來全面認(rèn)識(shí)吳江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況，正視吳江房地產(chǎn)業(yè)所面臨的形勢，積極應(yīng)對(duì)目前吳江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的問題，是所有行業(yè)相關(guān)人士關(guān)注的，也是廣大普通群眾關(guān)心的重要議題。
昨天下午，吳江房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)專題研討當(dāng)前吳江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢。恒達(dá)、偉業(yè)、亨通、新湖、鼎基、順利、華鼎、鵬云等多家吳江市主要的房地產(chǎn)開發(fā)公司，蘇州房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)專家、吳江市建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)齊聚一堂，并邀請(qǐng)本報(bào)等相關(guān)媒體共同討論，為吳江房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展群策群力。
本報(bào)房產(chǎn)周刊記者將各主要觀點(diǎn)集擷成文，以饗讀者。
吳江房地產(chǎn)調(diào)整明顯，進(jìn)入微利時(shí)代
我個(gè)人對(duì)目前房地產(chǎn)市場的看法是，短期不容樂觀，長期看好。這一波調(diào)整行情將在明年上半年有一個(gè)拉伸，最遲不會(huì)超過明年9月份。老百姓現(xiàn)在關(guān)注的是降不降價(jià)，但設(shè)想一下，降價(jià)房子就能賣出去了嗎？是賣不出去的，老百姓還要觀望是不是還要降下去。我覺得，吳江的房價(jià)是降不下去的，地價(jià)、建筑成本、稅費(fèi)等加在一起，價(jià)格沒有下降的空間了，房地產(chǎn)業(yè)已是微利產(chǎn)業(yè)。
———趙世明（蘇州鼎基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理）
我們亨通房產(chǎn)隸屬亨通集團(tuán)，是吳江市較早從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，現(xiàn)在正在重點(diǎn)開發(fā)的項(xiàng)目是亨通·吳越尚院，總建筑面積大約在18萬平方米左右。其一期是一個(gè)以多層為主的樓盤。多層樓盤在吳江來說，還是比較受歡迎的，所以一期項(xiàng)目基本上已經(jīng)銷完了。不過比較關(guān)鍵的是二期，特別是一些面積比較大的戶型，因?yàn)槭墚?dāng)前市場的影響，銷售速度有所放緩。
還有一個(gè)正在開發(fā)的項(xiàng)目是亨通·吳越祥庭，在仲英大道的東面，也是我們公司今年開發(fā)的重量級(jí)作品，是一個(gè)以高層、小高層為主的項(xiàng)目。根據(jù)現(xiàn)在的開發(fā)形勢，成本居高不下，原材料大漲的現(xiàn)狀，我們可以明確地說，在價(jià)格上已經(jīng)沒有下調(diào)的空間了。
另外，今年9月份，我們還拍下了一塊55畝的地塊，就在吳越領(lǐng)秀的對(duì)面。這塊地拍下時(shí)的價(jià)格是3080元/平方米，還不含契稅，這樣加上各項(xiàng)成本算下來，這個(gè)項(xiàng)目必須要賣到3.5億元才能收回成本。而按5000元/平方米的價(jià)格，我們計(jì)算了一下，要所有房子全部賣光，預(yù)算也只有3.8億元左右。如果產(chǎn)品一旦積壓，我們連收回成本都有問題。所以說，這個(gè)利潤空間非常低。應(yīng)該說，吳江現(xiàn)階段這個(gè)價(jià)位還是在比較合理的范圍內(nèi)的。
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———錢瑞（蘇州亨通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理）
吳江目前房產(chǎn)市場面臨供大于求的困難。針對(duì)現(xiàn)有市場的困難，我相信各個(gè)開發(fā)商都有自己應(yīng)對(duì)的措施。我認(rèn)為，關(guān)鍵是房價(jià)要穩(wěn)定，是促進(jìn)銷售，不是降價(jià)，不是大起大落，吳江的房價(jià)還是理性的，不存在泡沫，主要的問題是市場的信心。
———程亮（蘇州新湖置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)）
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程亮
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吳江房產(chǎn)市場現(xiàn)在面臨的問題還是比較嚴(yán)峻的，主要有七個(gè)方面，一是銷售受阻，有價(jià)無市；二是土地供應(yīng)相對(duì)偏多，存量房偏高；三是銀行融資困難，資金壓力大；四是消防、供電等配套成本比較高；五是社會(huì)輿論導(dǎo)向有偏差；六是稅收偏重；七是車位規(guī)劃方面的問題。
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———王惠忠（江蘇偉業(yè)集團(tuán)董事長）
今年吳江各個(gè)片區(qū)的樓盤成交量和去年環(huán)比都有所下滑。不過，我仔細(xì)分析過，其實(shí)，今年的情況并不是最糟的，我曾經(jīng)把今年的成交量同2006年進(jìn)行環(huán)比，算下來，還是略有增長的。
當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，價(jià)格降不下來，也是有比較多的原因的。其中最主要的幾點(diǎn)：一是各類稅費(fèi)太高；二是基礎(chǔ)設(shè)施不完備，導(dǎo)致成本增加；三是人工工資和原材料的上漲，加上現(xiàn)在的銷售下降，銷售周期延長，開發(fā)商的投資回報(bào)率也在下降，造成了開發(fā)商對(duì)市場的信心不足。
———沈孝豐（恒達(dá)房產(chǎn)董事長）
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期待政府對(duì)穩(wěn)定房產(chǎn)市場給予更多關(guān)懷
目前形勢下我有幾點(diǎn)看法來渡過困難。一是不打“價(jià)格戰(zhàn)”；二是媒體可以做“吳江房產(chǎn)降價(jià)空間有多大”的探討，我們可以做一筆房價(jià)賬，讓老百姓自己看；三是把精力更多地放在做好自身“功課”上，來提升樓盤品質(zhì)；四是開發(fā)節(jié)奏適度放緩，滿足資金要求；五是呼吁政府適當(dāng)控制土地投放等；六是擴(kuò)大同行業(yè)合作與良性競爭，共同做大吳江房地產(chǎn)業(yè)的蛋糕，將松陵打造成南蘇州最適宜人居的城市。
———趙世明（蘇州鼎基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理）
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趙世明
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這里，我們作為房產(chǎn)開發(fā)商，期待政府對(duì)我們多給予一些支持，比如簡化一些手續(xù)，現(xiàn)在一些程序反復(fù)太多，延長了報(bào)建周期、審批周期，無形中也增加了我們的開發(fā)成本。
———錢瑞（蘇州亨通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理）
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錢瑞
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結(jié)合市場分析，我認(rèn)為，一是媒體要作出正確的輿論引導(dǎo)，積極向上的引導(dǎo)，針對(duì)吳江的房價(jià)實(shí)際，引導(dǎo)消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是穩(wěn)定的、正常的；二是各個(gè)開發(fā)企業(yè)要結(jié)成戰(zhàn)略同盟，市場的恢復(fù)不能靠一家或幾家開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該大家一起共同努力；三是政府在關(guān)鍵時(shí)候應(yīng)該考慮出臺(tái)政策，降低房產(chǎn)交易成本和開發(fā)成本。
———程亮（蘇州新湖置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)）
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多元應(yīng)對(duì)、穩(wěn)定房價(jià)、提升品質(zhì)、給老百姓更多實(shí)惠
我們順利集團(tuán)有限公司現(xiàn)階段開發(fā)的樓盤是東方花園。這里分兩塊，一個(gè)是住宅項(xiàng)目，還有一個(gè)是商鋪項(xiàng)目?，F(xiàn)在的銷售情況是，住宅這塊已經(jīng)銷售得差不多了，但商鋪這塊的銷售目前也有點(diǎn)困難。針對(duì)這種情況，我們也采取了一些措施，開展了一些活動(dòng)，來促進(jìn)商鋪的銷售。首先，我們?cè)诓痪们罢匍_了一個(gè)招商會(huì)議，希望通過廣泛招商來刺激銷售。其次，是在環(huán)境設(shè)施方面加以完善，以更完美的品質(zhì)吸引客戶。第三是加大宣傳，讓消費(fèi)者對(duì)我們的項(xiàng)目有個(gè)比較清楚的了解。第四是提高服務(wù)水平，這里的服務(wù)水平又分兩部分，一是加強(qiáng)物業(yè)管理，通過高水平高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)來提高我們商鋪的美譽(yù)度。二是多元化經(jīng)營，對(duì)沒有賣出的商鋪，我們通過租賃形式，以比較優(yōu)惠的價(jià)格來促進(jìn)整個(gè)樓盤的資金回收。近期，已經(jīng)有幾個(gè)意向客戶同我們簽訂了合約。
———?jiǎng)⑦B根（順利集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理）
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劉連根
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我們?cè)趨墙_發(fā)了“幸福里”項(xiàng)目，目前已經(jīng)是三期了，共有7萬多平方米，600多套，都是高層。我們?cè)诶ド揭灿许?xiàng)目，昆山的調(diào)整狀況很差，房價(jià)也比較高，吳江的房價(jià)還是比較合理的，不算高。目前來看，提高樓盤的質(zhì)量和擴(kuò)大銷售渠道是應(yīng)對(duì)目前樓市萎靡的重要手段。
———孫寶樓（蘇州華鼎置業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理）
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孫寶樓
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我覺得，目前我們各個(gè)開發(fā)企業(yè)一是要認(rèn)真分析形勢，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)正在調(diào)整期中，要穩(wěn)定消費(fèi)者的市場預(yù)期；二是穩(wěn)定房價(jià)，恢復(fù)市場信心，不是靠打價(jià)格戰(zhàn)，而是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與提升產(chǎn)品質(zhì)量，讓利于消費(fèi)者，促進(jìn)老百姓購房；三是把握輿論導(dǎo)向，正確引導(dǎo)消費(fèi)，做好“三房”工作，即房價(jià)、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三個(gè)方面的工作，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展就有保障了。
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———邱元華（蘇州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長）
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針對(duì)目前整個(gè)房產(chǎn)形勢，我也有幾點(diǎn)自己的想法，第一，從各地連續(xù)出臺(tái)的救市政策來看，中央對(duì)救市，態(tài)度上是認(rèn)同的，雖然還沒有出臺(tái)明確的政策，但我認(rèn)為這是讓房地產(chǎn)市場軟著落的一個(gè)調(diào)整。第二，從消費(fèi)需求方面來說，我認(rèn)為現(xiàn)在只是處于房地產(chǎn)調(diào)整期的一個(gè)起步。我們公司對(duì)這個(gè)調(diào)整已經(jīng)做好了“過冬”的準(zhǔn)備，我們認(rèn)為真正困難的時(shí)期還沒有到來。那么，作為政府、還有媒體，我認(rèn)為應(yīng)該給老百姓一個(gè)客觀的說法，即下一步的發(fā)展方向在哪里，并給老百姓、開發(fā)商一個(gè)信心。
———唐忠榮（鵬云置業(yè)集團(tuán)企劃發(fā)展部經(jīng)理）
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唐忠榮
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面對(duì)目前的情況，我們要解決的問題是什么呢？我認(rèn)為第一要解決消費(fèi)不足的狀態(tài)。怎么解決？就是要降低交易的稅費(fèi)。第二個(gè)是要增強(qiáng)老百姓的買房信心，這就需要政府及早出臺(tái)一些相關(guān)的政策措施。其實(shí)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，我們并不企求救市，我們只期望能夠做一些調(diào)整，穩(wěn)定房價(jià)。因?yàn)椴还鼙┑€是暴漲，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，都不是好事，暴漲使得價(jià)格提前透支，市場沒有發(fā)展前景，暴跌更不利。所以我們最期望的就是兩個(gè)字：穩(wěn)定。第二，對(duì)于現(xiàn)在救市的說法，我也不大贊同，我認(rèn)為應(yīng)該是刺激樓市的投資和銷售，這樣的調(diào)整才是良性的。所以，在這里，我想呼吁政府可以出臺(tái)一些規(guī)定，減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)和相關(guān)配套費(fèi)用，讓開發(fā)商可以有更多經(jīng)費(fèi)打造產(chǎn)品品質(zhì)，提高住宅的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，讓老百姓可以買到更高性價(jià)比的房子。
———沈孝豐（恒達(dá)房產(chǎn)董事長）
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沈孝豐
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對(duì)吳江房地產(chǎn)發(fā)展依然看好
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目前我們樓盤的銷售情況雖然暫時(shí)不是很理想，但我們對(duì)吳江房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還是比較有信心的，特別隨著一些新的政策的出臺(tái)，不斷的利好更增加了我們的信心。最近，我們公司拿到一塊面積達(dá)170多畝的地塊，目前正在做方案和籌集資金，希望可以盡快進(jìn)行開發(fā)。
———?jiǎng)⑦B根（順利集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理）
綜合考察房地產(chǎn)業(yè)面臨的困難，在困難中，我們也看到了一些積極的因素。
我的看法是房地產(chǎn)業(yè)的基本面是好的，無論是蘇州還是吳江，成交量也好，投資開發(fā)數(shù)量也好，都有利于房價(jià)的基本穩(wěn)定，宏觀調(diào)整會(huì)影響到開發(fā)總量，開發(fā)總量的變化會(huì)引起供求關(guān)系的變化，使市場保持動(dòng)態(tài)平衡；目前的供求關(guān)系是供大于求，這有利于房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定與房價(jià)的穩(wěn)定，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也在不斷的完善。70/90政策等，使供房結(jié)構(gòu)在調(diào)整，中小房型的比例上升，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量上升，對(duì)房價(jià)的調(diào)整是有好處的?，F(xiàn)在主要是中小戶型供應(yīng)不足，中低收入人群不能滿足住房要求，從而引發(fā)一些矛盾；過快增長的房價(jià)開始穩(wěn)定；過快過多的消費(fèi)增長是不理性的，現(xiàn)在房地產(chǎn)消費(fèi)開始趨向理性；品牌品質(zhì)不斷提升，以上這些基本面還是要肯定的。
從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，整個(gè)蘇州的均價(jià)是5785元/平方米，吳江的房價(jià)均價(jià)目前是5072元/平方米，住宅是4346元/平方米，低于蘇州的平均水平，在蘇州大市范圍內(nèi)，僅比太倉略高，應(yīng)該說，還處于價(jià)格的低谷，還有增長空間。
———邱元華（蘇州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長）
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邱元華
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近日利好消息頻頻，比如上海在虹橋地區(qū)最近投資5600億，比如國務(wù)院出臺(tái)促進(jìn)長三角地區(qū)加速發(fā)展意見；比如中房協(xié)上書國務(wù)院，建議房產(chǎn)調(diào)控政策適度放松；比如各地方政府出臺(tái)救市政策等，都是增強(qiáng)我們對(duì)市場信心的表現(xiàn)。
其實(shí)，從吳江本地的市場來分析，緊縮政策放松顯示房產(chǎn)見底，發(fā)展前景良好，外來人口越來越多，收入增加，人們對(duì)住房結(jié)構(gòu)、大小、舒適度要求增高，城市化建設(shè)等各方面原因來看，吳江房地產(chǎn)市場的前景還是比較好的。
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———王惠忠（江蘇偉業(yè)集團(tuán)董事長）
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王惠忠
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?????? 在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨諸多市場變化之即，召開這個(gè)研討會(huì)，很必要，也很及時(shí)。
我認(rèn)為，吳江房地產(chǎn)業(yè)是健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的，這是吳江房地產(chǎn)的顯著特征，而且，今后也要這樣發(fā)展。一是健康發(fā)展，從去年開始的宏觀調(diào)控到現(xiàn)在，一路走來，吳江房地產(chǎn)走的很穩(wěn)，這得益于今天在座的各個(gè)主流開發(fā)企業(yè)的努力，領(lǐng)航領(lǐng)的好，大家要有信心，危機(jī)也是發(fā)展機(jī)遇，希望大家共同引領(lǐng)吳江房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；二是穩(wěn)定發(fā)展，這需要我們媒體支持，一年多來的調(diào)整期，我們吳江的主流媒體這方面做得很好，為我們樹立正確的輿論導(dǎo)向，今后，還是要請(qǐng)媒體多多引導(dǎo)，使消費(fèi)者恢復(fù)市場信心，改變觀望心態(tài)；三是持續(xù)發(fā)展，宏觀調(diào)控應(yīng)該說取得了效果，下一步，企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，據(jù)了解，南京、杭州都出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的措施，國家也將出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
———張?jiān)虑伲▍墙薪ㄔO(shè)局副局長）
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張?jiān)虑?/p>
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編后：就在昨天晚上，國家出臺(tái)多項(xiàng)樓市“利好”政策：從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。
冬天來了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？昨晚國家出臺(tái)的多項(xiàng)政策對(duì)處于調(diào)整中的房地產(chǎn)業(yè)來說，就像一股撲面而來的暖風(fēng)。房地產(chǎn)見底的信號(hào)在哪里？借用與會(huì)人員的一個(gè)觀點(diǎn)，政府的政策有松綁的跡象，房地產(chǎn)也許離見底已經(jīng)不遠(yuǎn)了。
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