??????? 在有購房者仍持續(xù)觀望的背景下，上海(社區(qū)）樓市呈現(xiàn)兩極分化，一邊是普通樓盤頻出打折促銷手段；一邊是高檔樓盤因?yàn)槌山坏幕钴S而依然保持價(jià)格堅(jiān)挺且持續(xù)攀升。
??????? 在佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄看來，真正品質(zhì)和地段能夠達(dá)到豪宅水平的樓盤，仍然擁有其稀缺性，價(jià)格可以保持比經(jīng)濟(jì)增長速度更為良好的成長性。在總體經(jīng)濟(jì)低迷、生意難做、股市下跌，貨幣又貶值的情況下，富豪們把錢放到擁有穩(wěn)定租金回報(bào)的豪宅市場里，仍然較為安全保值。 “如今的房價(jià)下跌，主要是過去一年里上漲過快的樓盤在擠壓泡沫，對擁有穩(wěn)定高收入客戶群的高檔樓盤影響有限，這也是諸如御翠豪庭之類的高檔公寓樓盤仍能保持穩(wěn)定銷售的主要原因。”薛建雄分析稱。 豪宅價(jià)格逆市上漲 在佑威房地產(chǎn)研究中心最新公布的夏季新盤售價(jià)變動(dòng)報(bào)告中，雖然有很多去年上漲的樓盤如今在跌，但上漲的樓盤依然占到55.2%。排在成交均價(jià)前十名的高檔樓盤中，仍有7個(gè)價(jià)格是上漲的。這其中，根據(jù)該中心的統(tǒng)計(jì)：9月前22天，仁恒河濱城、尚海灣豪庭、御翠豪庭三個(gè)豪宅分別已成交13套、12套和9套，較之1~6月的成交均價(jià)，分別逆市上漲了11.6%、6.7%和3.5%。 這些品質(zhì)優(yōu)良的高檔物業(yè)幾乎之前都是所在區(qū)域的價(jià)格標(biāo)桿。該研究中心統(tǒng)計(jì)古北二期的情況后發(fā)現(xiàn)，去年初各樓盤的價(jià)格也基本上保持在20000元/平方米左右。去年9月，和黃旗下高檔配置的豪宅御翠豪庭直接以高出地區(qū)近一倍的35000元/平方米入市，使得該區(qū)域首度出現(xiàn)價(jià)格近30000元/平方米的優(yōu)質(zhì)豪宅。在去年那輪房價(jià)的上漲中，御翠豪庭對古北的房價(jià)起到了絕對性的引領(lǐng)作用。 不過，在今年的“金九”樓市，經(jīng)過新一輪的房價(jià)調(diào)整后，一些“偽豪宅”同期成交量只有去年兩成，真正的豪宅樓盤依然保持相對平穩(wěn)的業(yè)績，偽豪宅開始量削價(jià)跌。 體現(xiàn)高檔樓盤頂端水平的別墅物業(yè)交易情況也持續(xù)樂觀。作為改善型需求置業(yè)者的重要選擇，與普通公寓房源相比，更具投資價(jià)值的別墅將吸引更多長期投資者進(jìn)入市場。 根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海(社區(qū)）區(qū)域市場中心的統(tǒng)計(jì)：與普通住宅相比，滬上高端別墅項(xiàng)目的交投雙方受大市影響都很小，今年的交易行為十分活躍，最終推高了全市別墅的成交均價(jià)。其中，上半年全市別墅成交均價(jià)為20826元/平方米，環(huán)比上揚(yáng)了37.15%，同比上升了56.37%。成交均價(jià)在2.5萬元/平方米以上的別墅房源占全市別墅總成交面積的比重達(dá)到驚人的25.61%，而量價(jià)表現(xiàn)均較好的項(xiàng)目則包括湯臣湖庭花園、御翠園、蘭喬圣菲、綠城玫瑰園等。 在區(qū)域上，松江、青浦、嘉定、閔行、浦東五區(qū)分居年初至今(截至7月23日）全市別墅成交量前5名。其中松江、嘉定兩區(qū)的交易以經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅居多；閔行區(qū)中經(jīng)濟(jì)型連體別墅和中高端獨(dú)立別墅的成交比重基本上平分秋色；浦東區(qū)除了聚集了大量的高端獨(dú)立別墅外，聯(lián)排別墅售價(jià)也在各區(qū)中名列前茅，“經(jīng)濟(jì)型別墅”已較為少見。青浦區(qū)則是上述5區(qū)中唯一的獨(dú)立別墅成交面積比重占比超過五成的區(qū)域，共計(jì)成交6.07萬平方米獨(dú)立別墅，僅次于松江的6.66萬平方米。 以浦東板塊的御翠園為例，最新一期的銷售情況十分順暢，成交量逼近50套，并且價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，每幢別墅成交價(jià)高達(dá)逾2600萬至逾3000萬。
??????? 高品質(zhì)豪宅成首選 房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，隨著人民幣兌美元不斷升值，外資熱錢進(jìn)入上海投資樓市的熱情仍然高漲，滬上高檔住宅的價(jià)格還將繼續(xù)看漲，特別是市中心和靠近黃浦江的一些頂級公寓，在外資眼中儼然如古董般稀少和珍貴。 有關(guān)專家認(rèn)為，只要人民幣升值潛力依然存在，熱錢流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的沖動(dòng)就不可能減弱。從多個(gè)國家的經(jīng)歷來看，升值過程至少還要持續(xù)到2012年。 但是在這一階段，購房者已從單純的住房需求轉(zhuǎn)向綜合品質(zhì)的考量，樓盤的外部環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)、交通配套、物業(yè)管理等方面已經(jīng)成為購房者詢問的常見問題。”除優(yōu)越的地理環(huán)境優(yōu)勢以及完善配套吸引一大批置業(yè)者目光外，高檔樓盤的戶型、裝修和園林也是打動(dòng)置業(yè)者的因素之一。 例如古北御翠豪庭，這一以artdeco裝飾藝術(shù)為設(shè)計(jì)經(jīng)緯的豪宅項(xiàng)目坐擁古北國際社區(qū)的軸心位置，利用世界著名園林設(shè)計(jì)師的景觀規(guī)劃，以裝飾藝術(shù)風(fēng)格創(chuàng)造自然和諧的居住環(huán)境，擁有古北一期的成熟配套及二期的完美規(guī)劃，緊靠古北路旁50米寬的綠化帶，加上黃金城道步行街的優(yōu)美設(shè)計(jì)，為周邊帶來無限生機(jī)及綠意盎然的自然景觀。整個(gè)社區(qū)打造人性化的理想居住環(huán)境；小區(qū)內(nèi)擺放裝飾藝術(shù)的雕塑及裝置，營造出高雅的休閑綠化環(huán)境。這一樓盤在去年8月份首次開盤推出1至6座時(shí)就銷售火爆，近千萬元一套的豪宅深受市場追捧。及至今年3月份，御翠豪庭推出16、17、18號樓，銷情持續(xù)暢旺，當(dāng)中俯瞰整個(gè)黃金城道景觀的3套頂層復(fù)式房源，分別以63722元／平方米、61605元／平方米和70017元／平方米的高價(jià)售出，這3套頂層房源面積為300及 400平方米，分別以超過1900萬元及2800萬元售出。御翠豪庭再于6月份推出7、8、9、10座中小戶型房源，以一房單元為主，已售出逾300套，當(dāng)中一套全景觀房更以逾7萬元/平方米的天價(jià)售出。 相比高檔公寓，投資者對于別墅項(xiàng)目的品質(zhì)要求更為苛刻。根據(jù)已公開的數(shù)據(jù)，今年上半年，上海全市30個(gè)優(yōu)質(zhì)獨(dú)棟別墅項(xiàng)目的成交套數(shù)為277套，而銷售套數(shù)最多的項(xiàng)目為御翠園七期和山的院子花園，其中御翠園已經(jīng)成交近50套。 和記黃埔開發(fā)的別墅小區(qū)御翠園位于上海浦東中心地帶，毗鄰上海世紀(jì)公園，周邊云集四季雅苑、九間堂、湯臣湖亭等多個(gè)知名別墅項(xiàng)目。該項(xiàng)目總建筑面積約16萬平方米，綠化面積達(dá)56%，小區(qū)配套齊全、總建筑面積1.2萬平方米的高級會(huì)所，擁有游泳池、保齡球館、多功能體育中心、視頻會(huì)議室餐廳、商務(wù)中心、兒童天地、餐廳等設(shè)施。開發(fā)和經(jīng)營模式集合了和黃在香港多年的豪宅操作經(jīng)驗(yàn)，因而深受高端人群的認(rèn)可，其在上海的別墅市場領(lǐng)頭羊地位目前仍無可取代。 今年3月份，該盤推出七期的77棟三層式獨(dú)立別墅，面積由300平方米到330平方米不等，該批別墅呈“二”字沿張家浜河而建，大部分能觀賞到優(yōu)美的河道景觀，因而大受市場追捧，7月份更創(chuàng)下接近11.4萬元/平方米的成交均價(jià)，相較今年3月份開盤8萬元/平方米左右的售價(jià)，4個(gè)月間價(jià)格大幅攀升近四成。據(jù)了解，御翠園此次推出的77幢別墅目前已經(jīng)銷售大半，7月份的成交價(jià)依然領(lǐng)漲上海別墅市場，高達(dá)98834元/平方米。 “高檔樓盤憑借其綜合品質(zhì)，具備‘保值又保險(xiǎn)’的特性已成業(yè)內(nèi)和購房者的共識(shí)。城區(qū)土地日益稀缺的背景下，這些高檔住宅的升值空間是不可忽視的。購買者此時(shí)出手高檔樓盤是不錯(cuò)的時(shí)機(jī)?！睒I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。
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